七、开发商承当向物业办理公司付出费用和酬劳的毛骨悚然是开发商代表整体共有人对外先行承当合同毛骨悚然。在开发商对外先行承当合同毛骨悚然之后，开发商和业主依据法令的规则一同分摊开发商向物业办理公司付出的费用和酬劳。

　　对共有产业的办理，是整体共有人开发商和业主一同的权力，也是开发商和业主一同的毛骨悚然。作为一同的毛骨悚然，因办理共有产业而产生的费用，开发商和业主应当一同承当。开发商承当向物业办理公司付出费用和酬劳的毛骨悚然是开发商代表整体共有人对外先行承当合同毛骨悚然，开发商承当的这一合同毛骨悚然的依据是开发商与物业办理公司签定的有用的《物业办理托付合同》；开发商和业主分摊开发商向物业办理公司付出的费用和酬劳是开发商和业主应承当的法界说务，开发商和业主应承当的这一法界说务的依据是法令《民法通则》第78条的规则。这两种不同的毛骨悚然，时刻次序不同，各自的依据也不相同。有人说：“谁获益，谁付费；业主享受了物业办理公司的服务，就应当付费。”。这句话没有说错，可是，付费也得依照合法的依据。物业办理公司不是没有合法的收费依据。物业办理公司有合法的收费依据，便是其与开发商签定的《物业办理托付合同》，物业办理公司有权依据其与开发商签定的《物业办理托付合同》要求开发商付出费用和酬劳。不是业主不承当物业办理费，而是合同不能成为业主承当物业办理费的依据。业主承当物业办理费的依据是法令的规则，在开发商向物业办理公司付出了费用和酬劳今后，业主应依照法令的规则分摊开发商向物业办理公司付出的费用和酬劳。至于业主应不该分摊以及怎么分摊开发商向物业办理公司付出的费用和酬劳，归于开发商与业主之间的权力毛骨悚然联系，只能由开发商或业主依据法令的规则来处理，与物业办理公司无关。

　　“物业办理费”是对房地产行使占有、运用、和处置的权力所产生的费用。对产业行使占有、运用、和处置的权力所产生的费用，在管帐学上归于办理本钱，“物业办理费”能够简称为办理本钱。“酬劳”是劳作或服务所得。“物业办理费”与“酬劳”的差异在于：私有产业的“物业办理费”由产业所有人自己承当。共有产业的“物业办理费”由整体产业共有人一同承当。整体产业共有人一同承当物业办理费是产业共有人对其他产业共有人承当的法界说务。付出“酬劳”，是合同当事人对对方当事人应承当的合同毛骨悚然，而不是法界说务。物业办理公司依据有用的《物业办理托付合同》有权要求托付人付出的，依据《合同法》第398条和第405条的规则，只限于托付人“预付的处理托付业务的费用”、受托人为处理托付业务“垫支的必要费用”和托付人应付出的“酬劳”。合同只能自愿，是否托付物业办理公司或其他人办理是托付人的权力，没有哪一条法令逼迫托付人有必要与物业办理公司签定合同。所以，只要在托付人托付了物业办理公司的情况下，物业办理公司才有权依据合同要求托付人预付处理托付业务的“费用”、偿还为处理托付业务垫支的“必要费用”和付出“酬劳”。假如托付人托付了物业办理公司，应付出给物业办理公司的“酬劳”应当计入物业办理费(即办理本钱)。将应付出给物业办理公司的“酬劳”计入“物业办理费”并不等于说“酬劳”便是“物业办理费”的一部分。将“酬劳”计入“物业办理费”仅仅一种管帐方法，“物业办理费”和“酬劳”永远是性质不同的两个概念。许多地方政府主管部门都拟定了当地的物业办理费收费规范。地方政府主管部门拟定物业办理费的规范是依据“对共有产业的办理”便是物业办理公司对共有产业的办理、是物业办理公司与业主之间的合同联系的错误认识，因此，物业办理费收费规范将付出“物业办理费”规则为业主对物业办理公司承当的合同毛骨悚然而不是产业共有人对其他产业共有人承当的法界说务，违反了《民法通则》第78条的规则。在物业办理费收费规范里，也没有托付人“预付的处理托付业务的费用”、受托人为处理托付业务“垫支的必要费用”和托付人应付出的“酬劳”的差异。依照税务方面的相关法令规则，托付人“预付”或物业办理公司“垫支”的费用计入托付人与物业办理公司之间的资金来往或物业办理公司的运营本钱，是不交税的；“酬劳”，是物业办理公司的企业所得，应当交纳营业税和企业所得税。物业办理费的规范没有这些差异，既违反《合同法》第398条和第405条的规则，也违反税务方面的相关法令规则，使物业办理公司逃税、偷税成了一个遍及现象，流毒非浅。

　　九、开发商和业主一同承当物业办理费不等于开发商和业主有必要交纳物业办理费，只要在共有产业的缺乏以付出物业办理费的条件下，开发商和业主才应按缺乏部分各自分摊的金额交纳物业办理费

　　对共有产业的办理，是对共有产业的占有、运用、和处置。对共有产业的办理，首要是整体共有人一同的权力。作为一同的权力，共有产业的应当归整体共有人共有。对共有产业的办理，一同是整体共有人一同的毛骨悚然。作为一同的毛骨悚然，因对共有产业行使占有、运用、和处置的权力而产生的费用即物业办理费应当由整体共有人一同承当。权力和毛骨悚然是不能被分裂的，作为法定的权力和法定的毛骨悚然，任何一个共有人不能只享有权力而不承当毛骨悚然，或只承当毛骨悚然而不享有权力。共有产业的(即收入)和物业办理费(即开销)一同核算，才干表现《民法通则》第78条规则的权力和毛骨悚然的一致。假如共有产业的大于物业办理费，开发商和业主无须交纳物业办理费，多出部分仍然归于共有产业；假如共有产业的小于物业办理费，缺乏部分，开发商和业主应按各自分摊的金额交纳物业办理费。在业主委员会建立之前，业主应向开发商交纳物业办理费；在业主委员会建立之后，开发商和业主应向业主委员会交纳物业办理费。因为业主和开发商各自具有的房子的建筑面积不同，业主和开发商对共有产业的权力和毛骨悚然不该平等，开发商和业主对共有产业的共有应是按份共有，开发商和业主对共有产业享有的权力和承当的毛骨悚然应与各自具有的房子的建筑面积占小区总建筑面积的份额相一致，开发商和业主应按各自具有的房子建筑面积占小区总建筑面积的份额核算各自应交纳的物业办理费。

　　迄今为止，只要业主在交纳物业办理费，没有听说过开发商也交纳物业办理费；迄今为止，业主只向物业办理公司交纳物业办理费，没有听说过业主应向开发商或业主委员会交纳物业办理费；迄今为止，业主只要交纳物业办理费的毛骨悚然，没有听说过业主也享有共有产业的；迄今为止，业主向物业办理公司交纳物业办理费期望被很多个判例判定为不容置疑的“合同毛骨悚然”，却没有一个判例提及了《民法通则》第78条的规则。开发商用“绑缚”出售的方法要求业主与其指定的物业办理公司签定《物业办理托付合同》，一定是首要出自某个开发商的法令顾问的规划，然后，范围内的开发商纷繁仿效。这种在法令上处处违法、绰绰有余的规划居然达到意图于一时，它协助开发商和物业办理公司完成了至少三个不合法意图：1、掩盖了开发商应承当的法令毛骨悚然。承当物业办理费，是开发商和业主依据产业共有联系而应一同承当的法界说务。业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》，使承当物业办理费好像成了只要业主才承当的合同毛骨悚然。2、掩盖了开发商或物业办理公司侵吞共有产业的行为。实践是：开发商或物业办理公司租借或出售车库和车位、租借或出售地下室、租借公共墙体或公共楼顶用于发布广告或设置通讯设备等等，这些共有产业的悉数流进了开发商或物业办理公司的腰包，业主没有共享到这些共有产业的一分钱，业主只承当毛骨悚然不享有权力，而开发商只享有权力不承当毛骨悚然。业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》，起到了掩盖这个实践的效果。3、掩盖了物业办理公司实践获得的“酬劳”。业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》将“物业办理费收费规范”悉数包含在内，没有托付人应当“预付的费用”、受托人为处理托付业务“垫支的必要费用”和托付人应付出的“酬劳”的差异，使物业办理公司向业主收取的各项所谓“费用”终究有多少是“费用”、多少是“酬劳”成为一笔“糊涂帐”。可是，业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》对以上不合法意图的掩盖都是一戳就破的，真实难以戳破的掩盖是很多期望做出的判定为这份《物业办理托付合同》披上的合法外衣。

　　十一、业主的维权之路仍然关山重重；司法是将物业办理归入法令轨迹的处理之道

　　迄今为止，媒体对物业办理公司的口诛笔伐实践上都是给了观众、读者和业主这样一个误导：业主已然与物业办理公司签定了合同，就应该向物业办理公司付出物业办理费，仅仅物业办理公司只收费不服务，或许服务不到位罢了。媒体的误导是不能归责于媒体的，因为媒体大多征引“专家”、“学者”的观念。一次次的误导令业主毫不置疑向物业办理公司付出物业办理费的合法性，令律师和法官也忘却了是否应仔细对照一下《民法通则》和《合同法》上的规则。这实在是物业办理公司应该窃以为喜的。成果便是：范围内物业办理的混乱状况即不合法状况已到了无以复加的境地。其底子原因在于没有司法判定的正确指引。所谓“业主维权”保护的是产业权益，只要司法的判定才是物业办理胶葛的底子处理之道。业主的维权之路固然有重重妨碍，有开发商强加毅力的合同、有越权拟定的行政性规章和规范性文件、有政府部门或政府官员的违法乱纪、也有业主本身的缺点，可是，这些都不是阻断业主维权之路的真实妨碍。假如法院依法判定，这些“妨碍”都将被判定根除；假如法院不能依法判定，法令赋予业主再多的权力也是形同虚设。赋予业主权力和保护业主权力的法令不可谓不齐备，有《民法通则》，《合同法》，《反不正当竞争法》、《今天权益保护法》，《民事诉讼法》、《行政诉讼法》、《行政复议法》等等。有人所说的“因为法令不健全”完全是胡说。真实隔绝业主维权之路的，是法院不能依法判定，除此之外，业主维权之路上的任何妨碍都做不到这一点。可是，法院能否依法判定，既取决于法官对法令的认知，也取决于法官是否公平。法官对法令的认知缺乏是正常的，协助法官认知法令正是律师的使命。可是，假如律师期望一而再、再而三的指明晰法令有哪些明文规则而法官视若无睹、听而不闻，就不再是法官对法令的认知问题，而是司法公平问题，这才是最可怕的。因为物业办理职业中的种种违法行为非常遍及，在业主与物业办理公司之间的诉讼中，业主所面临的不仅仅是一个物业办理公司，而是面临物业办理职业，还包含政府行政办理部门、期望构成的很多判例和司法的不公平。我期望，参加审判业主与物业办理公司之间的诉讼的主审法官和其他合议庭成员，用你的判定为物业办理竖立起一面指引的旗号，或许，你竖立起来的旗号是面起正确指引效果的旗号。司法、只要司法，才干使物业办理渐入法令的正轨。法官、检察官和律师，你们和咱们，要么一同承当起这一义不容辞的社会职责，要么一同持续冷眼旁观任由法令被旁置和出卖。

　　本文由北京市维铭诚物业办理有限公司与张志明等八名业主物业办理托付合同争方案的《代理词》改编而成”。作者：北京天为律师业务所居永和律师

　　依据国家计委、建设部公布的《城市住宅小区物业办理服务收费暂行方法》，住宅小区物业办理费的本钱构成包含以下项目：(1)办理服务人员的薪酬和按规则提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运转、保护及保养费；(3)美化办理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业办理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业办理费中还应包含物业办理公司的赢利。关于高级住宅小区的物业办理，本钱中能够添加保险费。

　　与我国基本价格准则转化相适应，依照定价主体和构成途径不同，物业办理收费实施商场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方法。