多人以为很简略，不便是分几个开发阶段和要害节点，找什么部分办什么事，假如真要这么想，那就大错特错了。

　　其实，不管你在哪个范畴多么优异，只需你企图进入地产职业，就要遵从这个职业的潜规矩。任何企图改动现行房地产办理规矩的人，都会吃大亏。

　　土地证和建造用地规划许可证这两个证，加上规划关键批复，是进行房地产开发的条件.可是,这几样东西收取的先后顺序，十分的有学识。

　　有经历的同志，一看这几样东西的宣布时刻，底子上就能够判别出地块背面的故事。这三样东西涉及到疆土部分和规划部分长年累月的权力斗争。

　　简略的说一下，土地证由疆土部分颁布，是土地权属证明，载明晰土地用处及运用期限（仅仅载明）；

　　规划关键批复由规划部分颁布，是确认土地运用强度目标的法令依据，如容积率，修建密度，停车位装备要求，这些目标都在这个批复里表现出来，包含现在的那个小户型份额约束要求。

　　一般来说，一块地有必要要由规划部分核定规划关键，颁布了建造用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才干收取土地运用权证。这必定应该是有必要的程序。

　　由于疆土部分有必要依据规划部分核定的土地功能及土地运用强度，才干核算出土地出让金，才干在土地证上载明土地用处及年限。可是呢，在实际中呢，这个主意只能是抱负状况。

　　由于首要，许多当地的疆土部分在出让土地的时分，底子不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地运用权证。

　　这种让人无法了解的土地出让方法一度十分盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部分软磨硬泡，不管是修正规划也好，仍是底子没有规划都好，横竖，我的土地出让金是现已交了，剩余的作业你规划部分得给我搞定。

　　要知道，我国正式搞土地出让，也只不过是从1990年开端的，而以揭露买卖的方法搞土地出让，乃至都仅仅从1997年才正式开端。而北京榜首块揭露买卖的土地，是到2000年之后才上市的。

　　国际上也没有什么可供学习的方法，由于我国的房地产办理体系那必定是全世界独有的。城市规划这个概念一向到现在都还没家喻户晓，更何况其时呢。  不过不管如何，这种土地买卖方法现在现已仅仅前史了。

　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方法供给国有土地运用权的，在国有土地运用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部分应当依据控制性具体规划，

　　提出出让地块的方位、运用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地运用权出让合同的组成部分。未确认规划条件的地块，不得出让国有土地运用权。

　　以出让方法获得国有土地运用权的建造项目，在签定国有土地运用权出让合同后，建造单位应当持建造项目的同意、核准、存案文件和国有土地运用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部分收取建造用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部分不得在建造用地规划许可证中，擅自改动作为国有土地运用权出让合同组成部分的规划条件。

　　期望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部分死磨硬泡，阿门。

　　这儿要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资建立的项目公司名下，按我国法令，不属于买卖。

　　我再次着重一下：母公司与其全资子公司之间的土地流通，不属于买卖。再次着重：不属于买卖。

　　因而，房地产公司能够恣意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消除，只留下一个壳。

　　这种操作方法没什么法令危险可言，十分的经济实用，因而现在我国略微有点规划的房地产公司都这么干。

　　再说立项，这个东西朴实是方案经济时代留下的产品，立项首要查询的是项目的投资额及可行性。

　　不知道在现在的商场里，可行性这个东西，政府是从什么视点来办理的。横竖现在各地由于商场经济的深度不同，所以在这个作业的办理上也不同。

　　有些当地底子上不太管，有些当地就管得十分严。并且立项究竟需求什么材料那也是谁都说不清楚的作业。立项与其他程序的先后联系那更是反常随意的作业。

　　比方最近国家的方针，要求先把环境评价搞了，再回头来立项。这是依据加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在许多当地，环评的一项首要条件材料便是立项批文。立不了项底子做不了环评。

　　不过上有方针下有对策，作业都是人办出来的。横竖到现在为止，建造项目都在纷繁的上马中，我也不知道咱们都是怎样在这些不可思议的方针中穿过来的。

　　横竖我自己假如筹办这些作业，底子上都是直接去这些部分，比方去方案部分，就让他们给我引荐可行性研讨陈述的编制公司，去环保局，就让他们给我引荐环境评价陈述的编制公司。

　　然后让这些公司担任把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没联系。总归我自己一看到这些手续，头就痛得凶猛。

　　现在这些专业技术人员材料都是省内联网了，想搞几个人欺骗建造部分底子上做不到，建造部分也不敢在这个作业上糊弄，由于任何人都能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

　　这个阶段便是检查小区的总平面规划图纸，也便是审一个小区的修建物都是怎样排的。

　　每栋单体修建有多高，有多大，各栋单体修建之间怎样距离，距离是多少，日照够不可，总容积率是多大，

　　有没有超越规则的容积率，修建密度是多少，进出小区的路途怎样组织，是不是契合消防标准等这些东西都是十分的专业啊专业。

　　在这儿举例说明一下，比方修建密度，这个东西看起来很简略是吧，便是修建物基底面积占整个小区面积的份额数。比方这个小区是1万平方米，有3000平方米的地上上有修建物，那么修建密度便是30%。

　　看起来这个核算应该是没有什么争议了。可是且慢。我这3000平方米的修建占地里边，有2000平方米是一个大型的架空渠道，架空层下是停车位，上面是空中美化广场。

　　现在，争议就来了，我这个2000平方米，究竟是不是修建基底？你之所以约束我的修建密度，无非便是为了确保美化嘛，确保居民的休闲空间嘛。

　　现在我尽管好象是在地上上建了东西，可是我这个东西顶上都是美化啊，我的美化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在修建密度里边。

　　这种空中花园型的架空层究竟要不要算修建密度的问题，横竖技术标准没有限死，有无量的空间能够钻营。

　　可是放到实践中一看，啥是净用地上积啊？从哪里起算啊？是朴实的土地运用权证载的面积呢，仍是比这个面积大那么一点，一向到周边路途的路途中线去呢？

　　这个东西底子说不清楚，怎样算都行。把净用地上积一加大，总修建面积天然就水涨船高。这都是能够钻营的当地。

　　其他的当地，比方消防通道的设置，高层修建四周有必要建立环形消防车道。可是这么一搞，小区的美化底子上就毁掉了。

　　怎样办？设置那种隐形消防车道，上面种草坚持美化，就指着图纸说这便是一条消防路途。

　　这么搞行不可？横竖我个人不知道行不可。消防车道的载重量那是有十分严厉滴规划要求滴，横竖我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

　　审总平面是整个开发报建进程中最有技术含量的活，这个进程一般都要2到3个月，往往都要和规划部分重复修正扯皮，来回磨，磨到两边都没了脾气，才干通得过。

　　我横竖几乎没有见过能顺顺当当啥作业不做，干等着就能经过总平面检查的。我也没见过那种零缺点的总平面规划。

　　只需有心，不管什么公司的总平面，不管是你万科仍是富力仍是雅居乐，那只需一挑起来，问题都是一筐筐的。

　　不是消防距离不可，便是在不能开窗的当地开了窗，要么便是车道转弯半径太小等等。

　　管线归纳检查是规划部分的专业检查内容之一，现在专门拿出来讲，由于这个东西实在是十分，十分的专业。

　　各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯严重原则性的过错，事实上，不管什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是相同的，这个东西就跟伐鼓传花似的，一轮到就死。

　　说了半天，管线归纳是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项归纳起来考虑，依据各项规划标准科学统筹组织，放到同一张图纸上。

　　给排水不必多解说了，便是怎样引自来水进小区，然后怎样把日子污水和雨水排出小区；强电便是日子用电，线路从哪里进，怎样上楼，怎样进门；

　　弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，通通都得在地下走，从地下穿进各栋单体再衔接进入千家万户。

　　这些线路啊什么的，有必要要合理的组织好，不能处处乱走。作为非专业人士，要判别一个小区的官线归纳规划好欠好，只需求看两个东西：

　　1)你就这么走进一个小区，看它里边是不是有电线搭在楼和楼之间。只需有这个，底子上这个小区你就不必多考虑了。

　　2)沙井盖是不是底子沿着小区路途排布，不是搞处处处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是，几乎看不出走历来的，底子上这个小区你就能够考虑抛弃了。

　　为什么我要这么着重这个管线归纳呢？假如它规划欠好有什么结果呢？首要，便是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的作业，我实在是见得太多了；

　　然后，便是网络整天出问题，小区网络运营商底子没得选，由于只埋了一条管，其他网络运营商想进来供给优质服务都不可，而现在的这家，不是这儿的线路坏便是那里坏，整天修再然后，

　　夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时分千万别开电脑，否则就得在漆黑之中耗一晚上。这都是管线归纳没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

　　管线归纳既然如此重要，那么咱们说，咱们规划的时分好好的考虑，好好的研讨，不就行了吗？事实上，是不可。为什么？由于一切的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。

　　可是接口在哪里呢？我现在告知你们，不管开发商们在事前做多少准备作业，做多少查询作业，都无法确保预留的接口不发生改变。

　　最常见的是市政排污管线忽然就从头施工，换当地了，哪怕它不换当地，便是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不可，那也完蛋了。这种作业太常见了。

　　咱们必定常常看到市政管线施工，把路挖开，今日搞搞这儿，明日搞搞哪里。我横竖是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定的。

　　然后，高压电线的接进口，一开端说得好好的，从某某变电站接，比及施工结束、要正式接的时分，问题就来了。

　　会忽然发现那个变电站现已搬走了，又或许它的容量现已超了，不能再让你接，你得从其他当地接，这个时分只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么日子上的费事，我也不知道。

　　再提到这个排水许可证。这个东西是市政部分发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。便是雨水和日子污水要分两条管排。

　　这个东西管的是管径和流量，以及衔接市政管线的方位。然后这个东西反过来又影响管线归纳规划，事实上是一回事。咱们能够自行幻想下。