2020年，出人意料的疫情并未使物业办理职业放缓展开脚步，相反，物业服务企业在抗疫一线砥砺斗争，整个职业备受社会重视。总结2020，不难发现，物业服务企业继续加大规划扩张力度，重视规划有用添加，活泼探究多种运营新的收入添加点，深化运用高新科技手法优化办理和服务，在物业办理这条黄金赛道上竞赛比赛；一起，年内物业本钱商场空前炽热，上市物业服务企业被给予更高估值，本钱价值不断重塑。

　　在职业展开的现阶段，对物业服务企业而言，扩规划仍是王道。一方面，规划是根底物业服务的直接来历，是增值服务延伸的重要根底；另一方面，本钱商场对规划大的企业认可度高，估值也更高。

　　从大都在港上市企业的市值和办理规划的关系上可以看出，市值高的企业往往规划较大。此外，2019年物业百强TOP10企业在管面积约占全国在管总面积10%，远低于同年TOP10房地产开发企业出售面积占全国的比重约30%，仍有非常大的添加空间。因而，企业展开的重中之重是在做好服务的根底上，有挑选、有质量地扩展办理地图。

　　2020年，职业“跑马圈地”式扩张反常剧烈，随同企业上市潮，年内有用并购事例超70宗。收并购成为扩规划的最直接、高效的手法。与去年相比，被并购公司体现出事务类型多样化的特色，更多布局在环卫、环境清洁服务、医美服务、稳妥事务等相关范畴。如碧桂园服务收买城市纵横、海峡动力科技、合富光辉等，经过收并购其他事务范畴专业公司，延伸服务链条，发明事务添加点。

　　此外，物业服务企业进步服务标准化，专业化，增强品牌影响力和商场竞赛力，活泼参与商场竞标。第三方外拓虽占比小，但却是企业实在竞赛力的体现，既能下降对兄弟开发企业的依靠，也不需求像收并购那样的高开销，是久远展开的重要扩张手法。2020年，据不完全统计，新力物业2020年外拓中标项目数量近百个，建业新日子和新城悦服务年内中标项目数别离超60个、40个。

　　但就职业的展开现状看，兄弟开发企业支撑仍为扩规划的根底力气。到2020年6月30日，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等多家企业在管面积中有一半以上来自兄弟开发企业。

　　总结以上干流扩规划方法，不同手法各有千秋。收并购最大的优势是能快速扩展规划，也有利于丰厚办理业态和进入新城市，但需耗用很多资金，简单发生因整合不妥导致的办理问题；第三方拓宽无需资金开销，是企业实力和品牌的证明，但增速慢、拓宽难度较高；相关方支撑对企业的规划添加确定性强，也有利于凭借集团资源展开多元事务，但展开依靠于地产集团，商场竞赛力较弱。因而企业要挑选合适自己的拓宽途径，高质量完结规划强大。

　　此外，2020年，越来越多的企业开端涉入城市服务范畴，城市服务有望成为新的规划添加飞轮。2020年以来 ，万科物业、碧桂园服务、融创服务、招商积余等大力拓宽城市服务。万科物业发布职业界第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”，现在已落地12个城市服务项目，并方案未来三年拓“百城”。未来，物业服务企业将进一步深化到城市办理的方方面面，为地方政府供应全套的城市服务解决方案。

　　2020年，物业服务企业聚集要点城市，深耕精拓，完结纵深展开。对规划较大的企业，本乡商场市占率现已较高，开端聚集其他区域深耕。2020年中期，雅日子服务坐落长三角区域的在管面积同比增速高达98.93%，占总在管面积的份额约为37.2%，较2019年中期进步18.5个百分点。而规划较小的区域性企业，现在仍首要在本乡商场继续深耕，进步区域密度。如滨江服务首要深耕浙江省，2020年中，坐落浙江省的在管面积占总在管面积的98.7%，同比增速为28.8%。

　　2020年，物业服务企业在多种运营事务范畴进一步发力，多种运营收入、毛利完结快速添加，成为支撑企业加快展开的新动力。

　　从收入构成来看，2020年上半年碧桂园服务、年代邻里等企业多种运营收入占比同比别离进步了8.5、4.4个百分点，新城悦服务多种运营收入占比已超越5成。

　　从赢利构成来看，多种运营事务在企业赢利发明中奉献显着。绿城服务、雅日子服务、世茂服务、永升日子服务等企业多种运营毛赢利占比超越50%，已成为赢利奉献的首要来历。

　　2020年，物业服务企业在拓宽多种运营事务的进程中，相对非业主增值服务而言，对社区增值服务的探究进步到新的战略高度，且有了质的进步。 2020年中，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅日子服务等企业社区增值服务收入占比稳步进步。

　　表：2019年中—2020年中部分企业社区增值服务和非业主增值服务收入占比改动

　　2020年，社区增值服务首要环绕两个方向打开。一方面进行横向铺面，受疫情影响，企业活泼拓宽健康、稳妥、虫控等事务。另一方面纵向深耕，在社区日子服务、财物办理服务等相对老练的事务中加强布局。

　　从已上市企业社区增值事务布局来看，要点发力日子服务类、空间运营类及财物办理类事务。2020年中期，碧桂园服务、绿城服务、雅日子服务、年代邻里等拎包入住、日子服务、家居服务、文明教育等事务收入添加较快，同比增幅均在100%以上。

　　部分企业活泼探究更多元化增值事务组合，延伸至社区教育、养老服务、稳妥金融、医疗等多元化事务类型，掩盖业主全生命周期的全场景服务。但考虑到在拓宽增值服务品类、打造细分范畴优势进程中存在规划化效应和专业壁垒，企业有针对性地挑选与其他职业优异企业进行协作，经过跨界协作，完结资源互补，使多元优质服务精准触达宽广用户，发生叠加效应。

　　2020年，物业服务企业在本钱商场披荆斩棘，全年共有18家企业上市，到现在，共有38家物业服务企业成功登录港股，4家企业在A股上市。

　　2020年全年，共有17家物业服务企业成功登陆港股；鄙人半年，共有14家物业服务企业上市，占到全年上市企业总数的82%。A股迎来第四家上市物业服务企业——特发服务也是创业版注册制后第一家上市的物业服务企业。

　　2020年以来，新上市的物业服务企业均取得了超卓的超量认购体现，一时成为本钱商场的“宠儿”。其间，建业新日子、弘阳服务、正荣服务等均取得百倍以上的超量认购。

　　柱石出资者的引进也让物业服务企业多了一份出资背书，有利于招引更多出资者的重视，添加了出资者的出资决心。

　　2020年，物业办理职业本钱商场呈献百舸争流之气势，大都企业价值都被商场热捧。到2020年末，市值500亿港元以上有4家，300-500亿港元4家，100-300亿港元7家。全年股价上涨的企业超越20家。其间体现最为亮眼的是永升日子服务，2020年年末较年头股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城日子服务涨幅为202.1%。

　　市盈率也屡创新高，截止2020年12月31日，在悉数上市的38家物业服务企业中，市盈率均匀值为38倍，简直与科技公司均匀估值相等（35倍），而同期，恒生指数市盈率均匀值仅为10.8倍；反映出商场关于物业服务企业的杰出预期。

　　2020年，共有18家物业服务企业完结IPO，累计募资净额到达560多亿港元，远高于2018年与2019年，累计募资净额为108.77亿港元和55.47亿港元。

　　从2020年4月起，港股上市物业服务企业连续发动配股进行再融资，商场反应较好。融资首要用于出资、并购扩规划和一般营运资金，昭示着职业整合正在提速。

　　企业在本钱商场披荆斩棘，价值不断进步，领军人物做出了卓越奉献，而且呈现出了一批新锐总裁。

　　注：2020年港股新上市公司，担任现职务一年以上，根据2020.12.31收盘时市值排序。

　　新冠疫情发生后，“科技”防疫成为物业企业针对疫情防控的有用手法，运用“科技”一方面使传统需求人力完结的相关作业转为由机器、设备完结，进步作业功率、缓解人力本钱缺乏；另一方面，运用科技设备可以有用地削减人与人的触摸，实在维护每一位业主的健康。

　　物业服务企业与“人工智能”的结合更多体现在“应用层”。首要包含三个方面，即社区疫情智能渠道、服务机器人、智能化设备设备。其间，社区智能渠道为业主供应有用的信息库，满意业主疫情咨询，线上问诊及社区文明等需求；服务机器人则充任“无触摸”服务的前言，运用户隐私、安全进一步进步；智能化设备设备则进一步强化业主收支办理、体温检测，构成社区的有形屏障。

　　2020年，物业办理职业继续遭到本钱喜爱。全年共18家物业服务企业在港交所上市，1家企业在A股创业板上市，不管是上市公司数量，仍是企业融资额，均创下前史新高。从上市企业征集资金首要用途来看，进步智能化水平、打造才智社区成为多家企业未来的重要方向。

　　除了2020年新上市物业服务企业外，已上市物业服务企业相同重视科技研制 ，并逐年添加科技投入。如雅日子服务投入约1460万元进一开发一站式服务渠道，使企业到达办理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化。

　　跟着移动互联网技能等新式技能的鼓起，物业服务企业活泼引进智能科技设备，完结根底服务自动化，进步办理功率及服务质量，效按捺刚性本钱上升。

　　2019年百强企业人均办理面积、人均产值同比2018年均大幅添加。其间，人均办理面积从6990.94平米进步到8182.33平米，添加率为22%，人均产值从15.15万元添加到19.89万元，添加率为31%。

　　2020年，年代邻里每平方米净赢利从2019年的1.38元进步到1.74元，增幅达26.4%。永升日子每平米净赢利从1.85元添加到2.59元，增幅高达40.31%。

　　另一方面，新技能的价值不只体现在根底物业服务，在多种运营范畴仍旧大有作为。物业服务企业紧紧环绕业主需求，经过树立业主端APP，引进本地优异日子服务供货商，经过线上化将丰厚的增值服务与业主高效“衔接”，构成用户消费画像，构成更精准、高效、快捷的日子服务生态圈。

　　物业办理职业的商场潜力巨大。首要，从已有的存量商场来看，2000-2020年全国商品房出售面积累计估计到达209.3亿平方米，其间住所面积约184.4亿平方米；其次，“十四五”期间估计我国商品住所出售面积有67.8 亿平方米，加上保证性住所，住所供应的总量将超越90亿平方米。最终，旧改催生了更多物业服务需求，全国需求改造的小区约有22万个，触及建筑面积约30亿平米。因而，扩规划仍是未来物业服务企业的发力点。

　　2021年，就扩张地域而言，企业仍应首选土地成交面积大、买卖商场活泼的城市。如武汉、西安、青岛、重庆、杭州等城市都是近三年来土地成交面积排名前20的城市。

　　从扩张规模来看，要点重视商办、公建、城市服务等非住所业态。首要，非住所细分业态还没有龙头企业，商场竞赛程度相对较低；其次，非住所业态特别商业、工作等业态，物业费水平显着高于住所业态，能有用进步运营成绩；再次，跟着经济展开，消费水平的进步，及方针的促进（如放管服），加之城市服务概念的鼓起，非住所范畴的空间宽广。

　　社区增值服务具有更高的盈余才能，对企业赢利添加奉献显着。到2020年6月30日，港股上市企业经营收入TOP10中社区增值服务毛利率均值为47.5%，根底物业服务毛利率均值为22.8%，社区增值事务毛利率均值高出根底物业服务24.7个百分点。因而企业未来要想持久展开有必要依靠于业主增值服务。

　　图：2020年中期经营收入TOP10企业根底物业服务、社区增值服务毛利率

　　物业服务企业未来要捉住“人+场”的优势，供应更多交心的、知信度高的服务，根据业主信赖构建的服务，为业主实在考虑的服务，才是未来能真实有价值，可以久远展开的服务。

　　因而，企业在进入一个新的增值事务范畴内，应考虑如下问题。一是该事务是否环绕业主痛点；二是事务自身是否是业主的刚性开销；三是事务展开中具有的中心优势有哪些；四是考虑事务完结的本钱效益；五是新开事务能否与已有事务发生协同效果。

　　香港主板商场未来依然是物业服务企业上市首选，不管从估值、排期仍是品牌影响来看，都具有显着优势。但值得注意的是，香港上市盈余门槛调升已是大概率事情，2021年将是本钱商场会集迸发期，一起也是上市最佳的窗口期。估计到2021年末，上市物业服务企业有望打破70家。

　　A股注册制变革必定程度放开了相关买卖的约束，为更多有潜力的企业打开了大门，估计未来仍会有部分企业挑选A股上市。

　　首要，进一步加强人工代替。人力驱动的物业服务难以做到高功率高标准地掩盖悉数事务规模。因而，技能赋能的落脚点首要是两方面：一是进步服务质量和精密度，化被迫为自动；二是进步服务功率，削减对人力的依靠程度，然后下降人工本钱。

　　其次，做好社区增值服务，进步业主寓居体会。跟着社会进步，人们的日子方法发生改动，愈加重视质量日子和寓居体会，对消费、金融、家政、家居、康养、教育、交际等各方面都会发生激烈诉求。因而，技能产品研制的方向之一，将是不断满意逐渐晋级的业主需求；一起，经过这一进程也为物业服务企业发明更富幻想的价值空间，然后反哺才智社区建造投入，构成良性循环，促进才智社区的可继续展开。

　　最终，进步社区办理效能，夯实底层办理根基。改进社区办理，必然要求进步底层办理功率，特别在公共安全、突发公共卫生事情的应急办理方面，树立快速呼应、精准办理、“平战”结合的运行机制。

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