一般情况下，无论是政府仍是企业，总会把目光聚集在生地变熟地后的土地增值获利，当成了土地一级开发获益的仅有来历，现实上，只需咱们勇于发掘，在一级开发过程中还有许多、乃至很大的、并且肯定是合法的获利空间。

　　因为一级开发的规划大、周期长，开发过程中，肯定会呈现部分土地的搁置，不论后期的土地用处怎么规划，对暂时搁置的成片土地进行短期性、低密度的出资开发。

　　经过把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目包装后作为招商项目直接上市融资，可采纳独资、合资、BOT等多种协作方法，一起还可以获取长时间收益。

　　地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。

　　路、桥等冠名权，路途、路灯、车站广告等经营权还没有引起满足注重，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。

　　即经过将“生地”变为“熟地”，待土地经过招拍挂出让后，企业再依照与政府的分红份额，取得归于自己的那部分土地出让增值收益。其间分配份额的设置一般与土地一级开发的难度巨细有关，一些拆迁难度比较大，或许是地理位置相对较偏的地块，分红比率一般要高一些。

　　即企业承受政府的托付，依照土地利用总体规划、城市总体规划等，对承认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政路途等根底设施的建造。政府依照总建造本钱的必定百分比分配利润给开发企业或依照约好数额的总价进行回购。

　　行将固定收益方法与净收益分红方法相结合，在保证企业可以取得固定收益的根底上外加土地出让净收益的分红。

　　比较较二级商场土地“招拍挂”和房地产开发的方针规则，土地一级开发的方针并不清楚，许多操作很不标准，并且各地政府的方针和操作流程也各不相同，形成必定的信息瓶颈和操作上的不承认性。跟着土地办理制度的变革和开展，国家对土地一级开发的方针将越来越完善，在方针完善过程中，存在对现有土地一级开发方法进一步完善或调整的或许与危险。

　　土地一级开发的资金投入密布度高、出资规划大。这些巨额融资，往往来历于项目公司的股本融资或债券、债款融资。虽然大部分土地一级开发均采纳分期翻滚开发方法，使得后续资金投入可以由前期项意图现金流入来弥补，但即使是为启动项意图第一期投入，动辄已往往到达十数亿资金的规划，资金需求的压力可见一斑。假如遇到政府融资窗口、职业新规则等晦气改变，资金筹措周期不承认的危险就将凸显出来。可以说，削减融资危险、保证融资途径的疏通，是土地一级开发成功的要害。

　　在土地一级开发的参加方中，当地政府的强势位置是毋庸置疑的。虽然企业已经过收益分红等多种途径将两边利益严密绑缚，但仍不能消除当地政府强硬违约产生的危险。

　　相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长。因为微观经济形势、楼市调控方针的改变，往往会对土地商场景气程度有必定影响，然后或许引发土地分期和翻滚开发的周期不完全承认、土地上市能否成交的危险。

　　企业参加土地一级开发没有相关的法令、行政法规的根据，因此企业在参加土地一级开发时，要争夺有一级政府相关的文件为根据，并搜集正规的文件，作为签定土地一级开发项目合同的附件。

　　一般情况下，签定土地一级开发项目合同的主体都不是一级政府，而是政府部属的部分、事业单位等，因此讨取正规文件很有必要，以正规文件的方法承认土地一级开发是一级政府的毅力，而不是政府部属部分、事业单位等毅力。在产生政府人员更迭时，可以根据保护企业的权力，这对企业防备法令危险非常重要。

　　企业在参加土地一级开发前，要对土地一级开发的合法性进行评价。依照《国务院关于出资体制变革的决议》，归于运用政府性资金出资建造的项目及根底设施建造项目，仍应经过立项批阅。别的，就拟开发的土地需求取得建造用地规划、目标，使后续作业具有合法条件和根底。

　　企业参加土地一级开发不只要政府许诺土地一级开发的合法性，一起企业也要对政府许诺是否现实进行评价。如政府许诺契合国家方针的根据是否存在，政府土地开发方案得到赞同的或许性有多大，企业要进行评价，而不是简略地听取政府的许诺。

　　依照《招投标法》规则的准则，凡触及市政建造、动用国家资金进行建造的项目，有必要经过招投标方法承认中标单位。因此，开发企业在取得详细土地一级开发事务时，需求经过揭露招投标程序进行。若非经过招投标方法获取一级开发项目,主张将相关项目申报当地政府部分,取得其书面批复赞同，或许会议纪要（包含承认相关土地一级开发主体资格和协作首要准则），以防止因主体资格问题而或许带来的危险。

　　一起，主张开发企业考虑请求处理工程总包资质，以便于在一级开发过程中以工程总包方法承受托付及对外分包专项工程。

　　企业参加土地一级开发，要细心测算土地一级开发需求投入资金总量及投入周期，并保证可以经过融资处理资金的投入。一起还要考虑政府延期归还资金的危险，保证资金链不开裂。

　　一方面企业本身要有很强的、独立的融资才能，另一方面要积极争夺政府保证办法或许其他实质性的方针支撑，一起还要考虑国家微观调控的危险。

　　主张开发企业在签定的《土地一级开发托付协议》中，约好企业出资的条件条件，如将当地政府对承认土地一级开发的主体位置、土地一级开发内容、协作方法、出资收益方法、资金保证等准则事项的批复赞同列为出资的条件条件。

　　在项目施行前，寻求将收益分红分配事项归入往后项目土地出让收入当地基金开销的预算办理，然后保证资金及出资收益安全。开发企业也可经过金融机构托付借款的方法投入资金，在此过程中，完善资金担保手续。在条件成熟的条件下,主张探究生地出让、储藏土地典当担保融资的方法，以保证投入资金的安全。

　　虽然土地一级开发存在着种种危险，但与房地产二级开发比较，土地一级开发的分红收益方法往往收益率更高，并能经过与当地政府利益的绑缚，取得多项方针支撑，然后大幅下降一级开发的商场危险。因此，在具有相关政府资源的条件下，挑选土地一级开发的收益分红方法，一般会给开发企业带来较强的盈余才能。