各位企业家朋友、各位同行，咱们早上好！感谢论坛的约请，十分侥幸有这个时机和各位企业家朋友一同学习、交流、评论。我今日交流的标题是《产融结合：城市制作全工业链的途径探究》，之所以挑选这个标题，是由于咱们中铁上投，以及我本来在的中铁四局，近几年在进军城市制作方面一向在进行活跃的探究和实践，借此时机，把我对这个问题的知道以及咱们正在做的一些工作跟咱们做个交流，有不当之处，请咱们批评指正。

　　今日给咱们共享的内容分红四个方面：榜首，施工企业为什么要进军城市制作商场；第二，城市制作工业链有哪些内容；第三，进军城市制作全工业链的途径探究；第四，进军城市遇到的难点与危险防备。

　　为什么要进军城市商场呢？这是咱们我国修建职业的商场改变带来的成果。改革开放40年，咱们修建职业首要的事务板块产生了十分大的改变，曩昔我国中铁、我国铁建首要会集在铁路，中交首要会集在高速公路，而中建更多的在房建范畴。经过这些年的开展之后，商场现已产生了很大的改变，比方说，高速公路现已到瓶颈了，商场现已饱满，现在骨架网现已构成，这些年高铁的骨架网基本上也现已构成了。现在中铁四局的铁路比例只占到总比例的20%多，这或许出乎咱们的预料。

　　咱们国家经过几十年制作，不只提出来要加速长三角、珠三角、京津冀城市群的制作规划，还启动了关东平原、呼包、兰西等一系列城市群的制作。我到了中铁上海出资公司、到了长三角地区之后，把《长三角一体化开展战略》具体看了一下，国家提出的打造“轨迹上的长三角”，“长三角一体化”，首要便是交通基础设施的一体化，便是要制作都市圈、城市群。咱们国家制作的方向、修建类型现已产生了改变，更多的是根据城市。这些年有一个现象招引了咱们的留意，本来我国中铁是我国修建业的老迈，前些年被中建超过了，为什么被中建超过了呢？由于中建进军城市最早，他是搞房地产、搞房建的，而这些年咱们国家的房建商场开展最快，城市空间巨大。别的，现在除了新增城市制作，还有旧城改造项目，例如，浙江提出来要制作未来社区、上海提出来要进行老城区改造，这些都跟曾经的制作很不相同了。咱们修建企业更大的商场是在城市，这点咱们必定要知道到，假如你不进入城市，商场比例必定会越来越小，比方说，咱们我国中铁本来的铁路事务占到70%-80%，假如一向这样，咱们企业必定会越来越小，可是假如进军城市，城市里有房建、有市政交通、有环境、有轨迹交通（包含地下空间），制作量是很大的，所以美国的经济学家斯蒂格利茨说“21世纪对国际影响最大的有两件事，一是美国的高科技，二是我国的城市化”，我国其时的城市化率大约在60%，而发达国家一般都在75%以上，咱们还有十几个点，这十几个点意味着还有一两亿人要进入城市，商场是十分巨大的，这便是咱们要进军城市的原因。

　　榜首，国内修建业商场增速产生了改变，现已进入中低速添加阶段，尤其在2015年前后改变最显着，本来咱们国家的基础设施制作都是两位数的添加，现在一般在5%左右，尽管总量没有减少，可是增速在下降，其实工程量关于咱们来说并没有添加，这是什么原因呢？由于现在的总量添加，实际上包含征地拆迁、包含资料价格上涨，假如扣除这些要素的话，咱们的工程总量是在下降的。为什么近几年来咱们施工企业的资质保护越来越难了？竞赛越来越剧烈了呢？是由于前些年咱们一向在添加，在添加期间，咱们一切的企业都可以在商场上取得必定的比例，而现在没有添加了，蛋糕在从头分配，所以咱们感觉到压力很大。商场现在现已到了往下走的拐点，竞赛将越来越剧烈。

　　第二，商场竞赛剧烈，企业分解加重，职业的会集度越来越高，这个现象特别显着，这是商场竞赛的规则，一个老练的职业必定是几家头部企业占据了巨大的商场比例后，后部企业的生计越来越难。咱们我国中铁上一年是两万多亿的合同额，中建是挨近三万亿的合同额，估量本年我国中铁挨近三万亿，中建或许挨近四万亿。为什么在商场没有添加的情况下，这几大央企仍旧快速添加呢？是由于蛋糕在从头被分配，在向职业的头部企业会集，商场规则叫“赢者通吃”，其实我在央企呆了这么多年，我觉得咱们的办理许多时分不如一些优异的营企业，这个不得不供认。在未来的竞赛中，更多的是一些头部企业、一些国内办理比较好的民营企业、有专业专长的或许在办理精细化方面做得好的企业，他们会活得更好，会集度会越来越高，这一点咱们感触会越来越显着。就像现在的互联网职业，除了阿里，腾讯、华为之外，后边的企业其实很难。修建业头部企业的商场认可度越来越高、办理功率越来越高、知名度就会越来越高、整合社会资源的才能越来越强。

　　第三，新技能助推修建施工企业在城市制作商场的转型晋级，这一点咱们今日在座的各位同行应该感触颇多，这一轮技能革命（5G技能、大数据、人工智能、装配式机械化、移动通讯）对整个施工职业的影响是颠覆性的、是革命性的，这个浪潮假如抓不住，企业必定会被筛选。将来是什么概念呢？就像美国打伊拉克相同，在没打之前觉得差不太多，可是真打的时分一看，两个国家底子不在一个维度上竞赛，就像八国联军来我国的时分，人家扛着洋枪洋炮，咱们还得拿着长矛大刀相同。大数据、互联网、物联网会让咱们的办理愈加透明化、可塑化，愈加方便、方便，咱们可以经过大数据把办理上的一切问题找出来。咱们项目办理最大的问题是什么？是总部和下面项目部之间的信息传递失真，信息传递不及时，上面的决议计划很难传递下去，到未来这些工作可以完全是扁平化的，就像现在的美国战士出去交兵相同，一个战士身上背的设备价值几百万美金，经过这些设备可以随时呼喊“炮火后方”的支撑，三个人就可以成为一个作战小组。未来技能革新对咱们的职业影响是十分大的，这些技能越来越多使用到咱们的修建职业，尤其是会使用到咱们的城市制作。

　　城市制作的开展史便是咱们人类开展史的一个缩影，咱们在城市制作规划方面往往学习国外的经历。我以为跟着这一轮城市制作的完毕，咱们我国的城市制作水平必定是抢先国际的。现在国际500强有15家施工企业，其间我国有8家，前6名都是我国的企业。我国未来哪个职业可以在全国际统一天下？我以为我国的施工企业必定会。我前年去了法国万喜，其时跟万喜的董事长说“你现在不跟我协作，十年后你想找我协作，我不必定跟你协作”，我觉得咱们应该有这种自傲，我国的施工技能近些年前进十分快，首要是咱们的使用场景太多了。2005年咱们去学习日本高铁技能的时分，我记住其时招待咱们的担任人说“王先生，未来咱们日本修高铁，就要约请你们过来”，为什么这样说呢？由于他们没有使用场景，技能阻滞了。咱们我国为什么这些年施工技能开展这么快？便是由于咱们的使用场景太多了，咱们可以不停地试错，不停地立异，所以咱们施工企业必定要捉住这一轮技能革新的时机。

　　第四，咱们传统修建职业的赢利是十分低的，未来需求在城市制作商场寻求高附加值范畴。许多人以为咱们施工企业挣了许多的钱，其实全职业也就能到达2%的净赢利率，所以假如哪个企业能做到2%的净赢利那现已不错了，比方说咱们中铁四局一年做1000个亿的线个亿的赢利，那一年的日子现已过得十分好了。咱们修建职业的赢利率是十分低的，这儿面有商场竞赛的原因，也有咱们办理的问题，我以为我国施工企业的办理是粗暴的，咱们中铁四局，应该是在职业里、中铁体系里现已是办理比较好的，但我以为仍然有很大的提高的空间。这儿有一组数据的比照，我国中铁2019年的经营收入是8000多亿，只需250亿的赢利；碧桂园是4900亿的经营收入，赢利到达了402亿；一同咱们还拿我国中铁和法国万喜比照了一下，咱们经营收入是人家的一倍，可是赢利比他人少得多，咱们的总财物也比他人多一倍多，可是咱们的赢利率在2%左右，而他们在6.7%左右。咱们为什么要去转型？由于咱们在一个低附加值的职业。

　　第五，政府的投融资体系也在产生严重的革新，修建企业需求在城市制作商场寻求立异和打破，本来咱们许多当地企业、小企业去招标的时分，一个标几千万、一个亿、两个亿，现在当地政府许多时分把一条线几十个亿，甚至大到上百个亿都做成一个标。最近咱们在做杭州地铁项目，一条线多个亿就一个标，这是选用EPC形式的大标段项目，别的像这样大标段的PPP项目，项目的出资形式产生了严重改变，政府的监管形式也产生了改变，这对咱们企业来说应战是十分大的。现在政府的监管越来越严，制作部、国家发改委等几部委联合出台的联合惩戒诚信失期的方法，现在哪家企业欠农人工工资，在全国立刻就不能招标了；假如在环保方面被罚款，在许多当地也不能招标了。外部的环境的改变对咱们企业办理的各方面都带来了严重的应战，延用粗暴办理形式的企业今后会越来越难以生计，逼着企业要进行改革、不断提高。

　　我的共享主题是“进军城市全工业链的途径”，那咱们需求了解爱建云城市制作全工业链有哪些内容，依照我的了解，城市制作全工业链应该包含五个方面：

　　（3）策划规划（包含规划），是指对项目进行全体计划规划，经过策划规划提高价值，尤其在片区开发范畴；

　　（4）基础设施运营，是指对基础设施项目进行运营，如城市轨迹交通的运营等；

　　（5）工业开展服务（工业导入），是指协助当地政府引进工业，促进区域的经济开展，这也是当地政府十分关怀的方面。

　　咱们本来只做施工制作，是施工承揽商，现在变成城市制作出资商，终究变成爱建云城市归纳开发运营商，这个进程难度是很大的，不是一切的企业都能做到。变成城市开发运营商意味着企业将从城市制作的参加方，向城市制作的主导者、整合者改变；现在要去整合资源，比方，现在咱们经常去给各个当地政府的领导讲故事“你这个片区交给我来做，我做必定比你自己做的好”，我给他讲完故过后，就要去找国际顶尖的咨询公司来做策划、找好的规划公司来做规划、制作之前和进程中还要去帮他融资、建完后还要找运营团队来进行运营，这些便是咱们现在做的工作，从单个项目到一个区域，本来咱们做一条路，现在咱们不做一条路，而是做一大片区，从本来咱们做施工只重视合同中的2年工期、3年工期，现在是重视整个项目的全生命周期。关于进军开发城市，咱们这些大企业是怎样定位的呢？例如：

　　（4）中建提出来要供给出资、规划、制作、运营、服务“纵向一体化”归纳处理计划，打造国内最具实力的出资商；

　　（5）中交城投将自己的方针定为“打造国际一流的城市归纳开发运营商”。大企业都在往这个方向走，这是商场竞赛的成果，由于国际500强的企业，例如万喜、布衣格等，都是从施工企业渐渐开展，终究变成了出资、制作、运营一体化的企业，商场开展到必定程度，企业会朝这个方向去转型，但不是一切的企业都能做到，咱们中铁上投是我国中铁建立的华东区域总部，担任整个长三角地区的基础设施出资，所以咱们致力于“成为城市制作全工业链领军企业”，这也是咱们“十四五”战略的定位。

　　（1）挑选好项目的才能，对出资项目具有杰出的辨认、判断才能。这个才能对企业的应战特别大，只需找到好的项目，钱就很好找，可是好项目是很难找到，要求团队水平十分高，要求企业有好的品牌，还要有很好的联系资源。

　　（2） 策划规划的才能，能供给既表达政府毅力，又能表现商场导向的开发定位和策划计划。政府想干什么工作，你能不能拿一个计划让政府眼前一亮，一同还要契合国家方针，策划才能要求十分高，这是咱们施工企业遍及短缺的才能。咱们施工企业做EPC总承揽的时分便是一级跳，例如，咱们南京一个项目便是EPC项目，一中标咱们部队就上去了，拖了一年才开工，构成很大糟蹋，EPC项目甲方只给一个概念规划或初步规划，需求施工单位自己去找规划，还要方方面面去交流，终究到达业主的目的，咱们前前后后也用了一年半时刻。现在要从EPC项目做PPP项目了，还要做整个出资的策划，这对企业本身才能的要求就更高了。

　　（3） 制作办理的才能，这是修建企业的立身之本。中铁上投的出资项目，咱们要建立办理团队来进行办理，可是跟传统的施工办理仍是有些差异的，总承揽的办理才能上需求加强。

　　（4） 基础设施运营才能，将成为修建企业的中心竞赛力（以法国万喜为例）。这个才能是最难的，其实一切的出资都是为了运营，就跟咱们建房子相同终究是用来给客户住的，咱们要从客户住的视点来思考问题，所以运营才能培育是最难的。法国万喜的运营首要包含三块：地下停车场、机场、高速公路，运营每年的收入大约只占15%，可是企业赢利挨近70%是来自于运营，万喜便是前期看到了未来的添加时机，勇于出资，投完还能赚钱，这对企业才能也有很高的要求。

　　（5） 工业服务的才能，是指可以协助当地政府导入工业。比方，咱们现在要去搞一个片区开发，盖完工业园区，终究给谁呢？咱们最近在马鞍山博望搞一个工业园，48平方公里，大约出资200多个亿，做完园区之后要引进哪些生产厂家进来？再比方说，咱们在无锡现在做的TOD开发，地铁上盖物业做完之后，要导入什么业态进来？有没有才能？这对企业的要求更高。

　　（6） 整合资源的才能。你不必定要有样样东西，可是有没有整合资源的才能呢？

　　咱们今日在座的企业，进军城市有这么多赛道，要怎样挑选呢？比方说中交、中建、中铁，他们的出资要点到终究必定是不相同的，我以为出资范畴到现在还在群雄混战，过了若干年今后，必定会在某些范畴构成一批领军企业，比方在环保范畴有出资运营商最强的，城市TOD开发范畴有最强的，轨迹交通范畴有最强的，旧城区改造范畴有最强的，终究必定会构成一批这样的领军企业。

　　城市制作商场可以分为四类：（1）城市归纳开发，包含片区开发、才智城市、工业新城、特征小镇、未来社区。（2）民生性住宅制作，包含棚户区改造、城中村改造、旧城改造、共有产权房、长租房。最近咱们在谈长租房比较多。（3）传统基建，包含市政道路、公园美化、污水处理、轨迹交通。（4）城市归纳体，包含房屋修建、TOD上盖物业、地下空间，尤其是地下空间，未来商场十分大。

　　咱们每一个企业都要找到契合本身的定位，在哪个方面比较强，就去哪一个赛道发挥优势，要找准赛道，咱们中铁上投找的赛道是轨迹交通。在怎样挑选赛道上，需求考虑的是：一是找准本身条件可以支撑、契合本身开展的战略、有利于培育中心竞赛力的赛道；二是既要保护企业短期内的生计，又要打造企业可以持久开展的品牌；三是可以取得适宜的项目载体来施行你的这些主意。赛道选好后，咱们就要挑选适宜的项目载体，会集优势资源，打造咱们自己的品牌和拳头产品。

　　由于咱们我国中铁首要以轨迹为主，我调至中铁上投今后，就感觉上投这些年项目做了不少，可是没有可以拿得出手的产品，没有构成自己的品牌，所以在经过一年的研讨之后，咱们确认了三个方向：榜首个是城市轨迹交通运营，咱们现在投了地铁，投了轻轨等等；第二个是沿着轨迹的方向，咱们还要做城市的TOD开发，便是说我在投了轨迹之后，站点开发还要接着做，站点开发其实便是个新社区，这是咱们未来的开展方向；第三个是才智城市，咱们施工企业必定要研讨技能，咱们未来要建的和现在在建的，有很大的不同，才智城市要把城市的体系和服务打通，提高整个城市的运营功率，无论是交通仍是治安、环保。我到上海的城市运营中心看了一下，他们的办理细到什么程度呢？咱们一切饭馆的地沟油他都知道流向在哪里，这便是才智办理，这儿面有许多新科技的使用场景，例如才智安保、才智交通、才智服务、社会社区、才智医疗和才智教育，现在有600多个城市提出了“才智城市”的概念，假如咱们来做出资，华为、腾讯、阿里他们都会来找咱们一同协作，这些企业是咱们的下流。

　　（1） PPP形式，现在遍及用的都是PPP形式，可是这个形式我以为现在快到顶了，由于现在商场空间没有了，各个政府每年只能拿出财务可支配收入的10%做PPP，现在各个政府的预算现已到顶了，没有空间了，并且当地政府后期与社会资本扯皮的事过多。

　　（2） 一二级联动形式，意思便是咱们做片区开发之前，先做土地收拾，土地收拾完了之后再经过土地招拍挂拿地这样的一二级联动，现在咱们做的也比较多。

　　（3） 股权出资+施工总承揽，意思便是一个项目我投点资本金，比方我投5个亿作为股权，你给我40、50亿的活儿，是一种拿资金换施工使命的形式，这在咱们的铁路、轨迹交通方面做的比较多。

　　（4） F+EPC便是融资加EPC，是处理“融资难”的问题，例如这个项目或许没有钱，由我来融资，将来政府分期还款给我。

　　（5） ABO形式，意思是咱们施工总承揽企业和当地途径建立合资公司，咱们一同来授权这个合资公司做一个片区的开发，ABO形式现在是一个含糊地带，国家也没有正式文件，但现在这个形式会越来越多，首要有两个原因：一是PPP的空间现已没有了，二是不能推高政府的隐形债款，这是要追责的，所以ABO形式现在正在推动。

　　产融结合要留意几个问题：榜首，要选好项目；第二，要挑选好协作伙伴，必定要选好协作伙伴，由于你不是什么都行；第三，要与金融机构构成长时刻的战略协作伙伴，咱们施工企业去做出资，资金是不行的，必定要与金融单位协作；第四，要盘活存量财物，投的财物出去，将来要变现的，怎样变现？经过股权转让、财物证券化、REITs等方法完成资金赶快回笼；第五，充分利用国家专项债等方针，下降出资压力。

　　（1）咱们现在大部分都是施工企业在做出资，最要害的一个问题是，咱们仍是以施工的思想在做出资。施工思想最大的问题是咱们只重视施工这一段时刻的收益，例如，考虑在招标的时分能不能把项目单价做高一点、能不能在施工阶段多挣点钱，可是咱们对项目的全生命周期缺少清醒的知道，将来咱们许多的PPP项目都会遇到这样的问题，例如，公路施工期间假如有质量问题，运营期几十年的修理本钱是要自己掏的。

　　（2）在资金方面，业主能不能归还？收费能不能确保？这儿面有许多的问题，可是咱们没有这种全生命周期的理念。

　　（3）咱们没有出资的理念，咱们不是金融机构，对复利的概念还比较含糊，比方咱们是银行同期利率降50个基点、100个基点，这个概念咱们不是很清楚，其实很重要，由于时刻一长加在一同，对本钱的影响特别大。

　　第二，咱们本身才能缺乏。刚刚我讲到了，进军城市咱们需求5、6种才能，但现在实际上咱们只需1种才能。

　　第三，资金实力、融资途径。咱们施工企业都是轻财物公司，咱们做的出资，将来都是重财物，假如没有才能变现的话，资金链就会断。PPP盛行的时分，咱们民营企业的前10家现在只需1家存活，其它几家都把财物变现、把股权贱卖了。现在简直一切施工企业没有办理财物的才能，咱们有的是办理项目的思想，未来咱们要管财物、管运营，但是咱们没有这方面才能，这是咱们的一个难点。

　　第四，项目的周期长、改变大、边界条件难以确认。PPP项目持续时刻很长，进程中对立是十分多的，需求很专业的团队，进程中还需求不停地再签补充协议。

　　第五，政府的付出才能，许多当地政府开端违约了，到期无法实现，给出资方构成很大危险。

　　危险防备上要留意这么几点：榜首，对出资危险要有敬畏之心，咱们不要觉得出资很简单，前几天咱们四局的总会计师魏总过来，咱们还在评论怎样踩刹车，2014年PPP刚出来时分，咱们把人送到清华去训练，2015年PPP出来之后，咱们以为是个时机，抓了一轮，2017年咱们感觉到PPP危险的时分，就开端踩刹车了，我以为必定要有这个观念。第二，观念改变，不能用施工的理念来做出资，做出资是做投行生意，是华尔街精英做的，我在咱们内部也说，咱们这些施工企业都是从工地上抽过来的，脚上泥都还没洗洁净就坐在陆家嘴搞出资，所以观念和理念很重要。第三，人才培育和团队制作很重要，尤其是要培育专业的人才，对方针了解的、懂法令的、懂危险的、搞策划的、搞PPP研讨的、搞运营的等等人才咱们都需求。第四，咱们在做出资的时分必定要力所能及、行稳致远，不要觉得口袋里现在有钱、后边就什么都有了。总的来说，我觉得咱们做出资必定要有敬畏之心。