2021年底，咱们着手开端对2020-2021年两年间的大型根底设施建造项目进行了全方位的调研作业，并开设【片区开发实况】专题，深入分析片区开发项意图实践情况和深层技能。

　　片区开发是供给包括有土地一级开发的营商环境建造归纳性产品的开发建造活动。

　　片区开发中的土地一级开发和营商环境建造，二者缺一不可，均是片区开发的基本原则。在当时的片区开发技能条件下，没有土地一级开发，就不或许有实践的收入来历，营商改进程度也无法测算；没有营商环境建造，就变成归纳性建筑工程，有必要按施工进度付款，也就失去了与社会资本协作，争夺社会资本资金支撑施行区域开发建造的含义。

　　项目形式、金融工具、方针理念，这三者是“吃什么？”，“怎样吃？”，“为啥吃？”的联系。

　　1. 项目形式，表述的是项目中地方政府、项目主体与出资人等参加方之间的联系，或许简略地舆解为经济合同中各方之间的联系，比如说，PPP、片区开发、购买服务、收购工程，这些都是项目形式范畴。

　　2. 金融工具，表述的是金融机构与借款人之间的联系，比如说，银行贷款、信任、租借，它主要是金融工具范畴。

　　在项目合规的前提下，金融工具和项目形式可所以多对多的联系，取决于资金用处、期限、本钱等多个要素；在特别情况下，可以理解为二者也有重合的部分，比如说，关于融资租借，有时你就可以这样以为。

　　3. 方针理念，表述的是咱们从事根底设施建造项目希望完结的方针，比如说，特征小镇、新式乡镇、村庄复兴、TOD、EOD、老旧改造城市更新，这些都是咱们希望经过根底设施建造而完结的意图，是咱们在策划项目时应该坚持的理念。

　　片区开发与PPP、购买服务等处于同一阶段和类型，同归于项目形式范畴。从项目内容来考虑，片区开发包括了土地一级开发(土地收拾)的内容；从买卖结构来考虑，片区开发包括了ABO或F-EPC的环节；从完结功用来看，片区开发从企业出资的视点，经过部分参加土地储备和成片开发的合规环节，辅佐完结了二者的行政功用；在向后的阶段上，经过嫁接金融工具等手法，将有助于完结环境友爱、交通友爱等最终方针。需求咱们做的，是将片区开发与这些概念区别开来，而不是相提并论。

　　因为片区开发有必要含有土地一级开发(土地收拾)，因而，与土地一级开发混杂的危害不大，只要在土地一级开发之外，加上必要的营商环境建造方面的作业就可以了。

　　不过，这儿面有一个要害点，片区开发的土地一级开发(以及其包括的七通一平等根底配套建造)与其营商环境建造，包括招商引资工业导入等等，是一个硬币两面的联系，而不是，一手抓建造开发，一手抓招商引资。

　　ABO是授权—建造—运营，F-EPC是有融资的工程总承揽。ABO和F-EPC只是描绘了地方政府与社会资本协作的若干环节，这些环节不只存在于一切的片区开发之中，也存在于一切的办理库PPP项目之中。

　　关于ABO或F-EPC合规性的判别，要从前些年的“以形式定违规”的老观念中跳出来，转变到当时业界现已广为认可的“违规举债的谷子地判别规范”上来，也即：造成了“固化的财务滞后开销职责”的行为，都是新增隐性债款的违规举债行为。

　　ABO和F-EPC自身，是无法进行合规性判别的，也不可以把ABO或许F-EPC与片区开发同等起来。把F-EPC加上O或许N，或许把F后置，或许换成“出资人+EPC”，关于合规性判别也是没有实质性影响的。

　　所以说，尽管2016年以来的轨道交通ABO形式在实质上被界定为违规而叫停了，可是这不等于一切的ABO都是违规的。2016年轨交ABO的违规原因，部分地是因为“超出3年的购买服务期限”，然后造成了固化的财务滞后开销职责的隐性债款；但现在合规片区开发中的ABO，在服务交给环节中，都是即时付出的，并不存在轨交ABO所触及的违规环节。

　　退到底线讲，简直一切的民营养老院，都是依照ABO的“授权(批阅)—建造—运营(补助)”程序来建造运营的，假如谈ABO即违规，那莫非让一切的养老院白叟都流落街头么？

　　土地储备和成片开发都是以政府为主语的行政功用，社会资本不可以施行土地储备作业功用，也不可以进行成片开发土地征收作业；可是，社会资本作为主体出资的片区开发，可以经过合规参加其间的部分环节，起到辅佐完结功用的效果。

　　土地储备描绘了地方政府土地主管部分收储土地的作业，其官方界说是“依法取得土地，安排前期开发，存储以备供给”18个字，而实操中取得土地和前期开发作业归于住建部分，仅有“存储以备供给”是土地储备作业的中心内容。

　　土地一级开发包括有土地储备的内容，但土地一级开发别的还包括了“土地出让”的环节。依照2016年财综4号文的规则，社会资本出资人不能行使“存储以备供给”的土地储备作业功用，可是关于“购买征收拆迁补偿服务”和“收购七通一平建造工程”，4号文仍是鼓舞“积极探索”的。

　　自然资源部分发布的有关成片开发的相关文件，主要是针对成片开发所触及的征地作业，与片区开发是不同视点的界说。

　　在地舆规模上，当片区开发触及到征用农地时，它与成片开发的地舆规模有或许发生重合或许包括的联系；不过，也有不触及到征用农地的片区开发，以及施行片区开发项目时，农地现已完结征收程序的景象。

　　在施行时点上，成片开发所触及的征地作业，应当在片区开发之前完结，或许至少是在针对某个特定地块时，征地作业应当现已完结。

　　在主管部分发布成片开发的5号文之前，大多数相关规则现已在职业内部作为辅导定见施行了很长时刻了，因而，文件的发布不只对片区开发未发生实质性影响，实践上对成片开发的影响也不是很大。

　　在泛泛运用的倾向上，初学者有把一切公益性大型根底设施建造项目都计算为片区开发的倾向。

　　片区开发的中心要素，一是土地一级开发，二是营商环境建造，二者是一个硬币的两个面，缺一不可，而不是多个简略根底设施建造工程的无机组合。

　　《根底设施和公用事业特许运营办理办法》25号令关于特许运营的规则，是指在“动力、交通运输、水利、环境保护、市政工程等根底设施和公用事业范畴”内，“政府选用竞赛方法依法授权……，经过协议清晰权力义务和危险分管，约好其在必定期限和规模内出资建造运营根底设施和公用事业并取得收益，供给公共产品或许公共服务”，25号令关于特许运营界说的起点，在于“出资建造运营根底设施和公用事业并取得收益”权力的颁发，与片区开发中土地开发和营商建造的要素界说底子没有重合之处。在实践项目中，片区开发项目既有或许包括需求进行特许运营的内容，也有许多无关之处。

　　在此次2020-2021年片区开发调研中，咱们发现，非片区开发的公益性大型根底设施建造项目，较多为高速轨道交通和公用事业项目，除了在PPP项目办理库内施行之外，在库外，较多以“特许运营”名义施行。因大多数收益不能掩盖出资，且超出三年购买服务期限，故多归于违规举债，关于这一范畴项目概念的混杂，也造成了关于片区开发项目整体合规性的误解。

　　TOD, EOD指向施行项意图希望完结的终极方针，它自身是一个成果而不是进程，更无从处理资金筹措的问题。依照之前的比如来说，是“为啥吃”的问题，可所以“为了健康”或许“为了瘦身”的“绿色餐”、“瘦身餐”，但不管是为了什么，它不处理能否吃到的问题。所以，咱们把项目命名为TOD项目或许EOD项目，关于资金筹措途径的来说，都相当是没说相同。

　　金融工具是依托于项目形式的途径，答复的是“怎样吃”的问题。只要项目形式合规，才干谈到金融工具；不确认项目形式，评论金融工具是没有含义的，你不能说“筷子餐”、“手抓餐”。只要确认了吃什么，才干考虑怎样吃，吃羊腿就用手抓，吃火锅就不要用手抓。

　　关于举行“债款严监管局势下城市更新、片区归纳开发‘两新一重’项目策划与投融资实务培训班”的告诉

　　关于举行“EOD引领多形式运作乡镇环境根底设施建造和城市更新与片区开发实务操作高档研修班”的告诉