我们对片区开发的简要定性是“以土地一级开发为核心内容的综合性基础设施建设工程”。

　　由于，当前片区开发项目中的有效收入只有土地出让收入，其他市场化收益对于片区开发项目总投资额来说，基本上可以视为没有，随着技术的进步，对于购买人力资源和招商引资服务的交易结构和融资模型研究有可能在近期取得重大进步，但在此之前，从根源上来说，仍然只有土地出让收入能够作为片区开发项目的主要收入来源。因此，不包含土地一级开发的大型基础设施建设项目，不可能不绑定财政的支出责任，也即，不可能绕开违规举债而实现延期付款。

　　融入产业导入招商引资内容，是片区开发合规性的必要保障，没有产业导入内容的片区开发，由于无法解决延期付款的环节，因此都是违规举债。或者换个角度说，如果项目内容中只有建设施工内容，而不管是否同步带来了产业发展，那么地方政府就应该在项目完工时即完全支付建设款项。

　　不过，已经含有土地一级开发且社会资本有把握完成这一开发的片区开发项目，由于其派生GDP和增量投资是必然的，是一个硬币的两个面，因此，把产业导入绩效考核补充进去是非常容易操作的事情。

　　就此，我们在此次调研对于片区开发项目内容考核的这一环节中，对于包含有土地一级开发内容的片区开发项目(且由投资人承担风险，而未见地方政府兜底承诺的)，即视为具有产业导入招商引资的合规片区开发项目。

　　土地二级开发实现的土地出让收入，是片区开发的唯一主要收入来源，其他收入来源都是假的。但是，这并不说明片区开发需要或能够加入土地二级开发环节，而是恰恰相反：片区开发项目内容中，绝对禁止纯土地二级开发内容。

　　兵工厂制造武器的用途是把武器提供给人民军队，用来抵御侵略、保家卫国，但可不是说，兵工厂厂长可以自带武器跟谁打一仗，这是两个概念。

　　片区开发中禁止土地二级开发的原因，主要源于土地管理法及其配套的相关规定，在绝大多数情况下，商住土地出让，须经公开公正公平的招拍挂环节，才能确保公平操作和国有资产不流失。而招拍挂环节，是不能由社会资本投资人的招标采购环节所替代的。

　　因此，当我们看到片区开发项目中含有二级开发内容，而一级开发投资者与二级开发土地使用权人又为同一主体时，就可以断定这是一个违规项目了；而另一方面，如果二者不是同一主体，在一般情况下，就没法出现在一个项目之中，所以说，通常情况下，无论如何安排，片区开发项目中都不能含有纯二级开发内容。

　　片区开发禁止含有二级开发的禁令存在一定的除外环节，一方面是地方回购的回迁房开发建设，另一方面是少数地区颁布可以直接协议出让土地的一二级联动城市更新政策的情况下，可以包含一定的二级开发内容。

　　在2020-2021年总投资额21254亿元的233个真实片区开发项目中，至少有6358亿元的45个项目，分别占总投资额和数量的29.9%和19.3%，在项目招标主要内容中显著提出进行产业导入的要求，这一比例远远超出了我们在2019年在PPP项目管理库内园区开发二级分类下进行调研的结果。说明【七公片区开发】公众号所倡导的“片区开发中须要含有产业导入”的观念，逐步开始得到推广，已经远远超出了管理库PPP所实现的产业导入招商引资水平。

　　与以往情况相似，在此次片区开发项目调研中，几乎百分之百的真实片区开发项目都包括七通一平基础设施建设，这造成很多读者误以为片区开发就是七通一平的基础设施建设。

　　这种误解首先是忽略了片区开发中土地一级开发作为主要收入来源的核心特征，其次，七通一平是片区开发的重要组成部分。道路通畅、水气电热供应和场地平整，是区域发展的必备条件，不过，就像棚改项目当中的那样，很多片区开发项目所在区域，属于基本建成区，已经完成了七通一平的建设，那就不再需要进行这一类基础设施建设了；另外，虽然七通一平是土地出让的理论前提，但实操中，我们的开发商对此要求并不绝对严格，现实看，在商品房销售时能够实现通平可以作为底线条件，土地出让后资金比较宽裕时，再进行完善的七通一平建设，时间也未必就来不及。

　　片区开发项目建设内容中，应当含有七通一平建设内容，在某种程度上，是为了满足施工类项目主体的建筑施工业务比重要求而安排的，在此次片区开发项目调研中，对于明确具体各子项目投资金额及其分项的片区开发项目，我们注意到，项目总投资中征拆投入与基础设施建设投入大概介于正反三七的比例之间(另包含回迁房建设，具体数据尚未完成统计测算)。

　　1.“推进开发区建设和运营模式创新。……按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，享受开发区相关政策”。

　　《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》国办发[2017]7号

　　2.“地方工作典型经验做法。积极探索PPP（政府和社会资本合作）模式。将基础设施和公益性设施建设项目以及产业招商等服务项目整体外包给社会资本”。

　　《国务院办公厅关于对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报》(国办发[2015]54号)

　　当然，合规的前提是付款环节不能含有固化延后的财政支出责任。可以说，属于违规举债的，即使没有学校医院大公园这样的无收益公益建设内容，也仍然是违规举债。不属于违规举债的，即使建设了学校医院大公园，也仍然不属于违规举债。

　　公益建设内容与违规举债没有必然联系，造成误解的原因是，在常见的违规举债行为中，必然涉及公益建设内容，但反之未必。

　　项目内容表述含糊其辞，多有不确定性表述，且“以后期……为准”，采购标的类型千奇百怪，表现出片区开发项目准备不充分，没有对项目实际内容作出精确计划，没有对于投资额作出精确计算，采购过程具有一定的不严肃性。很多项目同时要求中标单位编制(或主导、或参与)区域规划，在一定程度上有失公允，中标单位“自己掐表自己跑，我说几秒就几秒”。

　　每次与地方政府沟通这一环节时，得到的答复基本上都是：项目时间紧迫来不及做具体测算，虽然参与者中多数认为这一瑕疵不能掩盖片区开发项目的整体合规性，但我们仍然坚持，片区开发项目准备不充分，造成的招采环节不公平，也必然造成了排斥其他潜在竞争者，极有可能导致片区开发项目整体效率低下和寻租贪腐行为，应当引起参与各方的充分重视。

　　在此次调研中，大概有两三成(尚未完成数据统计)项目明示“中标人具备相应资质的可依法承担本项目的勘察、设计、施工工作，不再另行招标”，同时项目内容模糊且总投资额未确定，这导致了“两标并一标”瑕疵。

　　此种未定价格的工程类型项目的情形，并不应适用于两标并一标的“有提供能力且已锁定价格前提下”不必再次招标的原理。

　　关于举办“债务严监管形势下城市更新、片区综合开发‘两新一重’项目谋划与投融资实务培训班”的通知

　　关于举办“EOD引领多模式运作城镇环境基础设施建设和城市更新与片区开发实务操作高级研修班”的通知