记得在高中的时候，备考压力很大。难得有几分钟空闲，几个狗友在一起打几句哈哈，有考试恐惧症的小阳说，在高考的考场上，要是碰巧遇到，监考老师把答案发下来了就好了。

　　家长在招办的小月说，按照规定，如果错把答案发下去了，抄答案也是不违纪的。

　　商住土地的一二级联动，是土地一二级开发领域中，历史最悠久的违规行为。被禁止之后，一二级联动又以毛地摘牌、收入分成、条件出让、工商勾地等多种违规变型的形态出现，但无论如何，都没能逃脱违规的定性。

　　一二级联动，多指在商住土地的开发过程中，由投资人投资进行土地一级开发并直接获得土地二级开发权利的开发模式。

　　因为从单个地块的角度来说，土地一级开发的具有极高的收益率，所以一二级联动对于开发商具有很大的吸引力；同时，由于一二级联动采取开发商垫资进行拆迁征收的方式，为地方政府节约了大量拆迁资金，也受到了地方政府的欢迎。

　　但是，一二级联动造成了不公平竞争，导致了国有资产流失。对于非净地出让的地块，由于拆迁成本不透明，造成竞争不充分，不能广泛吸引潜在投标人，其结果只有是内部人中标，必然导致低价摘牌，进而财政收入或国有资产的流失。反过来说，如果不能低价摘牌，也无法覆盖开发商在一级阶段的前期投入。

　　更严重的是，征收拆迁是一种行政行为，委托给社会资本来实施，尤其是委托给利益攸关的社会资本，运动员兼职裁判员，是不可能公允实施的。遇到钉子户，好说好商量的，给加点儿厚，不好说好商量的，就很难说了。十几年前出现的很多带血的拆迁，是国家严令禁止一二级联动的重要原因。

　　招拍挂在全国推行后，特别是在三线以上城市，直接锁定土地二级开发摘牌人的做法越来越难以操作了，于是乎，一二级联动乔装打扮成毛地摘牌、收入分成、条件出让、工商勾地等多种违规变型的形态出现，但也先后被列为违规行为。

　　毛地摘牌，简单的说，就是先出让后拆迁，利用信息不透明，外部人不了解拆迁成本，不敢贸然摘地，而达到锁定摘牌人的做法。

　　土地出让收入分成，是指将出让后的收入按照一定比例返还给开发商的做法。其锁定摘牌人的原理，是通过相当于举牌人每一次报价都有一定比例的返还，来实现不公平竞争。

　　其他的几种，类似带条件出让、工商业勾地等等，也都大同小异。变型违规模式被发明出来后，也很快被识破叫停了。

　　首先，在某些特殊地区的狭义城市更新政策中，是允许投资人与原土地使用权人通过协商协议方式转让土地的。

　　其次，在规划用途市场价格不高的非商住土地出让环节，例如，文教、科研、工业用地等，可能是出于科研、产业发展需要等原因，这些规则貌似不是很严。当然，由于这些类型土地的市场价格不高，基建筹资的意义也不大。

　　同时，土地主管部门也一直在，包括PPP领域内，探索着类一二级联动的模式，尝试通过合规的方式，促使土地一级开发阶段已经充分竞争遴选的投资人，能够得以进行后续开发，但有可能是因为有悖于十几年来很不容易才确定的政策总体方向，我们观察到，这种探索试点得不是很踊跃。

　　由于单个地块的土地一级开发环节的高收益率，仍有地方和投资人铤而走险，我们在日常咨询业务中，仍能看到很多类似违规情形。

　　不过，我们在咨询和授课中，从来不建议客户采取这种违规方式，除了严格遵纪守法的考量之外，重要的原因，是因为我们的判断是：一二级联动是一种没有前途的模式。

　　无论是少数地区的狭义城市更新政策，还是打擦边球的带条件出让，或者违规更严重的土地出让收入分成，不是涉及到社会资本在没有合规授权情形下进行非公益性行为，就是涉及到国有资产、财政收入的违规分配、支付，注定是不会成为主流模式的。

　　同时，我们关注到，在城市更新概念炙手可热的近两年里，土地主管部门却很少表态，这可能意味着，国家鼓励的城市更新政策，是对城市软硬配套设施的更新完善，而不是少数地区采取的不走招拍挂协议出让土地的狭义城市更新思路。

　　我们一直在讲，虽然在有些个别情况下，一二级联动不完全算是违规的，但是从全国范围来看，一二级联动不可能成为主流模式。

　　相反的说，由于一二级联动的收益率极高，如果一二级联动不违规，那其他所有的基础设施建设领域的资金筹集模式就全都用不上了。违规的一二级联动，足以秒杀所有筹资模式。

　　我们不排除，少数地区，出于某些原因，会临时性、有条件、小范围地推出暂行的一二级联动措施，如果遇到这种情况，也不妨参与。

　　回到我们文初提到的梗，如果答案发下来了，你就但抄无妨；不过，从总体趋势来看，考场上把答案发下来了的情况，肯定是越来越少的，研究讨论的意义，也就限于茶余饭后的调侃吧。

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