【摘要】跟着社会经济的飞速开展和居民日子水平的进步以及精神文明需求的扩展，对寓居环境的要求也在快速的进步，因而对物业办理提出了许多新的要求。如今不论国内仍是国外，公司化进行专业的物业办理现已成为了一种较遍及的现象，但是其间不乏许多问题。跟着我国社会经济的不断开展，城市化进程的不断加速，加强城市小区物业办理，改善居民日子环境，进步居民日子满意度，现已成为一个不容逃避且无比重要的问题。

　　跟着我国经济的快速开展，城市化水平的不断进步，越来越多的现代化日子小区拔地而起，越来越多的居民住进了现代化新居。但是，随之而来呈现了许多方面的难题，比方居民原日子习气，小区周边环境，小区内部居民本质的良莠不齐，小区居民对本身寓居环境要求的良莠不齐，简直每一个都是不简单处理的难题。专业物业办理公司的介入是社会开展的趋势，但是在我国这样一个城市化水平真实步入现代化缺乏二十年的国家来说，对城市小区实施杰出的物业办理，有着许多限制和阻遏要素，其间很重要的一点便是国情决议的居民日子习气和发达国家有着大相径庭，这就决议了咱们有必要寻觅合适我国国情的具有立异含义的物业办理方式，才干起到咱们所期望的作用，然后促进我国城市化进一步健康快速开展。

　　我国近几年城市化进程很快，城市小区如漫山遍野般许多呈现，与之随同的是住进现代化小区的居民再不仅仅是所谓的“有钱人”或许“有权人”，普通大众包含许多本来日子在乡村的大众，也跟着城市开展的需求拆迁规划的不断扩展化而进入城市化小区的居民集体。如此一来，城市小区居民的凌乱程度加深了，居民的需求也愈加凌乱和多样化了，此外跟着我国房地产商场的继续升温，房子越来越多的成为许多人出资的一种途径而不再是寓居的场所，加上城市化进程的加速特别是东部滨海城市对许多中西部人口具有的招引效能，使租借房从本来的低端概念延伸到了各现代化城市小区。种种这一切，均导致了我国现在的城市小区物业办理严峻滞后，居民遍及存在对小区物业办理的不满，归纳来看，导致现在我国城市小区物业办理滞后的原因主要有以下两个：

　　曾经城市化水平不高，现代化城市小区数量不多，因为我国其时并没有全面推行商品房准则，大部分大众都是寓居在各种类型的平房或许老新村，城市人口也没有现在这么多，各种办理需求并不旺盛。现在我国的城市化开展水平较十几年前有了质的改动，城市人口的许多添加，各类平房和老新村的许多拆迁，与之随同的便是现代化城市小区的敏捷增多，以及小区居民的日益凌乱化。曾经的现代化城市小区因为数量少，价格高，居民一般以所谓的“有钱人”和“有权人”为主，此外居民大多都是本地人，日子习气大致相同，物业办理也相对比较简单。现在因为现代化城市小区现已成为了寓居场所的主力军，其住户规划天然也有了很显着的扩展，并且越来越多的外来人员成为了各城市小区的寓居者。住户凌乱了，日子习气也相差很大，对小区的物业办理需求天然也不尽相同，有些乃至差异很大。比方许多原先在乡村日子的居民，习气了自己种些蔬菜之类的农耕日子，住进现代化城市小区后，看到某些高楼背面有闲暇的草坪，就会喜爱重些蔬菜，有了第一个就会有第二个，在他们看来这是充沛利用小区资源，但是在其他不习气这种日子办法的居民眼中便是损坏他们日子的环境。再比方说现在城市中许多人喜爱养殖各类宠物，其间特别以猫狗居多，简直每天主人都会带着宠物出来闲逛，其排泄物有些人是及时处理掉，有些则视若无睹，这在有养殖宠物习气的人眼中稀松往常，但是在没有这种习气的人眼中便是眼中损坏其日子环境。居民日子习气的不同导致了其对小区物业办理的要求不同，这在很大程度上加大了物业公司进行办理的难度。

　　曾经的城市化小区一般都是居民自己购买自己寓居，自己对自己寓居的环境天然会要求比较高，一起也会自发的加以保护。现在因为城市化进程的加速，各类城市特别是东部滨海城市涌入了许多外来人口，这么多人口的涌入必定会大大添加对住宅的需求，对住宅的需求首要添加的肯定是购买房子的需求，买房需求井喷后天然影响了开发商建房子的愿望，买的人多了天然价格也会上涨，价格上涨必定导致出资行为的繁殖。所以现在我国房产商场现已不再是单纯以供给寓居为其功用的商场，而是很大程度上成为出资场所，出资的意图天然是不断增值而不是自己寓居，所以各城市化小区的租借房现象越来越多。关于租借者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关怀环境等一系列问题，关于承租者来说吗，房子不属于自己，自己仅仅暂时寓居在这儿，相同不会过多关怀环境等问题，更不会对小区物业办理有太多的要求，这导致了现在我国许多城市小区物业办理困难。

　　城市化开展是政府工作的重要内容，而现在我国跟着城市化开展而呈现的各类城市化问题许多，小区物业办理滞后便是其间之一，已然这是由城市化开展导致的，政府就应当义不容辞承担起进步城市小区物业办理的职责。当然，这并不是说要求政府以强制性的手法来直接进行办理，而是经过进一步加强方针的引导和进一步健全各类机制，然后处理困扰现在我国现代化城市小区物业办理差的症结，然后全面进步我国现代化城市小区的物业办理水平。详细来说，应该进一步清晰对各类城市化小区物业办理水平的要求，拟定相关的标准，要求物业公司有必要依据本小区的定位清晰自己的物业办理有必要到达何种程度的标准，并且设置必定的巡视准则，一起对巡视成果树立必定的奖惩机制，从根本上起到对担任各城市小区物业办理的公司既束缚又鼓励的机制。此外，这一行动还能让居民对自己小区物业办理应到达哪些方面的要求有一个共同的知道，必定程度上也能强化居民对物业公司的监督。

　　同为现代化城市小区，其质量和层次也有所区别，在此基础上的物业办理办法，必定也有所不同。上面现已说了作为政府需求依据各类城市化小区的特色拟定各自相关的物业办理标准。作为物业公司。应该依据自己的特色挑选合适自己的小区类型进行办理，在这一基础上逐渐集团化。如此就能做到术业有专攻，客户清晰，专业化水平大大进步后，天然就能构成更好的办理手法和办法，然后大大进步办理功率和作用。

　　物业公司的详细办理是困扰小区物业办理作用的一大难题，特别体现在住户对物业公司相关规则的恪守力不行以及小区周边环境物业公司无力办理这两方面。许多小区都多少存在着物业公司明文规则的条款，某些住户便是不恪守，物业公司对此除了再三告诉赶快改善外并没有什么太好的办法。针对这些状况应该对详细办理办法进行法制化、标准化，这儿所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和标准，而是指经过与住户签定协议的办法来完结物业办理进程中的法制化。为什么物业公司在办理进程中会遇到种种阻力，原因就在于其办理不具有强制性，对住户没有任何标准性束缚条款。签定协议后，清晰规则了日常中的各种方面，清晰了住户和物业公司两边的职责和责任，并且以具有法律效能的经济合同方式清晰了违约职责，天然能够处理物业公司平常办理难的问题，一起也使住户能够更好的监督物业公司，更具有主人翁认识，如此双向标准，互相监督，才干起到最好的作用。

　　小区物业办理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包含小区周边外环境。困扰现在许多现代化城市小区物业办理还有一个很重要的问题便是周边往往会比较凌乱，各类小商贩较多。每到清晨和黄昏各种摊贩聚集，严峻拥堵小区出入口并且形成许多城市废物，对此住户天怒人怨而物业公司却无力改动，因为小区外路途等并不在物业公司办理权限规划内。对此一方面需求社会相关功能部门加强巡视力度和处理处分力度，另一方面，能够考虑颁发物业公司必定的周边环境办理权并定时查看其办理作用是否杰出，并且能够将该部分内容一起计入对物业公司整体的各类优惠与奖赏查核中，如此便能够充沛发挥物业公司办理人员长时间在小区的优势，进行常态化办理，只要常态化办理，才干彻底改动小区周边环境的一系列问题。

　　物业公司供给办理服务的流程，长时间以来一向都是要点在于中期在于注重详细日常办理阶段，但是笔者以为现在针对我国现代化城市小区的特色，进行杰出的物业办理有必要充沛注重前期的规划方案和后期的跟踪查询，做到事前、事中、过后三者偏重。4.1.1充沛做好前期的办理规划和方案笔者造访了多个城市的不同类型城市小区，发现其物业办理都根本没有任何事前的规划和方案，许多方面的办理办法和办法不合理，一起在办理进程中又呈现许多问题。要处理这些困难，有必要做好事前的规划和方案，充沛了解本小区的特色，包含周边环境、内部住户构成、办理定位、办理方针等，在此基础上做好严厉的物业办理方案，并向整体业主通报，逐个与住户签定协议清晰两边的权责利联系，这样才干确保后续办理办法的有用履行，确保办理作用的有用完结。4.1.2充沛做好后期的跟踪查询物业公司的后期跟踪查询其实是一个非常重要的环节，但是现在在咱们的造访查询中发现简直一切的城市小区物业办理都没有后期查询这一环节。物业公司的办理规划和方案做得再好，究竟仅仅一种事前的规划方案，在详细办理进程中不可避免的会产生一些事前所没有了解到的困难和问题，假如没有继续的后期跟踪查询，这些问题很难被发现，天然也就很难被改动，长时间下去，问题将越来越多。有必要经过一系列的手法办法来加强常态化的后期跟踪查询，及时发现办理进程中的一切问题，及时依据问题提出处理方案，并且向整体业主通报，这样既能继续进步本身的物业办理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业办理的诚心，增强业主对物业公司的信任程度，可谓一箭双雕。

　　物业公司内行使其办理功能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和冲突。上文现已充沛论述，因为现在我国城市小区住户的日益凌乱性以及越来越多的租借房现象，导致许多城市小区遍及存在物业公司与业主之间在许多方面无法达到共同或许住户无视物业公司规则的状况，这种状况会严峻影响物业公司办理方针的完结。之前现已做了论述标明物业公司应该注重前期的规划与方案，并且与业主签定相关协议以清晰两边的权责利联系。但是还有一个问题，那便是假如依然有住户未能依照协议的要求行事导致物业办理遇到阻止，有必要要有必定的赏罚办法，这种赏罚办法能够是经济上的，也能够是其他方面的。有了赏罚办法，必定能够大大进步公约的履行作用，但是现在我国并没有相应的法规或许条文清晰物业公司有相似权限。所以笔者以为要真实进步现代化城市小区物业办理水平，赋予物业公司必定的处理处分权是有必要的，只要这样，才干真实有用完结物业办理方针。

　　4.3.1物业公司之间进行恰当兼并现在我国的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真实全方位进步物业办理水平一起确保物业公司本身的良性经济运作，有必要进行恰当兼并以收成以下优点：（1）处理物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技出资，仍是引入有开展潜力，有领导才干的高本质人才，都需求许多的资金。资金缺乏限制着物业公司的开展，兼并能够很大程度的处理资金问题。（2）全面进步本身的事务接受才干。现在我国的许多物业公司都只面向几家乃至一家小区，规划小，本钱紧缩，办理水平严峻缺乏。兼并后规划扩展，供给的服务规划天然也能敏捷扩展，并且前文现已论述了物业公司应该依据自己的特色挑选合适自己的小区类型进行办理，客户集体特色共同，更便于其拟定共同的办理规划和方案，在共同化的规划方案下进行共同化的办理，功率作用都将得到大大进步。（3）扬长避短，优势互补，增强供给全方位服务的专业实力。4.3.2物业公司与其他职业进行联盟现在社会越来越显着的呈现出跨职业协作的趋势，物业公司也应当依据社会的改动及时的与其他职业进行联盟以进步本身的竞争力。比方能够与快递职业联盟。经过该联盟能够让业主经过本公司直接进行相关快递收发事务；比方也能够与外卖职业进行联盟，然后业主经过本公司能够直接进行外卖下单事务，比方还能够与医疗职业进行联盟，然后业主能够经过本公司直接取得惯例化的医疗卫生服务。跨职业联盟能够更好的整合社会资源，一起也能够更好的对比如快递、外卖、小区医疗等现代化城市小区惯例化程度很高的范畴进行更好的办理，供给更好的服务，然后大大进步业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的本身物业办理天然是大有裨益。综上所述，跟着我国社会经济的快速开展，城市化水平的不断进步，涉及到越来越多的现代化城市小区物业办理问题，对这些问题的妥善处理是政府保持城市经济稳定调和开展一切必要处理的问题，经济社会对现代化城市小区物业办理服务的要求将会越来越高，有必要大力推动物业办理服务的理念和方式立异，才干提前满意城市化水平飞速开展的需求。期望在不久的将来，各类城市小区物业办理都能够做到尽然有序，有条有理，为住户供给一个真实安全、温馨、舒适的寓居环境，一起也为我国城市化的进一步蓬勃开展添加一份助推力。