现在城市更新存在的一个根本性的堵点：城市更新项目公共服务配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以掩盖出资。

　　城市更新项目一般需经过银行供给的城市更新借款筹措更新资金，但除了做的较早的广东上海外，其他城市的城市更新借款表面上能够完结自求平衡，实践上仍是要靠地方政府背书或国有企业担保。项目本身的收益不足以归还银行借款，怎么办呢？

　　城市更新项目能否成功施行，中心在于资金能否处理，资金能否处理的要害是项目能不能自平衡，能否自平衡的要害则是项目的用地和规划方针。

　　2. 原土地权力人的协作企业协议出让获得土地；（广州、成都、上海、北京）

　　4. 协议搬家构成“净地”划拨或协议出让给施行业主；（福州、成都、深圳、佛山）

　　7. 不具有独自建造条件的土地划拨或协议出让；（重庆、徐州、北京、南京）

　　·《老旧房子老旧小区改造进步和城市更新施行方案》（2021年6月18日）

　　1. 可经过政府授权方法，由具有实力的国有企业作为施行主体。施行主体应依照商场化方法施行更新改造。

　　2. 城市更新项目的公共停车场、充电桩、动力站等配套公共服务设备能够由施行主体担任运营。

　　3. 保证本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可依照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、悉数更新改造项目全体平衡方法，统筹完结资金平衡。

　　4. 各类更新改造项目经充沛证明后可依法依规恰当放宽容积率等规划目标，答应修建高度适度进步

　　5. 支撑土地运用权人自主更新。不改动土地用处的，可维持原供地方法；土地用处改动为运营性用处或新增修建面积用于出售产权的，依照新土地运用条件下土地运用权商场价格与原土地运用条件下剩下年期土地运用权商场价格的差额补缴土地收益，处理相关用地手续，

　　6. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心肠、插花地等存量土地能够同时归入更新改造规划。

　　第二十六条 城市更新项目触及土地出让的，依据经赞同的项目施行方案，采纳协议出让或揭露招拍挂（含带方案招拍挂）方法处理供地手续。采纳带方案招拍挂方法的，可将经赞同的项目施行方案中确认的规划操控要素及工业条件等归入供地方案中予以明晰，相关内容载入土地出让合同。契合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方法处理供地手续。

　　第二十七条 鼓舞运用存量土地房子转型展开文明构思、健康养老、科技立异等政府扶持工业；转型晋级后，在契合规划的条件下，产权人可按有关规则完善用地和产权手续。

　　第二十八条 城市更新项目中的“边角地”“夹心肠”“插花地”等零散土地，以及不具有独自建造条件的土地，可与周边用地整合施行，要点用于完善片区公共服务设备，并以划拨方法处理供地手续；触及运营性用处的以协议出让方法处理供地手续。

　　第二十九条 城市更新触及国有土地运用权及房子所有权变化的，可经过协议搬家、房子征收、房子买卖、财物划转、股份协作等方法施行。

　　城市更新不触及国有土地运用权及房子所有权变化的，可经过商场租借方法获得原修建运用权。

　　城市更新既不触及国有土地运用权及房子所有权变化，也不需求获得原修建运用权的，经充沛寻求原修建权力人定见后依法施行。

　　第三十一条 对添加公共服务功用的城市更新项目，有条件的可按不超越原计容修建面积15%左右份额给予修建面积支撑，增设地上停车库不核算容积率。鼓舞老旧厂区转型晋级，答应对原有修建进行隔层改造、添加连廊、电梯等配套设备。

　　第三十四条 城市更新可探究在辖区规划内跨项目统筹、开发运营一体化的运作形式，施行一致规划、一致施行、一致运营。受特别操控区等影响的城市更新项目报经领导小组赞同后，可经过全域统筹、联动改造完结异地平衡。

　　1. 优化运用城市边角地，运营性用地更新地块与周边“边角地”“夹心肠”“插花地”等无法独自运用的土地兼并的，经赞同依照规划设计方案，可选用协议出让方法完善供地手续。

　　2. 对前史留传毛地出让项目。由各区政府报市政府赞同赞同，可直接改动土地受让人至国有企业名下，签定弥补协议偏从头约好开竣工日期开发建造。项目资金在地块所辖区内进行平衡，辖区内不能平衡的，在中心城区内统筹平衡。

　　3. 支撑国有企业参与城市更新商场化运作，鼓舞经过收买相邻多宗低效运用地块进行会集改造开发参与城市更新，由各区政府主导施行，国有企业先期进行土地拆迁收拾、完善配套公共设备，土地收拾到达净地上市条件，经过“一事一议”程序挂牌供地，商场化参与城市更新。

　　4. 施行差别化供地，结合土地运用现状和城市更新项目施行的客观需求，运用设定条件招拍挂、协议出让、划拨等方法灵敏供给土地。有前史维护修建、近现代维护修建和文物维护要求的项目，能够定向挂牌、带方案挂牌或投标方法供地。触及居民安顿房建造的，可享用老旧小区更新保证房土地方针进行立项，以划拨方法获得土地。

　　5. 鼓舞地下空间开发运用。城市更新项目的地下空间未被规划用于城市基础设备和公共服务设备的，其地下空间土地运用权可结合该项目土地运用权同时出让。

　　6. 答应商业、作业、科研等规划用地性质兼容运用。商业、作业以及契合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可悉数或部分用于建造方针性租借住所。

　　7. 关于整治进步类和改建完善类城市更新项目，在添加公共服务设备和满意消防、安全的前提下，经咨询相关利益人赞同，并报市政府赞同后，可在原有地块修建容量基础上恰当添加修建面积。

　　1. 城市更新项目产权明晰的，产权单位可作为施行主体，也能够协议、作价出资(入股)等方法托付专业安排作为施行主体；产权联系杂乱的，由区政府(含北京经济技术开发区管委会，下同)依法确认施行主体。

　　2. 关于契合规划运用性质正面清单，保证居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可依据实践需求恰当添加修建规划。添加的修建规划不计入街区管控总规划。

　　3. 经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞同，老旧小区现状公共服务设备配套用房可依据实践需求用于市政共用、商业、养老、文明、体育、教育等契合规划运用性质正面清单规则的用处。

　　4. 在满意相关标准的前提下，可在商业、商务作业修建内安排文明、体育、教育、医疗、社会福利等功用。

　　5. 在契合规划运用性质正面清单，保证结构和消防安全的前提下，地下空间平常可归纳用于市政共用、交通、公共服务、商业、仓储等用处，战时统筹公民防空需求。

　　6. 更新项目可依法以划拨、出让、租借、作价出资(入股)等方法处理用地手续。代建公共服务设备产权移送政府有关部分或单位的，以划拨方法处理用地手续。运营性设备以协议或其他有偿运用方法处理用地手续。

　　7. 更新项目采纳租借方法处理用地手续的，土地租金施行年租制，年租金依据有关地价评定规程核定。租借期满后，能够续租，也能够协议方法处理用地手续。

　　8. 运营性服务设备可按所有权和运营权相别离的方法，经业主赞同和区政府确认后，将运营权让渡给相关专业安排。

　　1. 城市更新触及土地运用权及房子所有权变化的，可选用协议搬家、房子征收、房子买卖、财物划转、股份协作等合规方法展开。

　　2. 协议搬家触及土地运用权及房子所有权变化的，经依法补偿，房子所有权人应在搬家补偿协议中许诺抛弃不动产权力，并赞同托付施行业主代为刊出相关不动产权力。搬家补偿施行房子安顿的，由施行业主帮忙原房子所有权人处理安顿房产权挂号。

　　3. 宗地所在地区域的搬家补偿完结并构成“净地”后，具有划拨条件的，由自然资源和规划部分实行相关流程后，将相应的土地运用权划拨给施行业主；具有协议出让条件的，由自然资源和规划部分实行相关流程后，将相应的土地运用权协议出让给施行业主；需经过政府公共资源交易渠道揭露出让的，由自然资源和规划部分编制土地揭露出让方案，明晰拟供宗地的出让条件。

　　4. 经过协议搬家构成的“净地”，具有划拨或协议出让条件的，施行业主可经过划拨或协议出让方法获得相应的土地运用权；需经过政府公共资源交易渠道以土地揭露出让方案（包含城市更新要求）方法揭露出让的，支撑施行业主以合法合规的方法获得相应的土地运用权。

　　城市有机更新触及搬家补偿的，可采纳揭露方法确认土地运用权人作为项目开发建造主体，并预先约好土地出让合同收效及解约条款，区政府（管委会）安排施行搬家后，移送土地运用权人施行开发建造。

　　·《关于进一步推动“中优”区域城市有机更新用地支撑办法》（2021年5月10日）

　　《办法》明晰，城市有机更新包含3种改造方法，分别是：自有存量土地自主改造、“地随房走”方法全体改造、房子征收与协议搬家方法施行改造。

　　关于自有存量土地自主改造，原土地运用权人向区政府（管委会）提出自主改造请求和改造方案，经区政府（管委会）审阅赞同并将项目搬家补偿方案报市住建局检查存案后，持新规划条件依法处理土地运用条件改动手续，并按“双评价”补差方法交纳土地出让价款后，由规划和自然资源主管部分为其处理不动产权改动挂号。

　　原土地运用权人可按城市规划要求施行自主改造，也可经过联营、入股、并购等方法进行联合开发建造。土地运用权人可依照城市规划要求，对自有土地周边土地提出整合请求，由区政府按程序处理被整合土地的协议出让手续。

　　关于“地随房走”方法全体改造，经过揭露投标方法依法确认施行主体，由施行主体与施行规划内的房子所有权人进行相等洽谈，并完结悉数不动产权交易和不动产权搬运手续后，凭新规划条件签定土地出让合同，交纳土地出让价款，依法施行项目全体改造。规划和自然资源主管部分依据区政府（管委会）确认的“地随房走”全体改造项目施行规划，依照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款后，依法处理土地运用条件改动手续。

　　1. 鼓舞归纳运用政府征收、与原权力人洽谈收买、原权力人自行改造等多种城市更新形式。

　　2. 寓居类地段城市更新的施行主体能够包含以下景象：物业权力人，或经法定程序授权或托付的物业权力人代表；政府指定的国有渠道公司，国有渠道公司可由市、区国资公司联合树立；物业权力人及其代表与国有公司的联合体；其他经赞同有利于城市更新项目施行的主体。

　　3. 前史上“毛地出让”的项目更新主体由各区政府做好牵头处置。土地受让人不具有开发建造志愿或才干，但乐意洽谈由新的主体开发建造的，可报经市政府赞同赞同，直接改动土地受让人；也可由原受让人树立控股不小于51%的项目子公司，直接改动受让人至项目子公司。

　　1. 经赞同列入方案的城市更新项目，为处理原地安顿需求，经市政府赞同能够享用老旧小区城市更新保证房（经济适用房等）土地方针进行立项，以划拨方法获得土地。兼并归入更新项目的“边角地”“夹心肠”“插花地”以及非寓居低效用地，可选用划拨或出让方法获得土地。

　　2. 施行方案经市政府赞同后，依据方案完善相关土地手续：契合划拨条件的，按划拨方法供地；触及运营性用处的，按协议方法补办出让，出让金测算时应以净地价减去拆迁费用、安顿补偿费用、代建公共服务设备费用等本钱。

　　4. 对前史留传的“毛地出让”项目，为整合周边，答应将原土地出让规划周边无法直接运用的土地，经过“以大带小”方法协议出让。

　　·《关于深化推动城市更新（“三旧”改造）作业施行定见（试行）》（2018年9月1日）

　　明晰城市更新项目的供地方法能够选用协议出让的方法，规则城市更新公司属政府收买储藏后再次供地的有必要选用揭露出让外，其他可协议出让。

　　·《加速推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量展开的施行定见》（2019年11月21日）

　　简化宽松标图建库、用地报批流程手续，加大土地出让金优惠力度，鼓舞连片改造，加大对必定规划以上改造项目的扶持。

　　·《关于深化改革全力推动城市更新进步城市质量的定见》（2018年8月15日）

　　1. 实在抓好土地收储，加强对要点区域、公有区域土地的会集收储力度，实在增强政府对土地商场的宏观调控才干；

　　2. 立异以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地系统；试行半商场化运作的政府土地整备开发形式。

　　现有物业权力人或许联合体为主进行更新添加修建量和改动运用性质的，能够采纳存量补地价的方法。城市更新项目周边不具有独立开发条件的零散土地，能够扩展用地方法结合城市更新项目全体开发；

　　·《关于深化城市有机更新促进前史面貌维护作业的若干定见》（2017年7月13日）

　　研讨树立前史面貌维护开发权搬运机制。答应前史面貌维护相关用地因功用优化再次运用，进行用地性质和功用调整。

　　为鼓舞更多的维护保存前史修建，除原法定维护保存目标外，经确认为确需维护保存的新增前史修建，能够给予开发修建面积的奖赏。

　　要加速执行规划土地支撑方针，对触及面貌保存维护的改造项目，经确认后可按维护更新形式，采纳带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供给方法，带维护保存修建出让。

　　除鼓舞权力人自行改造外，对由政府一致安排施行城市更新的，能够在拆迁阶段经过投标方法引进企业单位承当拆迁作业，拆迁费用和合理赢利能够作为征地补偿本钱从土地出让收入中付出。

　　也能够在确认开发建造条件且已拟定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地运用权投标、拍卖、挂牌出让中确认由中标人或竞得人同时施行城市更新。

　　不动产权属刊出挂号完结后，施行主体应当先依照规划要求向政府无偿移送公共用地，再请求以协议方法获得更新单元规划确认的开发建造用地运用权，并签定国有建造用地运用权出让合同，应明晰城市更新单元规划和项目施行监管协议的相关内容。

　　1. 完善征地手续的前史用地，土地现状用处和现行规划用处均为工业用地的，可由现土地运用权人按自行改造完善规划、用地手续；

　　2. 旧村改造项目用地，村团体可选择保存团体土地性质或按规则转为国有土地；复建安顿地块只能确权给团体经济安排，转为国有土地的可采纳划拨方法供地；融资地块转为国有土地，可采纳揭露出让给商场主体或协议出让给村团体与商场主体组成的协作企业等方法供地。

　　1、征收储藏形式下的复建安顿地块能够划拨方法，由政府依法确认的相关企业代建完结后，直接确权给村团体经济安排、乡民和相关权属人。也能够配建乡民住所和村团体物业复建安顿房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安顿地块同时经过揭露方法出让给开发企业。

　　2、自主改造。由村团体经济安排依据批复的项目施行方案自行拆迁补偿安顿，由村团体经济安排或其全资子公司请求以协议出让方法获得融资地块开发融资。

　　3、协作改造。由村团体经济安排依据批复的项目施行方案和拟定的拆迁补偿安顿方案，经过市公共资源交易中心揭露投标引进开发企业协作参与改造，村团体经济安排可请求将融资地块协议出让给原乡村团体经济安排与商场主体组成的协作企业；或许经过融资地块揭露出让引进协作企业进行改造。

　　推动成片连片改造，项目在确认开发建造条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁作业及拟改造土地运用权同时经过投标确认改造主体，待完结拆迁补偿后与改造主体签定土地运用权出让合同。

　　“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后依照规则划拨或许揭露出让的景象外，能够以协议方法出让给契合条件的改造主体。土地运用年限能够依照改造后的土地用处从头确认。

　　政府揭露投标旧城区改造项目的土地熟化出资人，由熟化人出资给政府用于征收补偿安顿及土地上的“三通一平”，依照谁“谁出资、谁获益”的准则，规则只要熟化人才干参与改造后的土地招拍挂活动。

　　2021年11月17日，济南市中区上新街片区城市更新项目借款成功发放，该项目经过“带施行方案挂牌”的方法获得后续建造土地，以未来建造及运营后发生的预期现金流作为还款来历，完结城市更新的一二级联动。

　　十五、长沙市《全面推动城市更新作业的施行定见》长政办发 〔2021〕 14 号

　　探究城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严厉标准合同条款和转让要求，特别是按土地全要素、全生命周期办理要求，在土地合同签定时，将明晰的出资主体、权力义务、改造方法、建造方案、工业形状、运营办理等要求归入土地出让合同或弥补合同，保证土地高效运用。