中华写字楼网发布日期：2014-4-5 7:56:16 修改：1004

　　现在，东莞土地开发的最大问题是“无地可用”。依据本年东莞“两会”上发表的官方数据，东莞2465平方公里土地，已使用1160平方公里左右，占全市总用地44%，除山水等生态操控用地1103平方公里外，剩下线平方公里，缺少全市土地面积的10%。

　　一场大张旗鼓的“扫黄”举动让东莞成为全国的焦点，网友戏称：东莞的支柱工业遭受重创。但是实践上，作为“我国制作”的开山祖师级城市，东莞的工业变迁以及与之随同的工业地产的开展，是我国工业晋级过程中的重要样本。

　　“上一年发布的数字是，东莞有18个工业集群专业镇，比方虎门的服装工业集群、长安的五金模具工业集群、清溪的电子工业集群等等。全体来看，它们大都处在转型晋级阶段，对相关的地产配套提出了新的要求。”3月3日，东莞市社科联学术研讨部担任人胡青善在承受我国房地产报记者采访时表明。

　　关于东莞市政府部分而言，工业晋级有必要依托工业地产的晋级。东莞战略新兴工业研讨中心主任助理龚佳勇告知我国房地产报报记者:“政府期望地产布景的开发者整合区域内的各类资源，打造一个产、学、研工业集群，协助政府改进区域环境、提高区域竞争力。”

　　但是，东莞曩昔土地开发的规划缺失和制作业的“自在成长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以构成合力、促动工业集合，然后很难完成依托于工业地产的规划化晋级。与此同时，国内工业地产商现在干流的盈余形式也在东莞遭受“不服水土”，转型晋级的远景仍不明亮。东莞曩昔土地开发的规划缺失和制作业的“自在成长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以构成合力、促动工业集合，然后很难完成依托于工业地产的规划化晋级。与此同时，国内工业地产商现在干流的盈余形式也在东莞遭受“不服水土”，转型晋级的远景仍不明亮。

　　东莞土地开发一向有所谓“少、小、散、乱”等特征，原因在于其市级政府下面没有区，直接统辖镇，而镇级政府向来自主权较大，总体规划履行不到位。其工业格式也有“只见星星，不见月亮”的说法。

　　受此影响，不管住所地产开发，仍是工业地产开发，都面对根底条件的约束。“东莞的问题是长期以来构成的，导致项目的规划比较小，布局比较乱，中心城区不行杰出，路网等根底设备布局比较散乱；在原先的这种自下而上的开展形式下，东莞的水、电、路、变电站等需全市统筹的问题比较杰出。”供给各类地产咨询服务的戴欣明作业室高档合伙人吴若末对我国房地产报记者表明。

　　而现在，东莞土地开发的最大问题是“无地可用”。依据本年东莞“两会”上发表的官方数据，东莞2465平方公里土地，已使用1160平方公里左右，占全市总用地44%，除山水等生态操控用地1103平方公里外，剩下线平方公里，缺少全市土地面积的10%。

　　因而，新建工业地产项目的时机少之又少。工业地产开发商天安数码城集团一位部分担任人在承受我国房地产报记者采访时表明，天安数码城集团从2009年开端拓宽东莞的项目，到2012年才落地一个，正是遭到了上述两大要素的约束。

　　正如龚佳勇所述，工业地产往往是在大块土地上进行全体开发。由此，“三旧”改造土地成为东莞地产开发的首要来历。但现在在东莞施行“三旧”改造的土地上兴修住所房地产项目的份额超越80%。而本年的东莞“两会”上，市政府陈述中指出，房地产项目的收益不具有可持续性，后续的根底设备、教育、医疗、治污等本钱又需求地方政府承当。相比之下，工业地产项目的收益是持续性的，而且工业人口、特别是高素质的工业人口将有用带动区域消费，促进现代服务业的开展。

　　据东莞战略新兴工业研讨中心调研，现在东莞有14万亩的旧厂房用地，可整合出77块300~500亩的用地，总面积约29700亩；34块500~1000亩的用地，总面积约23400亩；8块1000亩以上的用地，总面积约9300亩。即14万亩中可成片开发的旧厂房6.3万亩。

　　“市政府本年会花大力气调整房地产用地和工业用地的份额关系，为工业的开展预留满意的用地。在非乡镇中心区域，要操控商品住所的开发，整合使用好原有工业园区土地。这现已落实为工业地产的许多鼓励性方针。”胡青善参加了相关文件的起草，故有此一说。

　　据前述天安数码城集团部分担任人泄漏，东莞行将出台方针，要求各镇街把从低本钱改造项目中得到的收益，补助给高本钱改造项目，比方从旧厂房权利人自行改造项目中收取的土地收益，补助城中村改造项目，从房地产改造项目中得到的收益补助工业类改造项目，以实在推进包含工业地产在内的非住所地产职业开展。

　　引进地产商盘活搁置厂房几乎是东莞当地政府的共同方法。到现在，越是经济强镇，越早引进了此类项目。在东莞当地较有名望的华威地产，介入了望牛墩镇的旧城改造及老工业区改造工程，欲整合盘活该镇中心区的搁置工业厂房与搁置商业、商住用地等。而在其项目近邻，政府主导的一个数字构思工业园在两间改造的厂房中建立，总面积1.7万平方米，拟出产3G手机芯片。

　　在吴若末和龚佳勇看来，东莞工业根底厚实，加上政府的大力推进，工业地产未来的出资开展空间很大。但短期内，遭到工业集合程度和盈余形式的影响，工业地产的开展也遇到了瓶颈。

　　参加望牛墩镇改造项目咨询主张的龚佳勇告知我国房地产报记者，望牛墩镇转型晋级的愿望很激烈，但遭到了工业开展的限制。

　　“望牛墩镇的工厂集合度不行，没有构成工业集群，虽然进行旧厂房改造时期望以工业地产为先导，但由于缺少工业支撑，改造完之后仍是不能做成真实的工业地产项目，”龚家勇表明，“工业园区的开展首先是出产要素的集合，要许多工厂集合在邻近。然后是工业主导，区域内构成了若干集群，上下游工业的配套、出产要素的集聚都开端构成。然后才会在地产这样的空间形状上进行立异，工业地产才有开展空间。”这一点得到了前述天安数码城集团部分担任人的印证。“工业地产的第一批客户往往是大企业、科研院所、企业本身研制组织等，然后随同着带来了作业、日子、文娱、休闲等一体化需求。”待这些要素会集到必定程度，就在工业地产根底上构成了工业新城，相似姑苏的工业园区或深圳的华为城。而东莞土地开发的“少、小、散、乱”则成了严峻限制工业地产开展和工业晋级的问题。

　　到现在，吴若末仅在厚街、南城等地看到一些以服务商贸企业为主的小型高端写字楼。这类小型高端写字楼满意了刚开端品牌化或集团化运作的工业公司，但真实成规划的工业集合仍嫌缺少。

　　从盈余形式看，东莞的工业地产商也未找到打破瓶颈的共同途径。“现在国内的工业地产首要遵从两种开展形式，要么像联东相同规划化拿地，全体开发和招商，以总部工作、研制中心和标准化厂房招引企业入驻，然后供给增值服务；要么像华夏美好基业相同，由企业规划、基建、招商，然后转由政府接手办理，而开发商则可以使用园区规划的话语权优势在园区周边进行规划化房地产开发。”吴若末以为。

　　“不管哪种形式，在项目层面的盈余是终究寻求，但在东莞，都会面对可持续性的应战。”龚佳勇表明，工业地产项目落地东莞后，实践运营中往往面对配套商业项目无法盈余的困境。他剖析道，东莞经济一向以制作业主打，没有高端消费才能，中端消吃力又不行微弱，仅靠低端消费集体，不可能撑起配套商业，这终究导致许多工业地产项目走形变味。

　　此外，冲着工业园区完善配套而来的企业客户，入驻后很快会发现配套服务跟不上。前述天安数码城集团部分担任人表明，工业地产着重的是渠道的效果，即为成长型或转型中企业供给集工业链交融、出产型服务、商务日子设备和立异文明等服务，这其间金融服务必不可少。此类金融服务既应该引进十分了解工业地产项目客户的银行、担保等组织，也应包含风险出资、天使出资、小额贷款等立异型投融资服务。在金融资源整合方面，东莞的工业地产商认识仍比较落后，这也成了限制当地工业地产开展的一大要素。