①房地产的实质 房地产的实质便是土地资源的再分配及流转:政府流向开发商、 开发商流向顾客、顾客之间的搬运。 前期(决议计划期):由拿地到计划定案 --- 重在决议计划(全局已定) 中期(施行期):由施工图规划到入伙 -- 重在履行 后期(运营期):入伙后到房子撤除 --- 重在服务，重在总结反应 ②房地产开发的 7 大过程 ③不同视角下的房地产 ❶开发企业视角的房地产流程 ❷署理公司视角的房地产流程 ❸客户视角的房地产流程

　　第一步:土地获取 ①企业获取土地的方法 ②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素 ③开发商各部门责任: ☀ 前期署理/参谋公司的介入:拿地意向(土地价值剖析/拿地可 行性剖析) ④国有土地使用证的处理 ⑤那地名词释义: 第二步:定位决议计划 ①地产开发三大中心要素:钱、地、人 ②项目定位决议计划三大要素 ③定位过程中各部门责任:

　　☀ 前期署理/参谋公司的介入:供给战略参谋服务(商场定位、客 群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。

　　第三步:产品规划 ①地产项目规范规划周期 一般来说，房地产规划周期大都遵从『3:5:2』准则 ②包含的首要规划阶段: 常见的问题: 进展问题:进展难以操控、各专业公司难以联接。 质量问题:点评系统和点评经历的缺失。 ③规划操控: ☀ 补白:案文本中，最重要两张图– 项目总平面图、规范层平面 图! ④最优化的规划阶段流程参阅:

　　☀ 补白:最优异的规划效果是最能体现开发商开发思维和开发意 识的效果，而非著作

　　前期署理/参谋公司的介入:供给开发商提出的产品规划跟进，结 合商场从影响出售及租借等实际使用功率上给出主张。

　　规划 配套工程图纸(水、电、燃气、排污)、合作出售的规划输入(合同附图、模型、交楼

　　收购 分包工程及资料设备收购。(首要包含消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、

　　要害要素:建造工程施工许可证、示范区敞开、主体结构施工、 物业公司招投标。

　　③房地产出售的各部门责任: 要害要素:工程到达预售条件、获得预售许可证、开盘。 ④预售证的处理: 商品房预售需至少具有以下条件▼ 第七步:入伙&运维 ①房地产入伙交给流程: ②入伙阶段各部门责任: ☀ 要害要素:竣工检验、入伙、项目后评价。