（5）第一季度抓训练、第二季度抓规范处理、第三季度抓服务质量、第四季度抓收费作业。

　　项目经理需求依据项目整体规划（项目定位、服务规范、出入口、人车分流情况等）确认项目人员编制，到达最优化有用装备。一起依据人员规划情况，统筹安排项目后勤制作作业，如确认食宿、作业地址及物资预备等。

　　项目经理还需亲身参与到人员的招聘、训练及查核等环节，安排安排准则制作作业，如绩效查核准则、安全出产准则、赏罚准则、提高鼓励准则等。

　　接收项目之前，在房地产开发的各个阶段，项目经理应提早介入，包含项目决议计划、规划规划、营销策划、施工制作、竣工检验等。从物业处理运作和业主运用视点对新开发物业的环境布局、功用规划、楼宇规划、资料选用、设备选型、配套设备、管线安置、施工质量等多方面供给有利的制作性定见，以保证物业规划和制作质量，为物业投入运用后顺利展开物业处理作业发明条件。

　　在项目收楼前，项目经理应安排拟定物业接受查验计划，并树立接受查验小组。在收楼节点50天前，对项目公共区域、共用设备设备，依照规划及施工要求进行查验，针对查验成果清晰整改完结时刻。

　　案场阶段，项目经理需求依据房产及营销所需拟定服务计划，守时访问项目总及营销总，对提出的问题进行销项处理，坚持两边联络的良性互动。

　　惯例阶段，项目经理应安排职工树立完善的客户信息及客户处理体系，进行分类处理。依据客户类别及事务需求拟定年度/季度/月度访问计划，按计划进行访问并对客户提出的问题及时处理与反应。

　　为业主供给一个安全舒适、洁净整齐的的寓居环境是项目经理的重要职责。质量处理一般要重视以下几个方面：

　　次序处理：项目经理要安排职工做好处理区域内的安全防备作业，保证业主的生命和产业安全。次序处理包含门岗处理、监控处理、车辆处理等；

　　环境处理：包含保洁作业和美化作业，项目经理要辅导保洁人员守时、定点的做好物业处理区域的日子废物搜集、处理和清运作业。以及要安排好美化作业人员对绿植的保护作业，为小区业主发明一个洁净而充满活力的日子环境。

　　案场阶段：项目经理应联合房产、营销守时巡检（每周至少1次）。巡检进程中，安排部门负责人，依照观赏动线对展现区质量情况进行自检，一起做好记载，生成质量巡检销项清单。巡检后守时向项目总、营销总报告每周巡检情况及质量整改销项完结情况，活跃和谐需求房产及营销合作整改的事项。

　　惯例阶段：项目经理应安排各部门负责人守时对园区内进行质量巡检作业，依照动线处理要求，对照规范对现场环境质量、设备设备、消防、电梯及标识牌进行排查，并在巡查后，生成质量巡检销项清单，跟进各部门招领整改。

　　项目经理须催促工程处理部环绕公共区域和共用设备拟定施行设备保护计划，公共区域包含：房顶、外墙、楼梯间、小区路途、各种公共管道等。共用设备设备包含：给排水体系、消防体系、供电体系、电梯、监控体系等。项目经理应对计划履行情况进行检查。

　　针对部分大型设备、特种设备及房子公共配套设备到达中修、大修或更新改造条件的，安排专业部门对专项设备编制科学合理的修理、更新改造计划以及费用预算，提交相关单位批阅，依照当地职业主管部门的政策规则要求履行履行。

　　作为项目负责人，项目经理应当活跃安排社区文化活动，经过活动加强邻里间的交流，一起促进物业和业主之间的良性互动，一起打造和谐社区。安排活动有以下几个进程：

　　确认活动类型：依据小区住户的类型，确认不同的活动类型，比方老年人较多，能够安排惯例的文体活动，如：棋牌、艺术竞赛等。比方青少年较多，能够安排亲子活动，儿童才艺竞赛等。也能够依照节日确认活动类型，如中秋节、新年、儿童节等；

　　拟定活动计划：依据确认的活动类型，拟定相关计划。编制计划需求考虑：时刻、地址、主题、方式、活动方针、安排安排、后勤保证、经费预算等；

　　安排活动展开：确认计划后，即可发动业主参与活动，可联合居委会展开，让居委会帮忙宣扬发布告诉，一起物业印发宣扬手册，在处理区域内夺目方位粘贴海报。活动开端前进行排练预演，然后完结活动的顺利展开；

　　活动危险把控：活动进行进程中，做好危险把控，防止呈现意外和安全事端，坚持好现场的次序，做好记载作业，以便后期总结复盘。

　　项目经理要依据公司事务方针拟定项目年度预算，依据“以收定支”、“先收后支”的准则进行预决算处理，必须要做好开源节省作业：

　　开源：每月对物业费收缴率、社区增值事务完结情况进行整理，契合物业费调价要求的项目及时进行请求，尽或许开发收入途径及收入金额；

　　节省：剖析项目年度耗能、人工成本等目标，采纳合理办法下降能耗，提高人工效能。

　　项目经理应做好日常危险防备处理作业，如管道阻塞、车辆违规停放、高空抛物、爆破起火等，削减或许防止物业的丢失，躲避处理胶葛的产生。危险处理作业应留意以下几点：

　　危险辨认：项目经理须安排各部门对项目运营周期内或许存在的危险进行辨认、剖析和评价，依照危险对企业损害的严峻程度及产生概率的频次进行分级分类；

　　危险防备：结合危险处理的品种和损害等级，安排项目处理主干及相关专业负责人，完善各类处理准则和作业流程，辅导编制不同专业、不同品种和不同等级的危险处理办法和危险应急预案（应急预案编写要到达事前预备、事中操控、过后处理的作用）。一起依照各类危险处理应急预案要求，进行应急物资预备，安排项目全员进行危险处置协作分工和危险应急处置流程解说及危险应对处置预案的全进程演练；

　　危险处理：呈现危险事端时，依据预案安排人员处理，过后进行评价，拟定整改办法。

　　项目经理应有敏锐的商场嗅觉，活跃询洽项目拓宽信息。为企业带来新的运营项目，拓宽处理服务面积。物业在招投标处理进程中应该留意以下几点：

　　信息获取：经过多种途径搜集投标信息，比方：投标布告、实地搜集、主管部门推介等；

　　预备作业：投标作业首要分为以下几个进程，与投标方树立联络、剖析投标文件、参与投标阐明会、现场了解、投标前的运营处理测算、展开报价作业、处理投标保涵、投递标书等；

　　现场辩论：辩论进程要特别留意以下事项，提早了解招投标辩论会的规则、掌握投标现场常见问题、掌握辩论东西、掌握评委的心思、坚持杰出的个人形象、奇妙的使用站位和动作、掌握辩论时刻等；

　　物业项目经理作为项目全面处理的中心和焦点，需求统一指挥项目各项作业的运转，很大程度上直接决议了项目服务水平和运营情况。

　　作为一名优异的项目经理，不只要重视传统物业处理所触及的质量服务，还要放眼于社区增值、出资拓宽等范畴，成为一名复合型的处理人才方可应对局势多变的年代！