▶ 房地产的实质问题便是土地资源的再分配及流转:政 府流向开发商、开发商流向顾客、顾客之间的搬运!

　　事例:佳兆业项目全体开发流程 ▶ 18 个要害节点--里程碑计划(一级计划) ▶ 签定土地合同至获取施工许可证 5 个月时刻; ▶ 拿地 7 个月后开盘!(恒大地产拿地后 6 个月开盘。)

　　• 项目发动会(即项目发动时刻，取得规划要害后经集 团评定经过的时刻);

　　• 总平图规划规划完结(指规划规划完结时刻，以上报 规划局的签收时刻为准);

　　• 计划图报建(指取得政府相关部分批文时刻，以最终 部分的批文时刻为准);

　　• 精装交楼规范施工图及材料定板(指拟批量精装交楼 项目可用于投标及施工的施工图完结时刻);

　　• 主体开工(指总包单位出场，以地下室底板或许承台 根底施工开端时刻为准);

　　• 入伙(指第一批处理会集交给的时刻,不指与小业主 签定购房合同上的交楼时刻)。

　　行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、 经济适用房和根底设施建造中的建造用地分配基本上是控 制在政府手里。

　　1、出资参股:用资金入股或用土地入股，经过土地与资 金的交换一起组成项目开发公司;

　　2、土地收买:直接收买取得土地，这种直接收买按国家 规定要交纳运营税、土地增值税、所得税、印花税、契税等 税费;

　　3、收买有土地的公司:为了防止交纳契税与运营税等， 一般都经过直接收买公司的股权，这种收买公司的方法现阶 段首要触及企业所得税或个人所得税等税费，不必交纳运营 税、土地增值税、契税。这是近年来比较兴旺的一种方法，

　　比方万科收买浙江南都，香港路劲收买顺驰。 土地市场: 经过在土地市场进行投标、拍卖、挂牌揭露取得土地，

　　这也是自 2002 年 7 月以来，获取土地的首要方法。一般的 情况下是以“价高者得”为仅有的衡量规范。

　　事例:佳兆业拿地准则 住所为主，完成快速开发，快速出售，资金快速回笼。 严厉操控持有物业在全体开发量中的份额。 挑选预售条件宽松、±0 能够卖楼、资金占用少的城市， 土地方位以城市发展区的交通便当的具有快速变现条件的 土地为首选。

　　深耕现在已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳， 确保每个已进入城市有 3 个可售修建面积在 30 万㎡以上的 项目，确保三年的开发量，做好土地储备结构规划并严厉执 行。

　　同行事例:恒大 07 年中进入长沙，至今共有 5 项目，均 以住所为主，只要一个是过 100 万平方米大盘，其他均为 40-50 万平方米的项目，够恒大三年的出售周期，现在恒大 出售金额已是长沙冠军。

　　出资开发部:搜集土地信息--项目立项陈述(分公司)-项目立项批阅(董事会)--项目可研陈述(集团)--项目出资 决议计划(董事会)--项目获取(招牌挂、股权收买)--成交确认书 移交给项目公司。

　　本钱部:操控性本钱方针(限额目标、本钱操控系统规 范)、可研版本钱。(依据规划部供给的规划要害进行预算)

　　营销部:编制项目运营策划书(包含市场调研深化、项目 定位陈述、定价计划、示范区计划)。

　　规划部:概念规划任务书--概念规划深化计划。 工程部:编制项目工程节点计划。 财务部:概念版出资收益。(三个目标) 本钱部:可研版本钱 2。(依据规划部供给的规划要害进 行预算) 采购部:营销合作方资源(广告、署理公司等)、概念性 规划单位。 要害要素:项目运营策划书、概念规划深化计划。 产品规划 常见的问题: 进展问题:进展难以操控、各专业公司难以联接。

　　出资开发部:计划规划报批批复意见书--建造工程规划 许可证--根底施工许可证。

　　规划部:编制计划规划任务书--规划规划计划评定(含 单体规划计划)--景象计划评定--初步规划效果评定(含基 坑支护规划图)--修建施工图评定(含根底规划图)--正式施 工图评定。