跟着“城市更新”成为近年来的热词，其与“片区开发”概念存在何种异同，二者的差异及共同之处有哪些，成为一个重要问题本文试加以分析：

　　片区归纳开发，实践中又称区域归纳开发。区域归纳开发在我国现行的法规方针中尚无统一和清晰的界说，一般是指在契合国家及当地规划的前提下、对具有必定规划、相对成片的区域进行系统性改造、出资、建造、运营和维护。要害内容一般包括战略定位、规划规划、土地一级开发、基建公服建造、工业和内容导入、运营办理等，常见方法包括三区（园区、景区、旧城区），内容包括旧城改造、工业园区、工业新城、特征小镇、旅行归纳体等。

　　（1）处于乡镇化前期、财政才能缺乏的区域，用于拉大城市结构，扩展城市规划（因而融资、合规性是其重视要点）；

　　（2）到了城市化中后期，工业展开方法、以人为本的城市服务、持续改进营商环境、工业导入构成增量税收，因而财政收入、经济展开奉献是其首要考虑要素。

　　（1）狭义的片区开发包括土地一级开发（土地平整、市政基础设备）和二级开发（商业及公用事业项目）；

　　（2）广义的片区开发则向上延伸到区域系统规划的编制，向下包括区域运营的投融资运作、区域招商及运营等内容。

　　1.概念：各地的方法关于城市更新的概念界说不尽相同，归纳起来即城市更新是关于特定城市区域的旧工业区、旧商业区、旧住所区、城中村及旧屋村等展开的归纳整治、功用改动撤除重建及前史维护等。

　　2.城市更新意图：推动城市高质量展开，尽力把城市建形成为人与人、人与天然调和同处的美丽家乡。（源自十九届五中全会 《中共中心关于拟定国民经济和社会展开第十四个五年规划和二〇三五年前景方针的主张》）

　　3.形式改变：推动城市开发建造方法从粗放型外延式展开转向集约型内涵式展开，将建造要点由房地产主导的增量建造，逐步转向以进步城市质量为主的存量提质改造，促进本钱、土地等要素依据市场规律和国家展开需求进行优化再装备，从源头上促进经济展开方法改变。

　　（1）狭义的城市更新：包括老旧城区的全体更新，城市面貌维护与更新，推动园区、中心区的才智化改造。其间：

　　①改进城市基础设备的，触及拆迁、保证性住所建造、租借住所建造、老旧小区改造、路途晋级与改造、更新管网；

　　②生态环境办理的，触及修正河湖水系和湿地等水体、维护城市山体天然面貌、完善城市生态系统、改造完善城市河道、堤防、水库、排水系统设备；

　　③进步公共服务的，包括新建或扩改建教育设备、医疗卫生设备、养老托育设备、社区公共服务设备；

　　④完善城市办理的，包括信息化、数字化、智能化的新式城市基础设备建造和改造。

　　①完善城市空间结构。健全乡镇系统，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小乡镇协调展开的乡镇格式，执行严重区域展开战略，促进疆土空间均衡开发。

　　⑤推动新式城市基础设备建造。加速推动依据信息化、数字化、智能化的新式城市基础设备建造和改造，全面进步城市建造水平缓运转功率。

　　1.片区开发的概念呈现相对较早，其存在贯穿于我国乡镇化的前期、中期、后期；而城市更新首要是乡镇化的中后期呈现；

　　2.片区开发首要考虑经济及税收要素，更重视财政层面的“区域平衡”，而城市更新更重视存量提质改造，归纳要素更多。

　　3.片区开发更重视新建，其重视的空间规模相对较小，其包括的工业园区开发、景区开发等内容是特征内容；而城市更新较多改造，其重视的空间规模相对较大，更多是才智城市办理。

　　4.片区开发在城中村改造、旧城改造等触及城区内容时，与城市更新具有高度重合性，可视为城市更新的组成部分。

　　片区开发最早能够追溯到变革开放初期的招商局蛇口工业区。1979年1月，国务院正式同意树立坐落深圳市南山区的蛇口工业区，由其时的央企招商局集团全资担任开发、出资、建造、运营及办理。蛇口工业区是新中国后第一个对外开放的区域，并且是一个装备厂房（部分后来改为科创办公室）、商业大厦、住所及港口（赤湾港、妈湾港、蛇口邮轮中心）等设备的现代化工业及商住园区。到了20世纪80年代，各地相继树立经济特区、经济技术开发区和高新技术工业开发区，这些均以片区形式，成为经济重要组成部分；

　　1994年的分税制变革使土地成为了当地经济展开的要害出产要素，作为区域工业和经济展开的重要载体，五花八门的园区敏捷树立，并快速向各级城市、县域分散。1998年的住所商品化变革，房地产职业开端了近二十年的迅猛展开。在当地政府需求资金、房企需求土地的大布景下，以房地产换基础设备的形式开端盛行，即房企在协议拿地的一起，许诺进行市政路途、校园医院等相关基建公服的配套建造。

　　2001年的建造用地土地收储准则和2003年施行的土地招拍挂准则，标志着我国的土地运用开端标准化。2004年疆土资源部、督查部联合下发《关于持续展开运营性土地运用权投标拍卖挂牌出让状况法律督查作业的告诉》，正式叫停了此前盛行的以协议出让运营性用地的做法。此项方针正式将土地一级开发从从前的形式中剥离。于政府而言，在运营性用地出让日益揭露化和标准化、土地价值不断进步的状况下，原本以很多土地换基础设备的形式已不具有经济性；另一方面，此前爆发式的开发和建造，导致各类园区和新城等内容冗余，功用重复，同质化以及土地资源丢失等问题凸显。国家层面开端重视园区的前期规划和标准展开，国务院从2003年开端对全国各类工业园区进行整理和整理。

　　园区的城市化使得工业用地在城市功用的支撑下具有更高的溢价空间，而住所用地也因为工业引进带来的人口增长而更具有开发价值。一些具有前瞻性的房地产开发企业开端意识到传统以土地为中心的城市建造难以完成可持续展开，因而开端向城市资源整合、供给配套服务的“城市运营商”转型。其他的区域归纳开发出资者则开端重视区域功用定位、规划规划与二级开发的联动，从传统的建造出资晋级为工业服务，逐步构成了现在片区开发的根本架构。

　　关于片区开发的各项规定散见于土地、规划、园区建造、开发区等文件中，2014年前后，在国家推行PPP形式的方针利好下，区域归纳开发敞开了新一轮的昌盛展开。国家各部委均出台方针，鼓舞和支撑区域归纳开发选用PPP形式。

　　城市更新严厉含义上说归于进口货，城市更新运动(urban renewal)始于1960年代1970年代的美国，其时是为了处理高速城市化后因为种族宗教收入等差异而形成的寓居分解与社会抵触问题；1980年代初期，我国就有规划与修建类的专家学者提出城市更新的各种概念。2000年今后，越来越多的学者重视城市更新领域，相关学术文章也越来越多。

　　2009年，广东省政府与疆土资源部共建集约节省用地试点演示省，发布《关于推动“三旧”改造促进节省集约用地的若干定见》，完成了若干方针打破，全面启动了“三旧”改造作业。在其指引下，深圳市在当年12月施行了《深圳市城市更新方法》，初次在当地政府层面提出了“城市更新”这一概念。2012年1月21日深圳市政府下发了《深圳市城市更新方法施行细则》，2016年11月12日深圳市政府修改了《深圳市城市更新方法》。

　　（1）2013年，国务院《关于加速棚户区改造作业的定见》；《展开乡镇低效用地再开发试点辅导定见》；

　　（2）2014年，《国家新式乡镇化规划（2014-2020年）》；《国务院办公厅关于推动城区老工业区搬家改造的辅导定见》；

　　（3）2015年12月，中心城市作业会议着重城市展开要坚持集约展开，框定总量、做优增量、进步质量，将城市更新确立为未来城市建造的中心作业；

　　（12）2020年，《关于在城市更新改造中切实加强前史文化维护坚决阻止损坏行为的告诉》；

　　（13）2020年，广州市《关于深化城市更新作业推动高质量展开的施行定见》、《广州市深化城市更新作业推动高质量展开作业方案》

　　（14）2020年，2020年4月26日成都市政府下发了《成都市城市有机更新施行方法》，

　　（15）2020年5月25日南京市规划资源局、房产局、建委下发了《展开寓居类地段城市更新的辅导定见》；

　　各类修建企业、地产集团、工业公司纷繁活跃拓宽片区开发项目。虽然同是开发片区，但不同的企业有不同的诉求，但全体思路是十分共同的，即经过一系列本钱运作、以较小的本钱金份额撬动一整个区域的开发，并经过片区开发的主导权、运营权取得片区中的优势项目，藉此取得超量收益。

　　自2018年敞开全面“降杠杆”以来，企业的本钱游戏开端遭到各种约束，小本钱大杠杆的形式已不再可行；社会本钱参加片区开发项意图热度、力度随之大幅下降。一起，在整个经济周期下行、去产能的进程中，工业新城的招商引资作业都十分困难。在兜兜转转许多年后，经过建立政府管委会、管委会建立开发公司的形式来长时刻耕耘片区开发项目。

　　2.归于半公益性的、资金能够自平衡的准公益性项目，由城投公司作为施行渠道；

　　3.归于市场化领域的、适合社会本钱直接接受的，可经过竞争性方法挑选社会本钱作为施行主体。

　　在新时代的城市更新项目中，往往是一起具有公益性、准公益性、运营性项目，因而施行主体能够有多个；依据不同的施行规模，将施行作业进行区分和分配，依据详细的作业内容挑选适合的施行主体。

　　片区开发与城市更新相似。虽然方针各地偏重不尽相同，但根本都是环绕方针准则、规划拟定、施行程序三块内容。在施行进程之中，各地关于引进社会本钱的方法以及项目平衡的方法也有差异，根本逻辑都仍是经过二级开发收入平衡一级与二级开发本钱。

　　以城投公司作为施行主体的，选用市场化运作、全体资金平衡、ABO等形式施行；

　　① 固定收益即政府依据与社会本钱签定的协议，从土地出让收入中付出拆迁费与合理赢利给予社会本钱。

　　这儿的方针争议首要为土地出让收入归于财政性资金，运用财政性资金购买工程、服务及货品归于政府收购领域，该领域项下政府预算有必要先行执行与土地出让后付出费用时刻点相悖。其商业逻辑较为简略，社会本钱结合一开本钱与政府给予的报答决议是否参加，因为该种形式赢利固定且淡薄故较难招引社会本钱。

　　一级开发的招投标与二级开发的土地招拍挂并入一标；二级开发土地协议出让给一级开发中标主体；在一级开发前经过并购等方法成为项目权力主体。

　　两标并一标的方针争议首要为是否触及毛地出让，协议出让的方针争议首要为是否违反了土地运用权揭露招拍挂的精力。有些当地政府在方针拟守时已与有关主管部门进行了充沛交流，一般不会存在方针合规性问题。

　　跟着乡镇化的推动，片区开发的概念领域逐步扩展，并有成为城市更新项下子意图趋势。城市更新的施行方针是远大的，但在短期之内也对错刚性的。假如触及项目前期作业不成熟的、市场环境不支撑的、项目自平衡有缺口的，在“资金平衡”为基础上，公益性投入要力所能及，防止形成新增当地政府债款，也防止无效出资。