近10年来，跟着我国经济建造的开展和住所准则改革的深化，城市物业处理职业取得了日新月异的开展。据计算，到2000年末，全国有物业企业近15000家，从业人员近200万。北京市现有物业企业1270家，从业人员约5万余人。物业处理职业已开展到必定规划，并且取得了很大成果。可是，因为物业处理是一个新式的职业，在它的发育生长过程中不行避免地会呈现一些问题。现在，因为物业收费引起部分业主与物业企业的尖利对立便是一个杰出的问题。而引起这类对立的本源，则是物业处理形式的单一化和业主没有得到应有的选择权。

　　谈物业处理形式，首要要澄清什么是物业和物业处理，然后才好谈物业处理形式。根据权威人士的解说，物业，是指不动产而言，而不动产，便是房地产。我国香港特区称房子和土地为物业，我国台湾地区称房子和土地为不动产，我国内地称房子和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房子和土地而言，根本寓意是相同的。

　　物业处理，是指物业服务企业承受业主托付或许业主自己对房子（一栋或若干栋）和房子占用范围内的土地以及与房子土地相连的设备设备、环境卫生、路途、车辆、保安等施行一致的修理、保护和处理，为整体业主和运用人服务。

　　在城市住所区实施物业处理主要有两个目的，一是为了搞好城市处理，坚持杰出的市容市貌。二是为城市居民发明整齐、安全、文明、舒适的日子环境，使居民休养生息。

　　为了到达物业处理的目的，坚持住所区物业本身的整齐与无缺，让居民日子在杰出的寓居环境之中，物业处理的内容应当包含以下几项：

　　为了做好物业处理作业，住所区的开发建造单位有必要依照规划要求配套建造公共服务设备，通过有关部分归纳检验今后，才干安排居民入住，在购房人处理入住手续时，开发商必定要向购房人明示由政府主管部分拟定的《住户条约》，由购房人签定实施《住户条约》承诺书。

　　这儿应当首要清晰一个问题，即住所区的物业归于整体业主一切，业主是住所区的主人。已然业主是物业的主人，那么对物业采纳哪种形式进行处理，就应该由整体业主说了算，由整体业主抉择，不能由开发商（它仅仅业主之一）抉择，也不能由其他部分抉择。不然，便是对业主的侵权，即侵犯了业主的选择权与抉择计划权。

　　从现实情况来说，不管国内或国外，物业处理都有两种或三种形式。第一种形式是由物业服务企业实施专业处理；第二种形式是由业主委员会实施自营处理；第三种形式是由住所合作社实施自主处理。

　　我国内地城市的物业处理是从香港特区引进来的。香港特区的住所均选用物业公司处理形式。香港的物业公司十分尊重业主的权力。物业公司要添加处理费，有必要通过必定的程序，经业主委员会赞同，不能私自做主。物业公司如欲动用修理基金，有必要提早14天书面通知业主委员会，讲清运用目的、金额及有关情况，得到书面批复后，方可动用修理基金。

　　物业公司要将每年的出入账目及资产负债表交给业主代表审理，并在楼宇大堂显眼当地粘贴发布。台湾地区则与香港特区相反，它们的住所一般选用业主自营处理形式。所谓业主自营处理形式，便是住所区的物业由业主自己处理。他们把住所区的物业分为两部分，一部分是归于业主个人一切的单元房，由业主自己处理；另一部分是住所区的院子和各种公建配套设备，归住所区整体业主一切，由业主委员会一致处理。业主委员会通过选举产生，委员任期一年，每月开会一次，讨论抉择住所区物业处理的重大问题。

　　台湾自营式物业处理人员十分精干，专职人员只要两个人，一位是干事，另一位是管帐。别的，从退休人员中聘任少数的临时工，作保安、保洁和修理作业。业主自营式物业处理最大的特点是，能够从共有房子的租借收入中付出作业人员的薪酬、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或许收取很少的费用，然后减轻了业主的经济负担，也避免了不少咱们常见的胶葛，保证了住所区日子的安靖和有序。

　　此外，台湾地区的住所均实施住户条约准则。条约中清晰规则：一切住户都要保护运用房子及设备，保护环境卫生和整齐，要求咱们自觉恪守。如有人违背了条约，就会遭到本楼其他住户的斥责，然后为搞好自营式物业处理发明了有利条件。

　　美国的公寓楼选用业主自管的方法处理。纽约州的《公寓法》明文规则：购买住所后的业主应当主动组成业主处理委员会，由业主处理委员会雇佣处理人员，依照《公寓法》和公寓规章进行处理。意大利的公寓楼一般选用业主共管的方法处理。一般的作法是，业主们购买房子后一同开个会，抉择整栋高楼的处理方法，最受欢迎的方法便是业主一起处理。业主们做出抉择后，通过管帐师协会聘任一位管帐师作处理人。处理人的责任主要有两项，一是处理财政，二是调停邻里胶葛。考试大

　　我国内地城市住所区物业处理有三种形式，一种是由物业公司处理，另一种是由业主委员会自己处理，第三种是由住所合作社自主处理。因为有关部分着重实施专业化、社会化、市场化处理，所以现在由物业公司处理的住所区占的比重很大，由业主委员会自己处理和住所合作社自主处理的住所区所占比重很小。正因为如此，所以在物业处理中呈现了许多问题，如业主与物业企业之间的抵触胶葛多，物业收费难，亏损企业多，服务不到位，业主怨言多，投诉率高，等等。据我国社会查询事务所对京、沪、穗500名大众进行的查询计算，有68%的人对物业处理不满足。我国顾客协会2002年3月15日发布，物业处理是顾客最不满足的五大服务职业之一。

　　上述三种处理形式，实质上是两种形式，即物业公司专业处理与业主自营处理两种形式。因为住所合作社社员也是业主，根据合作社规章建立的处理委员会与业主委员会没有多大差异，因而，合作社自主处理同业主自营处理实质上是同一种形式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种处理形式应当一起并存。专业处理形式假如服务的好，能够为业主供给周到全面的杰出服务，革除他们的后顾之虑，尽管收费高一些，但业主负担得起，因而乐意承受物业公司的专业处理。这种形式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶级。可是实施专业处理应当由业主委员会通过招投标方法选聘物业公司，两边洽谈确认服务项目和收费规范，不能由开发商组成或聘任物业公司，单方面抉择服务项目与收费规范，然后强加给业主。现在的做法对业主来说是不公平的。

　　业主自营形式，因为不需求交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、美化、电梯等，能够不聘任专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承当，不必给他们交纳社会保险和住所公积金，只给他们发一些补助就行了。这样，就能够节约很大一笔开支，再加上住所区内公建配套用房的经营收入，业主能够花很少的钱就能把住所区物业处理好。这种形式适用于广阔中低收入者阶级。据我国社会查询事务所对京、沪、穗500名大众的查询计算，有49%的被访者标明期望选用业主自营式处理方法处理自己的物业。这个数据标明，有对折业主要求自己处理物业，不赞同交给物业公司处理。对此，应引起主管部分高度重视。

　　根据上述情况和理由，咱们以为，城市物业处理的两种形式应当一起存在，缺一不行，不能搞一刀切。假如硬要撤销业主自营处理形式，持续推广单一的物业企业处理形式，不只严峻违背广阔业主志愿，损害业主的选择权，并且严峻脱离国情市情，实际上也行不通。

　　1.业主委员会与物业服务企业洽谈定价的准则。每个住所区的服务项目与收费规范，只能由业主委员会与物业公司以相等洽谈的方法确认，不能由任何一方独自抉择。

　　2.依照服务项目与服务质量定价的准则。服务项目多、服务质量好的企业，收费能够高一些；反之，服务项目少、服务质量低的企业，收费应当低一些。

　　3.根据业主经济承受才能定价的准则。大部分业主收入高、经济承受才能强的住所区，服务项目能够多一些，服务收费能够高一些；反之，大部分业主收入不高。经济承受才能弱的住所区，服务项目应当少一些，服务收费应当低一些。

　　4.本着出入平衡、略有节余定价的准则。担任一般住所（包含经济适用住所）物业服务的企业，只能做到出入平衡、略有节余，不能寻求高赢利。这是因为，一般住所区的业主绝大部分是中低收入者，他们没有才能付出较多的物业处理（有不少业主反映，他们已将悉数积储购买了住所，没有钱交物业处理费），不行能从他们身上获取较多的赢利。

　　根据上述准则，结合北京市大多数中低收入者的经济承受才能，现在一般住所区的物业收费规范定在每修建平方米房子月收费0.5－1元较为适合。

　　下面顺便谈一下业主委员会自营处理的收费问题。业主委员会自己处理的住所区，应当选用出入相抵、实报实销的方法收取物业处理费。实报实销的准则是：保安、保洁、美化和垃圾处理费，按户分摊；房子的共用面积及共用设备设备的修理、保护和更新费用，按各户业主占有房子面积的不同份额分摊。

　　所谓业主，望文生义，便是住所区物业的主人。业主的权力主要有两条，一是对自己独自具有一切权的物业享有占有、运用、收益和处置的权力；二是对本住所区的物业处理有监督、批判、主张的权力。业主的责任也有两条，一是有恪守物业处理法规及《住户条约》和住所区处理准则的责任；二是有恪守业主委员会的抉择抉择和物业企业的合理处理和准时交纳物业服务费用的责任。

　　在此需求特别着重的是，在业主入住高楼时，有必要签定每户业主都要严格恪守的《住户条约》，为物业处理作业打下杰出基础。《住户条约》应当包括的主要内容是：每户业主都要恪守社会公共道德，保护运用房子及设备设备；不对房子结构。外观和设备、设备进行拆改，不占用共用面积堆积物品；不随地吐痰，不乱扔杂物；不在墙面上乱写乱画，不在墙体上挖沟凿洞；不以高音或噪声搅扰邻居歇息，不从楼上投掷废弃物；要与街坊邻居联合友爱，天伦之乐；因为自己的差错形成地上漏水，要担任修正，并补偿给楼下户主形成的丢失；要准时交纳物业服务与处理费用。假如每户业主都能自觉恪守《住户条约》，住所区的整体居民都将日子在既文明友善又温馨舒适的环境里，他们该有多么美好啊！

　　业主委员会，是根据政府有关规则、通过住所区整体业主选举产生的业主自治安排。业主委员会的安排和日常作业受地点区（县）疆土房管局的监督和辅导。业主委员会应当在市、区（县）疆土房管局辅导下由业主自己迁头组成，不应当由开发公司出头组成。美国纽约州的《公寓法》规则，当新建公寓出售的面积到达15%以上的时分，购房业主应当主动组成业主处理委员会，然后聘任处理人员对自己的物业进行处理。

　　在新建公寓出售量未到达15%曾经，开发商只能将公寓暂时租借给购买人，待出售量到达15％以上能够组成业主处理委员会的时分，开发商才干将公寓出售给购房人。在这儿，业主购买住所与建立业主处理委员会是一起进行的。业主买了住所今后，当即组成业主处理委员会，然后由业主委员会雇佣处理人员处理自己的住所，而不是聘任物业公司处理。

　　为了改动现在由开发商迁头组成业主委员会（许多开发商并不准时组成）、由开发商组成或聘任物业企业，并单方面抉择服务项目与收费规范这种不正常的情况，咱们能够学习美国的作法，由市主管部分规则：在住所楼出售数量到达30%曾经，由开发商为业主供给物业服务，收取少数费用。待出售数量到达30%今后，即由业主自己迁头组成业主委员会，然后由业主委员会抉择物业处理形式。假如聘任物业公司处理，由业主委员会自己选聘，服务项目与付费规范由业主委员会与物业公司洽谈确认；假如由业主自己处理，业主委员会能够聘任精干的处理人员担任详细处理作业。这样，就把业主的选择权与抉择计划权还给了业主。在此基础上，政府主管部分加强辅导和监督，运用两种处理形式，尽力把住所区的物业处理作业做好。

　　业主委员会的权力和责任是：代表整体业主确认本住所区的物业处理形式；选聘或解聘物业服务企业及自聘的处理人员；签定物业服务合同，确认服务项目和收费规范；审定物业修理计划和预决算；处理住所楼共用部位、共用设备设备修理基金；确认本住所区的公建配套用房租借和停车位的收费规范；全面施行《住户条约》和住所区处理准则，对违背《住户条约》和处理准则的行为进行劝止、阻止和纠正；调停邻里胶葛；支撑物业公司的正常处理活动，支撑物业公司根据合同约定向业主收取服务、处理和修理费用；对物业公司的出入帐目进行监督、查看。

　　业主委员会的建立、改组以及做出的重要抉择，均应向地点区（县）疆土房管局挂号存案，承受疆土房管局的辅导和监督。市、区（县）疆土房管局对业主委员会做出的违背法规、规章及方针的抉择，有权要求业主委员会纠正。