国家“十四五”规划和2035年前景方针大纲提出，施行城市更新举动，推动城市空间结构优化和质量进步。继珠三角、长三角地区近年来城市更新作业的推动，2021年北京、重庆等地也相继展开了城市更新举动，推动城市建造开展由增量开发向城市更新改动。当时国内的城市更新多是触及土地的再开发再运用，且土地类型多为存量建造用地。

　　国家出台的方针中，清晰鼓舞原土地产权人自行开发、合作开发存量土地。只需在原土地产权人无志愿自主开发和合作开发的条件下，才干够向政府请求回收土地，归入储藏。即在存量土地开发运用的次序上，国家方针将原土地产权人自行开发土地放在第一位，合作开发土地放在第二位，政府回收土地再供给放在最终一位，以鼓舞产权主体、市场主体和社会资本开发运用存量土地资源。

　　国家出台的方针清晰提出，存量土地开发运用触及土地改动用处、转让的，只需原有的土地运用合同没有清晰约好、当地方针没有清晰规定有必要回收土地从头投标拍卖挂牌出让，就能够采纳补办协议出让手续的方法进行再开发运用。

　　国家出台的方针清晰，原依法获得的工业用地改造开发后，进步厂房容积率但不改动用处的，停车场添加容积率的，免收地价款；运用现有工业用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业立异渠道等国家支撑的新产业、新业态建造项目的，可持续按原用处、原产权形状运用，不按新用处收取地价款。这些减免土地收益的本质，是国家与用地者同享土地规划调整所发生的增值收益部分。存量土地开发运用中增值收益分配的同享性进一步降低了更新改造本钱，加速项目施行。

　　城市更新是以空间资源从头装备为根底的存量规划，具有产权和利益杂乱的特色。城市更新规划是促进建成区功用优化调整的存量规划，需求探究政府、社会和市场主体一起参加、统筹各方利益、上下互动的洽谈式开放式。规划目标转向存量用地及空间后，存在规划“从上至下”的刚性与“从下至上”的弹性的相融问题以及存量规划的施行问题，这需求规划部分在功用定位、办理要点、准则规划等方面进行统筹策划。

　　城市更新改造过程中，大多是将城市中心、核心区的工业、仓储、批发市场、居住区调整为公共文明设备、公共服务设备。反映到土地运用方向上，便是将土地价值较大的仓储物流设备、商服、住所等经营性用地调整为收益较小或非营利性的公共设备、公益事业用地。这种土地运用价值的逆向调整，约束了城市更新经过改动土地用处补偿本钱的可能性，加大了其经济本钱。此外，部分城市中心区、核心区严控修建高度，地上空间调整也受约束。因为土地运用方向和地上空间的两层约束，城市更新项目推动较难。

　　城市更新基本以老城区为主，区域内人口密度会集、历史文明设备较多，是城市功用疏解的重中之重，也是更新改造的要点区域。老城改造区域存在很多居住用地，且产权经济联系杂乱，城市更新将触及资金量大、腾退周期长、改造难度大等问题。

　　在城市更新的规划施行中，应重视规划兼容、复合运用。存量土地开发应划定施行单元，尽可能防止单宗开发，倡议施行单元最小化改造形式，鼓舞多主体参加。

　　加强对城市更新的财政投入，合理确认市、区两级政府资金担负份额，执行税费优惠方针。鼓舞运用国家方针性资金，统筹用于城市更新。探究将土地出让收入的必定份额用于存量土地开发项目，建立城市更新专项基金，发行当地政府专项债券，为城市更新筹集资金。

　　经过了解存量土地运用方针的内涵特征，清晰城市更新中土地运用存在的杰出问题，和谐可持续开展过程中的各方面联系，才干处理和处理作业中存在的问题和缺乏，助力优化装备城市疆土空间资源，缓解用地供需矛盾。回来搜狐，检查更多