土地开发是对土地利用的一种办法，土地开发的主体一般是开发商，二级土地开发是相对于一级开发而言的，二级土地开发实质上便是传统的房地产开发，房地产商从相关部分请求建造用地然后进行开发，那么，二级土地开发流程是什么，土地开发的规则有什么？

　　一、项目决议方案。 房地产开发项目经董事会同意开始立项后，转由企业战略开展研究室进行可行性研究。

　　《国土资源部国家出资土地开发收拾项目办理暂行办法》第三条，项目的检查确认和安排施行应当遵从下列准则：

　　（三）根据土地利用总体规划（土地开发收拾专项规划），契合土地利用年度方案；

　　《土地办理法》第二十九条，国家树立土地计算准则。县级以上人民政府土地行政主管部分和同级计算部分一起拟定计算调查方案，依法进行土地计算，定时发布土地计算材料。土地所有者或许使用者应当供给有关材料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。土地行政主管部分和计算部分一起发布的土地面积计算材料是各级人民政府编制土地利用总体规划的根据。

　　土地开发包括将土地开发成农用地和建造用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

　　(1)土地一级开发，是指政府施行或许授权其他单位施行，依照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性具体规划和年度土地一级开发方案，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一安排进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设备建造的行为，包括土地收拾、复垦和成片开发。

　　(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场获得土地使用权后，直接对土地进行开发建造的行为。

　　企业在土地开发进程中所产生的各项费用开销，除能直接计入房子开发本钱的自用土地开发开销在“开发本钱——房子开发”账户核算外，其他土地开发开销均应经过“开发本钱——土地开发”账户核算。别离依照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业挑选的本钱核算目标设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

　　1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设备费和修建安装费的归集与分配。这些费用，一般能辨明获益目标，可直接计入本钱核算目标，借记“开发本钱——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

　　配套设备的建造或许与土地开发同步进行，也或许不同步进行，所以其费用归集的办法有以下两种状况：

　　(1)与土地开发同步进行的配套设备开发费用，可以辨明获益目标的，应直接计入有关本钱核算目标，借记“开发本钱——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清获益目标时，应先经过“开发本钱——配套设备开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按必定办法，在有关获益目标中进行分配。

　　(2)与土地开发不同步进行的配套设备开发费用，一般可先经过“开发本钱——配套设备开发”账户归集，待配套设备竣工时，再转入“开发本钱——土地开发”账户中。假如土地开发已完结等候出售或租借，而配套设备没有竣工，为及时结算竣工土地的开发本钱，经同意对这类配套设备的费用可先按其 方案本钱 (或 预算本钱 )在 土地开发本钱 中预提。预提时，借记“开发本钱——土地开发”账户，贷记“ 预提费用 ——预提配套设备费”账户。实践产生的配套设备开发费用经过“ 开发本钱 ——配套设备开发”账户核算，待配套设备竣工后，对预提的配套设备费与实践产生的配套设备费差额，应调整有关土地开发本钱。