很侥幸能有此刻机，在房地产和建工法令范畴写一点文字。但不得不供认，在该范畴是深化了解，越觉得“吾生也有涯，而知也无涯”，且不少热门范畴至今各家仍各持己见、争论不休。故而选题时实在是让人纠结对立了好久，不甘于只是罗列法令条文和事例，却又不勇于关于尚无结论的内容宣布一家之言。干脆另辟蹊径，把土地开发视为一处江湖，聊聊其间政府和社会力气博弈发生的法令关系和其演化。是为本文缘起，姑妄听之，仅供参考。

　　本文所称土地一级开发，是指政府依照各级城乡规划文件对确认的拟开发宗地进行“农转非”、征地或国有土地上房子征收、拆迁工程作业和市政根底设施建造等系列法令行为的总称。浅显地讲，土地一级开发能够理解为将某宗地块从“毛地”变为“净地”的出产环节，二级开发能够理解为“出让净地”的出售环节。这就意味着，土地一级开发一般是土地进入二级商场流通的前提条件。当然，受本文篇幅所限，单个区域和特别情况下当今仍存在的本质“毛地出让”现象，暂不评论。

　　一级开发作业的截止时刻点一般为土地收拾结束归入土地储备或相关宗地进行招拍挂之日。土地进入土储或拍挂程序后，便进入了二级开发的阶段。这就意味着，一级开发和二级开发是两个彼此独立的阶段，但在费用上又有必定相关，一级开发阶段所构成的开支费用会将作为二级开发阶段本钱开销的组成部分，终究在土地出让的保存价或开始价中予以表现。依据土地一级开发的前述特征和单个区域“土地财务”的实际需求，土地开发的“一二级联动”自然是各方重视的热门范畴，开发商关于优质宗地的渴求程度尤甚，政府又乐于经过该方法吸引开发商进驻。从既往事例等方面整理，我将土地开发一二级联动的方法概括为“契约式”和“托付式”两种范式，并扼要剖析其间的相关法令问题。

　　曩昔一段时刻，部分区域政府在新区建造和旧城改造进程中会挑选凭借社会资金或开发商协作，约好以开发土地出让后取得的对价作为付出前期开发出资本钱和收益，或许直接将参加土地一级开发和二级商场招拍挂成交成果挂钩。这种协议大多是“抽屉协议”、“君子协定”的方法，但如一旦任何一方（一般是政府方）不再实行前述责任，此刻该类协议一般会被法院直接认定为系无效协议。

　　典型事例如安徽省高级人民法院作出的（2015）皖民四终字第00586号民事判定。关于该判定内容有爱好的同仁能够自行查找，这儿就不再用翰墨复述。

　　特别是对坐落城乡接合部区位的一级开发宗地来说，开发范围内的土地产权性质较为杂乱，常或许存在团体用地或未利用地等多类型土地。关于该类土地在进行一级开发时，依据我国《土地办理法》的规则，有必要要在契合用地数额目标的范围内处理转用手续并处理征地，将土地转为国用建造用地后方可进行开发。不然土地地性问题会变成戴在开发商头上的“紧箍咒”，政府能够随时以此击打开发商，极点情况下乃至会成为追查开发商不合法占用犁地等刑事责任的理由。

　　另一方面，跟着土地出让方面财务方针的缩紧和土地划拨、协议出让约束的加强，该类契约式的一二级联动益发难以完成。在财务部的详细操作层面，在其下发的《关于标准土地储备和资金办理等相关问题的告诉》（财综[2016]4号）、《关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目加速推进演示项目建造的告诉》（财金[2016]91号）等部分规章中，反复强调土地一级开发协议不得与土地使用权出让收入挂钩。来自行政体系内部自上而下的压力，也导致“契约式”的范式日渐式微。

　　该类方法下，一般是经过政府购买服务的方法，完成土地开发运作。较为遍及化的表现方法即为“BT”项目协作（以及近几年大热的“PPP”项目，在此也大略归入此范式中同时评论）。政府一般会经过招投标等方法，对受托方主体挑选的合法性予以程序正义支撑。该方法运作的狭义表现，是依据《国有土地上房子征收与补偿法令》第五条的规则，房子征收部分在作出合法的征收决议并签定补偿协议后，经过招投标等方法对外托付详细的实施单位对老旧房子的撤除工程和根底五通一平工程的施工。政府在详细单位工程竣工并检验合格后直接付出工程价款。但应注意到，该类房子征收实施单位在参加进程中不得以盈余为意图。从一二级联动的维度来看，以国务院《关于进一步做好乡镇棚户区和城乡危房改造及配套根底设施建造有关作业的定见》等为代表的方针性规则，在旧房危房改造和棚户区改造方面，答应经过PPP项目协作的方法，或入开发商与政府部分协作出资组成项目公司，可对相关改造地块进行包含一级开发在内的全套运作。

　　但应注意到，该类旧房改造项目所建成的房子，现在来看大多为安顿房或社会保障房项目，并一般有全出资归纳回报率最高限额的约束。这与遍及印象中的商品房协作开发方法存在着较大差异。归纳来看，现在我国法令方针关于用于商品房开发的一级开发方法约束较大，相关方针关于一级开发的导向定位更多的仍是社会福利性质的，盈余并非是其主要意图。但跟着PPP协作等项目类型的再度鼓起，开发商等组织如能紧跟方针导向，或或许在房地产开发范畴取得新的商场。

　　土地一二级开发联动，好像一个“潘多拉魔盒”。从前，不少开发商参加土地一级开发并在二级商场以开始价取得地块的故事还记忆犹新。以乡镇内国有土地为例，乃至在2012年《国有土地上房子征收与补偿法令》实施曾经，“拆迁许可证”还大行其道的年代，不少宗地的拆迁许可证持证主体和该宗地二级商场的拿地主体高度重合；而故事的反面，又富含如鬼怪般不行胪陈的违规操作危险。乃至是在国家不断收紧方针，力求将土地一级开发和二级开发拆分以便更好商场化的当下，仍有许多开发商和政府部分不愿意抛弃在该范畴的博弈和合规化测验。

　　这处充溢爱恨情仇的江湖，法制化、合规化的浪潮现已不行逆地袭来。唯祝大浪淘沙后，这段恩怨情仇只剩一襟晚照。