已建成并交付运用（具有运用功用）的各类房子等修建、构筑物及其隶属设备设备和相关场所。

　　1、微观范畴的房地产：泛指一个国家或区域的整个房地产，包含在建的、建成的（已投入运用的和未投入运用的）房产和地产。

　　2、微观概念的物业：即可指一个单元性的房地产（详细的房子、楼宇组合），也可指单元性的修建物。

　　3、外延上：房地产包括房子从开发建造、运营到运用处理的全过程。物业着重于营销、运用和处理的视点。

　　物业处理的来源与开展：传统意义上的物业处理来源于19世纪60年代的英国；20世纪初现代的物业处理在美国得到开展；香港是在20世纪50年代开端；中国大陆对物业处理的探究和测验是从20世纪80年代初开端的，首先在经济特区深圳和滨海发达区域的广州推出了物业处理的方法。

　　物业处理：是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依照物业服务合同约好，对房子及配套的设备设备和相关场所进行修理、维护、处理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动。

　　2、物业处理安排的专业化（专门的安排组织、专业的人员装备、专门的处理工具和设备）；

　　3、物业处理方法的规范化（这是物业处理走向现代化、科学化的一个重要标志）；

　　1、业主选聘物业服务企业施行专业处理（优：商场程度高、专业性强；处理业主后顾之虑。缺：经济担负重；简单引起业主与物业公司的胶葛；业主与业主之间的交流）；

　　2、业主施行自营处理（优：节省开支；供给部分作业岗位。缺：专业化程度不高；时刻、精力等，额定添加业主担负。）；

　　2、服务方针：延伸物业的运用年限及确保其功用的正常发挥，到达保值增值的意图。

　　6、进户处理（业主或运用人招待；发放材料和钥匙；业主或运用人检验；用户入住检验表存档）；

　　住所区物业处理区域区别的规则：建造单位在请求处理住所建造工程规划许可证的一起，应当向区（县）房地产处理部分提出区别物业处理区域的要求。区（县）房地产处理部分应当依照以上的规则区别物业处理区域，并在地籍图和房地产挂号册上注记。

　　物业服务企业：依法（公司法）树立，具有相应资质，具有独立法人资格，以盈余为意图的，从事物业处理服务活动的经济安排。

　　物业企业的类型（按事务性质分）：处理型物业处理企业；实务型物业处理企业；穿插型物业处理企业；租赁运营型物业处理企业；参谋型物业处理企业。

　　4、对违法违规的行为进行劝止和阻止；5、要求业主委员会、居委会和派出所帮忙处理。

　　物业服务企业组织设置的一般准则：方针准则；一致指挥、分级处理准则；合理分工与密切协作相一致的准则；人事相宜与责权一致准则；精干高效准则。

　　1、对内的准则是物业处理公司为进步处理服务的质量和作业效率，对企业内部的各部分、各岗位的职责加以清晰并对整体职工的行为进行规范的准则。

　　2、对外的准则是用于界定物业处理参加者权力与责任、规范物业处理过程中各方的行为，和谐相关各方联系的规则。

　　物业服务企业拟定的意义：是清晰物业处理主体法令联系的需求；是清晰物业服务企业向规范化方向开展的需求；能促进物业处理作业的健康开展；是推进房地产作业持续开展的重要确保。

　　等级处理的分级批阅（了解哪个部分批）：国务院建造主管部分担任一级物业处理企业资质证书的颁布和处理；省、自治区人民政府建造主管部分担任二级物业处理企业资质证书的颁布和处理，直辖市人民政府房地产主管部分担任二级和三级物业处理企业资质证书的颁布和处理；设区的市的人民政府房地产主管部分担任三级物业处理企业。

　　物业处理企业资质等级处理的意义：1、有利于进步物业处理水平；2、有利于规范我国的物业处理商场次序；3、能够更好地维护业主和住户的合法权益；4、有利于开辟国内外商场。

　　修建物业主区别一切权：将一栋高层修建物纵向或横向地区别为若干相对独立的部分，各由不同的主体获得一切权，并对共有部分享有共有权和一起处理权。

　　2、恪守物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的维护方面的规章准则；

　　2、首套房子出售并交付运用已满2年的，应当举行初次业主大会会议，树立业主大会。

　　业主大会会议方法（记名字）：举作业主大会一般选用招集整体业主开会团体评论的方法，也能够选用发放会议材料和选票等书面征求定见的方法。

　　决议：业主大会决议对物业处理区域内整体业主有束缚力。1、2、3、4、7为一般事项（一般大都决议方法）：有必要是人头＋砖头的1/2以上；5、6项为特别事项（特别大都决议方法）：有必要是人头＋砖头的2/3以上。

　　业委会联席会议：由两个或许两个以上物业处理区域共用非市政道路或许其他配套设备设备为交流需求而树立的准则。

　　提早介入：是指物业处理企业在接收物业之前，受房地产开发商的约请或托付，在规划、规划、施工阶段就参加物业的建造作业，从物业处理服务的视点，对物业的规划、规划和施工建造等阶段的物业的环境布局、功用规划、楼宇规划、材料选用、设备选型、配套设备、管线安置、房子租赁运营、施工质量、竣工检验等多方面供给有利的建造性定见。

　　提早介入在不同阶段的作业重点：立项决议计划、规划规划（前两个效果是做好参谋，完善细节）、施工建造、设备装置、竣工检验、预出售。

　　前期物业处理：是指在业主、业主大会选聘物业处理企业之前，由建造单位选聘物业处理企业施行的物业处理。

　　1、参加处理的身份：前期物业处理，与开发商树立正式的托付合同联系，是以“大管家”身份处理物业。前期介入，受开发商托付，以“咨询、参谋”身份参加，未树立真实的合同联系。

　　2、发挥效果：前期物业处理，按合同施行处理，主导效果。前期介入，决议权在开发商，仅辅佐功用。

　　4、业主联系：前期物业处理，已有清晰的处理目标。前期介入，未确认详细的处理目标。

　　物业处理招投标的意义：物业处理招投标是商场经济开展的需求；物业处理招投标是房地产处理体制改革的需求；物业处理招投标是促进物业处理作业开展的需求。

　　物业处理招投标的特色：物业处理招投标具有超前性；具有长时间性和阶段性；具有严肃性；具有束缚性。

　　物业处理招投标的方法（记名字）：公开投标（竞争性最大的方法）、约请投标和协议投标。我国只选用公开投标和协议投标。

　　1、美化具有维护和改进生态环境的效果。防风、防尘，维护生态环境；净化空气，下降噪声，改进环境，净化空气的效果；改进小气候，调理温度，阻止城市热岛效应；

　　2、美化具有美化环境的效果；3、绿洲、花卉能熏陶人的情趣，起到修身养性的效果。

　　公共区域次序维护的意义（记四个防）：是指物业处理企业为防盗、防损坏、防不法活动、防灾祸事故而采纳各种办法和手法，确保业主和运用人的人身产业安全，保持正常的日子与作业次序的一种处理作业。

　　1、履行国家有关处理规则，帮忙公安机关维护物业处理区域内业主和运用人的生命、产业安全；

　　4、在辖区内产生治安、交通等方面的突发事件时，安保人员要挺身而出，阻止事态进一步恶化；维护现场次序，敏捷查明原因，告诉有关部分，并帮忙查办；

　　5、维护物业处理区域内各项大众准则的严肃性；关于不恪守各项规章准则的业主和运用人，安保人员应劝止、阻止，直接移送有关部分处理；

　　6、物业处理区域内的安保人员应当帮忙做好安全防备作业，当受公安机关托付时，能够核对有关车辆、人员的证件及其他状况；对损坏区域内次序的人和事，有权劝止、阻止，直接移送公安机关。

　　1、加强安保人员作业道德教育。安保人员最起码的资质要求有必要做到：a、毋忝厥职，竭诚服务；b、遵纪守法，廉洁公道；c、不畏艰险，勇于贡献；d、外表正经，文明礼貌。

　　2、树立有用的安保准则：a、依据物业布局和总面积、幢数、收支人口数、公共设备数、住户人数，配齐安保固定岗和巡查岗的实践人数；b、确认安保巡查岗位和线路，特别留意收支口、隐蔽处、设备机房、车库、车棚等处；c、树立24小时固定值勤、放哨和巡查准则，做好交接班作业。

　　3、日常作业要求：a、与派出所、大街树立密切联系，随时了解社会治安动态；b、采纳发放通行证、收支证、来访挂号办法，操控人流、物流、车流；c、了解业主和运用人根本状况，把握物业处理区域内的结构布局、设备功能等状况；d、及时、正确处理各种突发事件；e、填写每日作业陈述和特别作业陈述；f、制止安保人员滥用权力，如运用武力、兵器，随意搜身、抄身等。

　　2、机动车辆行进处理。1）约束外来车辆进入辖区；2）进入辖区的车辆，行进停放应遵守处理人员的指挥，留意前后左右车辆安全，在规则的车位泊车；3）长时间停放的车辆，应向处理部分请求，交纳泊车费，收取泊车证；4）进入辖区的车辆，应减速行进，制止鸣号；5）装有易燃、易爆、剧毒或污染品的车辆，制止进入辖区；6）处理人员发现可疑状况，应及时陈述，并仔细做好交接班作业。

　　物业档案材料的构成：一部分是物业自身的材料；另一部分是物业业主和运用人的材料。

　　物业档案材料处理的根本环节：对物业的原始记录进行搜集、收拾、归档（判定、保管、计算）、运用。

　　1、动态性：在天然的、社会的、人为地要素的效果下，物业的什物形状和运用状况常常处于改变开展之中。

　　2、清晰档案保管要求：档案的妥善保管，档案活动中的维护，档案维护中的专门办法；

　　专项修理资金：专项修理资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造的资金。

　　新建产品住所修理资金账户的开立：业主大会树立前，修理资金由物业所在地的区、县房地产处理部分代为监管，并建造银行开立专户；业主大会树立后，修理资金由区、县房地局移送给业主委员会处理。业主大会在市局指定的七家规划较大、网点较多、诺言较好的工商银行、农业银行、中国银行、建造银行、交通银行、上海银行、浦发银行、农商行中挑选一家开户。要树立分户账和公共账户。

　　首期修理资金的交纳规范：装备电梯的住所：房地产开发企业依照每平方米修建面积成本价的4%交纳；购房人依照每平方米修建面积成本价的3%交纳。不装备电梯的住所：房地产开发企业依照每平方米修建面积成本价的3%交纳；购房人依照每平方米修建面积成本价的2%交纳。

　　首期修理资金的交纳时限：房地产开发企业应当在处理新建产品住所一切权初始挂号前；购房人应当在处理房地产权改变挂号前。

　　专项修理资金的续筹条件：一幢或许一个门号住所的修理基金余额缺乏首期修理资金的30%时，业主大会应当向该幢或许该门号住所的业主再次筹措修理基金。详细筹措作业由业主委员会或许其托付的业主小组施行。

　　专项修理资金的续筹规范：再次筹措后的修理基金余额要求不得少于购房人首期交纳的修理基金。

　　5、持下列材料：a付出凭据（专指贷记凭据）b加盖业主大会公章、业委会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表c按撞立户、按户分摊的电脑数据；

　　1、修理资金账户的处理：分业主大会树立前与树立后。专款专用，不得挪作他用；

　　2、修理资金账户的改变：物业处理区域调整；业主委员会产生替换；物业处理企业产生替换；

　　3、修理资金账户刊出：拆迁、天然灾祸或他因致使某一住所或一个物业处理区域内一切的住所灭失；

　　1、业主享有监督权。业主享有监督物业共用部位、公用设备设备专项修理资金的处理和运用的权力。

　　2、修理资金交存状况的核对和发布。区、县修理资金处理中心应当每月与专户银行核对首期修理资金的交存状况，每年以物业处理区域为单位，发布修理资金交存状况，并定时按规则将修理资金交存状况报市修理资金处理中心。业主大会树立后，业主大会或许其托付的物业处理企业或中介组织应每月与开户银行核对修理资金账目，并且每半年向整体业主发布一次。

　　我国现行法令根由（挑选题）：宪法、法令、行政法规、地方性法规（含民族自治区的自治法令和单行法令、特别行政区的法、经济特区的法）、行政规章等。

　　2、独有特征：业主毅力的多元化和代表性；政府在物业处理法令联系中具有特别位置；物业处理法令联系既触及公权联系，也触及到私权联系；业主一切权的约束和监督权的扩展；物业处理行为是一种供给公共性服务产品的法令行为。

　　1、物业处理胶葛变成不只有根据违法或违背社会公共利益的行为，并且还有根据违背业主自治规约的行为；而其他类房地产胶葛不触及自治规约的存在和违背问题。

　　2、物业处理胶葛触及的法令联系非常复杂。3、物业处理胶葛具有易发性和涉众性。