跟着城市的不断展开，工业用地的供需矛盾越发显着，全球多地纷繁出台保证工业用地供应的针对性方针。前滩综研专报与简报研讨室经过整理首要国家、城市、园区的相关方针发现，施行活跃的土地运用方针，为土地开发企业减“负”、供应便当，推进不同业态的协同、交融展开，坚持精准化土地处理准则等成为保证工业用地供应，优化工业用地开发方法的首要办法。现选取具有代表性的新加坡、伦敦、东纽约工业商务区的工业用当地针及行动介绍如下：

　　当时，全球制作业新一轮革新方兴未已，多业态交融趋势继续深化。制作业高技术、高附加值、轻量化、绿色低碳渐成干流，更成为城市参加全球竞赛的重要一环。作为制作业展开的先决条件，怎么保证工业用地的供应，怎么优化工业用地的开发方法，各国、各大城市甚至各商务区都在不断探究堆集经历。

　　新加坡构建了完善的土地处理机制，各部分各司其职，权责清楚。其间，市区重建局（URA）担任概念规划（concept plan）和整体规划（master plan）。概念规划每10年核对更新一次，对未来40—50年的土地运用进行整体展望；整体规划每5年从头修订，对未来10—15年的法定土地运用方案进行辅导。

　　土地处理功用首要由土地处理局（SLA）承当，经过定时施行制作业用地出让方案（IGLS），有序安排工业项目的开发建造。SLA将土地用处划分为寓居、工业、城市归纳展开三大类，别离授权三个法定安排代为行使土地处理权。其间，裕廊集团（JTC）首要担任工业用地的一级开发、土地运用权出让等作业。

　　新加坡的工业用地类型首要包含：制作业用地一类与二类（B1、B2）（与我国的M1类制作业用地和M2类制作业用地相似），以及商务园区（Business Park，以下简称BP）（相似于上海C65用地、深圳M0用地）。依据用地辅导细则，B1首要用于清洁出产的轻工职业，对周边环境的搅扰半径≤50米；B2则适用于一般制作业和特别制作业，对周边环境的搅扰半径则＞50米。B1、B2类用地的最小单元面积均为150㎡。

　　为鼓舞占地面积大、容积率低的制作和物流企业进步土地运用功率，新加坡经济展开局（EDB）推出土地集约化补贴（The Land Intensification Allowance，简称LIA），针对契合规范的修建物或构建物，对其施工、改建、扩建的合理本钱开销，为企业供应25%的一次性免税额度，及之后每年5%的免税额度。

　　BP类用地一般规矩最小场地面积为5万平方米，其间至少60%的空间为制作业用处，容积率为1.2—10.0。该理念的最大亮点在于发明“公园式的工业空间”，园区自然环境优胜、挨近轨交站点，可与寓居区毗连，对青年科技人才具有较强吸引力。

　　一起，上述三类工业用地内均可规划必定份额的“白类”用地（寓居、商业、工作、酒店、酒店式公寓、休闲沙龙、协会安排、会展中心和文娱设备），满意地块在未来工业结构转型晋级时的需求，供应更弹性的建造展开空间。

　　作为新加坡工业地产的首要操盘手，裕廊集团处理着80%以上的制作业用地，具有超越6800公顷的制作业空间和开发项目，包含裕廊岛、纬壹科技城、裕廊立异区和榜鹅数码园等。集团尽管采纳企业化运作，但赢利并非最首要的查核目标；坚持新加坡工业空间价格和供应的长时间安稳，为经济转型晋级供应相匹配的工业环境才是该集团的中心使命。经过坚持“奖罚结合、宽严相济”的处理准则，集团审慎推进企业准入、鼓舞高效用地企业、筛选约束落后工业。

　　——优化准入机制。针对制作业用地项目，裕廊集团会定时发布储藏名单，并依据不同工业类别的地均产量，拟定各类企业运用园区地块的准入目标，保证园区经济效益的最大化。土地租借期一般为30年，期满后可续租30年。租金每隔几年进行一次调整，经过价格手法动态优化土地供应，推进工业晋级。

　　——树立筛选退出机制。以三年为周期，对土地用处、容积率、固定资产出资、工业总产量、税收等目标进行归纳绩效评价。依据评价状况，清退不合格企业。一起施行差别化的租金方针：对鼓舞类的工业项目，收取较低的租金；对约束类的工业项目，收取较高的租金。经过调高租金、停止续租等手法，加速筛选与新加坡展开规划不相符的落后产能。

　　——管控土地用处。考虑到企业土地需求的客观改变，裕廊集团答应请求改变用地性质，但需对改变中产生的土地增值收益征收70%以上的展开税。一起为防止搁置糟蹋，答应企业转租不高于总修建面积（GFA）30%的制作业用地，转租期最长为3年且不得超出地块原租借到期日。

　　——履行“弹性”的用地规范。新加坡针对三类首要工业用地的容积率设定了十分宽松的规范，极力满意不同市场主体的个性化需求，防止行政手法对容积率采纳“一刀切”的方法。例如，重工业对修建承重、修建层高的要求较高，高科技企业热心挑选低密度、低容积率的研制空间，这些工业地块的容积率遍及都被答应设定在2.5以下。

　　制作业用地为伦敦供应了多样化的工作空间和立异构思孵化空间，并承当保证居民基本生活的部分功用。但曩昔20年间，

　　约23%的制作业用地转为了住所、商业等其他用处，一起制作业用地空置率也从2001年的16%下降至2021年的4%。制作业用地价格同步上浮，未来5年内，伦敦制作业用地租金增幅估计将挨近50%。

　　假如任由制作业用地减缩趋势继续，将影响伦敦经济的恢复力和可继续性。对此，伦敦政府近期出台了相关方针，来维护制作业用地资源。

　　《2021伦敦规划》提出“加强工业用地维护”的要求，在该准则辅导下，伦敦政府经过建立市级“战略工业区”（Strategic Industrial Locations）和区级“本地重要工业区”（Locally Significant Industrial Sites），来加强工业用地的“战略性维护”。经过推广“无净丢失”（No net loss）机制，对用地改变中削减的工业用地数量予以补偿，来保持总量平衡。

　　为强化制作业与服务业之间的联络，伦敦政府探究施行多业态同址运营工作（Co-location）、混合用地开发等方法，使住所、商办功用和制作业出产活动有机结合，并出台了一系列奖补方针和准则，关于从事混合用地开发的企业供应专项支撑。

　　与毗连的英格兰大东南区（Wider South East）加强政府间协作，一起和谐制作业用当地针。在英国国家基础设备委员会的统筹下，伦敦市和英格兰大东南区针对制作业用地的供应和开发，拟定相应的补偿机制，强化英格兰大东南区制作业基础设备建造，开释当地制作业用地潜能，对伦敦市制作业用地的减缩进行补偿。

　　（The East New York Industrial Business Zone）坐落布鲁克林区，尽管面积仅为42公顷，

　　但已有长达百年的前史，是纽约最闻名的传统工业区之一。近年来，针对该区域

　　纽约市施行了由20项详细办法组成的复兴方案，力求使该区域从头成为纽约东部区域展开的首要动力。该方案在用当地面的首要方针如下：

　　——合理进步修建密度。区域内原有修建密度较低，首要适用于金属加工及相关物流业态需求。方案提出增建更多小规范、多楼层的新式制作业空间，为现代都市制作业供应更为集约化的场址，一起也可添加单位土地的租金收入。

　　——将城市公共部分用地转化为制作业用地。工业区原有8个涣散设置的地块供城市公共服务部分运用，总面积超越10万平方英尺。考虑到工业区新增地块有限，将由非盈利性质的纽约市经济开发公司（NYCEDC）与上述公共部分洽谈迁离土地出让事宜，将原有地块改造为新的制作业展开空间。纽约市还将对迁入的制作业企业供应税收抵免的优惠。

　　——运用专项资金盘活区域搁置物业。纽约市工业展开基金建立于2016年，旨在为满意条件的新建或改建制作业用地项目供应资金支撑，赞助方法包含：对非盈利性开发商供应捐献，对盈利及非盈利性开发商供应低息借款并对其已有借款进行担保，和谐借款展期等。

　　——对搁置要点修建进行改造。典型事例是区内长岛铁路变电站的重生：这座执役近百年的工业修建早已搁置多年，新方案将原有地块的一部分用于变电站基础设备晋级外，并将首要地块改形成一个具有复合型业态的“社区微中心”，统筹布局轻工业制作、零售商贸、工作孵化器、劳动力培训中心等功用。

　　——优化路途交通设备。区域内的许多路途已难以满意制作业展开的需求，特别是大型货车进入区域内部“阻止重重”。为此，方案施行“大西洋大路”走廊工程，经过重建供货车通行的货运干道、增设接入周边货运交通网的联络线、优化设置左右转车道等行动，保证交通安全，进步区域内交通微循环功率。一起还将考虑运用区域北侧长岛铁路系统，加大客货运输容量。

　　——“加”：施行活跃的土地运用方针，完成用地规划和功率的“双增长”。以伦敦为例，一方面推进“无净丢失”机制，关于城市更新中削减的工业用地予以动态补偿，并与毗连区域一起探究工业用地跨区域补偿机制，保证工业用地的总量均衡；另一方面提出“集约化”的理念，经过鼓舞制作业修建“上天入地”（增建地下室、展开叠层厂房），添加单位土地的开发强度和产出效能。

　　——“减”：为国有土地开发企业“减”负，为市场主体供应便当。以新加坡为例，经过降租金、免税金、发布项目准入细则、防止行政手法“一刀切”等方法，降低了企业的土地运用本钱，简化了特定企业调整土地运用形状、开发规范的处理流程，便于市场主体出资展业。一起，削减对国有企业土地开发赢利的硬性查核，使其能有用履行“保证工业空间价格和供应长时间安稳”这一中心使命。

　　——“乘”：推进制作业与其他业态“协同、交融”展开。不管纽约、伦敦仍是新加坡，都强调在新式工业区内推进制作、商贸、寓居、城市公共服务等功用的混合布局，构建更为复合、多元的“制作+研制+工作”的新业态系统；使工业区由“为机器服务”转为“为人服务”，助推工业区集聚更丰厚的高端要素，完成“出产效益倍增”与“城市生机爆发”的双赢。

　　——“除”：坚持“分层、分类”的精准化土地处理准则。针对土地全生命周期处理的不同阶段，多部分各司其职、各有偏重。例如，新加坡市区重建局、土地处理局、裕廊集团等安排别离承当编制用地规划、拟定出让方案、展开详细运营等责任。针对企业拟定多层次的监管规范和奖惩规矩，完成“优秀企业与优质土地”的有用匹配。

　　材料来历：新加坡市区重建局（URA）等部分、伦敦中心、纽约市经济开发公司官网

　　编译：前滩综研专报和简报研讨室、工业经济研讨室主任钟伟，工业经济研讨室副主任金颖婷，专报和简报研讨室主任助理杨奕骋，学术秘书王鹏飞，工业分析师马怡暄