本基金首要出资于全球房地产证券,在严格操控出资危险和确保财物活动性的基础上,力求长时间、继续打败成绩比较基准,为国内出资者共享全球房地产相对安稳的现金流收益和本钱增值收益。

　　全球房地产(首要包含租借型公寓、办公楼、工业地产、养老地产、酒店等盈余性房地产)作为一种特别的财物类别,具有财物增值、危险涣散、现金流收益相对安稳、抵挡通胀等出资优势,但一起也存在出资门槛高、缺少活动性、需求专业办理、难于变现等诸多不便。以房地产出资信托为代表的全新税收通明的房地产出资东西能供给类似于直接出资房地产的租金收益和本钱利得,但出资门槛大幅下降,活动性更高,买卖费用更低,是近年来世界商场上开展最敏捷的金融立异产品之一。 本基金首要出资于优质房地产出资信托收益凭据、出资于房地产出资信托凭据的买卖型开放式指数基金、和房地产职业上市公司股票等全球房地产证券,为出资者供给兼具较高盈余和本钱增值潜力的全收益型出资东西,有用下降出资組合危险,优化财物装备结构。

　　本基金首要出资于已与中国证监会签署双方监管协作体谅备忘录的国家或区域证券商场挂牌买卖的优质房地产出资信托收益凭据(以下简称“REITs”)、出资于房地产出资信托凭据的买卖型开放式指数基金(“以下简称“REIT ETF”)和房地产职业上市公司股票(“以下简称“REOCs”)等全球房地产证券,以及货币商场东西和法令法规、中国证监会答应本基金出资的其他金融东西。此外,本基金为对冲外币的汇率危险,可以出资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇交换协议、与汇率挂钩的结构性出财物品等金融东西。 房地产出资信托(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)是一种以发行收益凭据的方法聚集特定大都出资者的资金,由专门出资组织对可以发生安稳租金收益的房地产进行出资经营办理,首要通过标的房地产发生的租金收入来获取出资归纳收益,而且每年将净收益的绝大部分(一般为90%以上)按比例分配给出资者的金融东西。REITs兼具房地产和金融的特质,在危险和收益组合上一般介于股票和债券之间。REITs使个人和组织出资人通过本钱商场取得写字楼、公寓、酒店等商业地产的所有权与经营权,是近年来在海外证券商场敏捷开展的金融立异产品,具有其他出资种类无法供给的共同优势。 本基金不直接购买房地产,也不出资于典当型REITs或混合型REITs。在确保活动性的前提下,本基金现金头寸可存放于境内,满意基金换回、付出办理费、保管费、手续费等需求,并可以出资货币商场东西。

　　本基金选用自上而下的财物装备与自下而上的证券挑选相结合的主动出资战略,结合境外出资参谋的全球房地产证券出资办理经验和各区域的团队,在严格操控危险的一起为出资人进步分红收益和长时间本钱增值。一起本基金依据对汇率变动远景的猜测,可挑选相应的对冲东西进行外汇对冲。 1、房地产证券备选库的树立 本基金首要依据市值规划,活动性,国家或区域的法规通明度、经济自由度和公司办理规范,盈余模式等方针树立房地产证券备选库。 2、财物装备战略 (1)大类财物装备 在大类财物装备方面,本基金的大类财物首要为REITs、REIT ETF和REOCs等构成的权益类财物以及货币商场东西。本基金将依据海外商场环境的改变,各大类财物的危险及预期收益,在坚持长时间财物装备安稳的前提下,活跃进行短期的灵敏装备。 (2)区域财物装备 在区域财物装备方面,全球房地产证券商场可分为六大区域(美洲、欧洲不包含英国、英国、澳大利亚、亚洲不包含日本、日本),本基金将依据各区域的经济开展,证券商场状况,房地产商场趋势,房地产证券的估值、价格、危险及预期收益,货币汇率等要素决议基金财物在不同区域的装备比例。 (3)业态财物装备 在业态财物装备方面,本基金将依据不同国家或区域的房地产证券商场特征对其房地产证券按业态(如归纳、医疗保健、酒店、工业设备、写字楼、仓储、零售、租借型公寓、特别用处等)或其他方针进行有用分类,归纳考虑各业态的周期性、预期收益和动摇性、贝塔系数等要素决议基金财物在每个国家或区域内不同业态的装备比例。 3、证券出资战略 本基金证券出资以REITs为主,REOCs为辅,ETF出资为当令弥补。其间,REITs出资旨在发生安稳现金流收益和长时间本钱增值;REOCs出资为掌握阶段性时机和下降组合全体动摇性;ETF出资为进行有用商场掩盖和活动性办理。 本基金首要采纳定性与定量相结合的评价方法进行证券挑选。 (1)定性评价 1) 财物质量:首要从物业的地址、修建质量、用户结构等方面进行判别。 2) 财物负债状况:首要从财物负债状况和结构、融资才能等方面进行剖析。 3) 盈余才能:首要从盈余模式和结构、现金流的安稳性和增长性等方面进行剖析。 4) 办理才能:依据不同类型的房地产证券,从办理团队在房地产范畴的专业才能、安稳性和鼓励束缚机制、前史成绩体现、公司办理的合理性和通明度等方面进行评价。 (2)定量剖析 1) 净财物估值和方针价格:猜测证券的未来盈余状况和现金流,运用合理的折现率、本钱化率预算财物价值,归纳考虑担任等要素,得出证券的净财物价值和方针价格。 2) 分红猜测:依据盈余猜测和该证券的前史分红状况,猜测未来分红。 3) 估值方针:从价格/净财物价值(P/NAV)、价格/运营现金流(P/FFO)、本钱化率、分红率等方针,剖析该证券的可出资价值。 4、组合构建战略 依据以上定性和定量剖析,对证券备选库内的证券进行排名,结合财物装备战略,考虑不同危险,构建出资组合。 5、现金办理战略 现金办理首要包含现金流猜测、现金财物装备和现金收益办理三个方面。基金办理人将合理掌握因基金申购换回、基金出资标的物动摇增大等要素带来的现金流改变,对未来若干买卖日现金活动拟定相应计划。基金办理人将严格遵守法令法规要求,履行战略和战术财物装备计划,坚持相应比例的现金财物。关于现金财物,在确保基金活动性需求的前提下,进步现金财物运用功率,尽或许进步现金财物的收益率。 6、衍生品出资战略 衍生品不是本基金的首要出资方向。本基金的衍生品出资将严格遵守证监会及相关法令法规的束缚,合理运用衍生东西,操控跌落危险,对冲汇率危险,完成保值和确定收益。 为对冲汇率危险,本基金将出资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇交换协议、与汇率挂钩的结构性出财物品等金融东西。 此外,在契合有关法令法规规则的前提下,本基金还可通过证券假贷买卖和回购买卖等出资添加收益。未来,跟着证券商场出资东西的开展和丰厚,基金可相应调整和更新相关出资战略,并在更新招募阐明书中公告。 7、商场危险办理战略 本基金将学习国外危险办理的成功经验如Barra多因子模型、危险预算模型等,并结合公司现有的危险办理流程,在各个出资环节中来辨认、衡量和操控出资危险,并通过调整出资组合的危险结构,来优化基金的危险收益匹配。 危险方针及运用: (1)在险价值(Value at Risk):VaR 代表了在正常的商场状况下,在给定的概率和给定的持有期限内的最大或许潜在丢失。一般状况下以95%或99%置信水平,1天持有期核算得到的VaR 作为衡量每日危险的方针,危险限额通过公司危险操控委员会设定。 (2)压力测验(Stress Testing):模仿一些极点商场景象下,出资组合的危险值及或许发生的丢失。压力测验应每月进行一次,成果上报危险操控委员会和出资决策委员会。 本基金将运用Barra体系多因子危险模型:对超量收益分别从择时,危险方针,财物装备,证券挑选,买卖环节等因子进行分化。 详细而言,在财物装备战略的危险操控上,由出资决策委员会及微观战略研讨小组进行监控;在证券个别出资的危险操控上,本基金将严格遵守公司的内部规章制度,操控单一证券出资危险。

　　1、 本基金的每份基金比例享有平等分配权; 2、 在契合有关基金分红条件的前提下,本基金收益每季度至少分配1次,每份基金比例每次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金比例可供分配利润的25%;若基金合同收效不满3个月,可不进行收益分配; 3、 本基金收益分配方法分为两种:现金分红与盈余再出资,基金出资者可挑选现金盈余或将现金盈余主动转为基金比例进行再出资;若出资者不挑选,本基金默许的收益分配方法是现金分红; 4、 法令法规或监管组织还有规则的从其规则。

　　本基金为股票型基金,首要出资于以REITs为代表的全球房地产证券,为证券出资基金中较高危险、较高预期收益的基金种类。

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