日前，国务院作业厅下发了《关于支撑铁路建造施行土地归纳开发的定见》（国办发〔2014〕37号），文件提出对铁路站场及毗连区域特定规模内的土地施行归纳开发的方针办法，充分表现了十八届三中全会的变革精力，既是对铁路交通基础设施建造和投融资体系变革的支撑，也是转化土地运用办法，促进节省集约用地和按商场机制强化装备土地财物的变革，对当时和久远都有重要含义。

　　铁路是联系到国计民生、社会经济展开的重要运送系统，铁路建造是国家重要的基础设施和民生工程。党中心、国务院高度重视铁路建造与展开作业，对铁路办理体系进行严重变革，完成了政企分开，为深化铁路投融资体系变革，更好发挥政府和商场的效果，促进铁路持续展开发明了杰出条件。2013年，国务院下发了《关于变革铁路投融资体系加速推动铁路建造的定见》（国发〔2013〕33号），提出了全面敞开铁路建造商场、鼓舞土地归纳开发运用等相关方针要求。国办发〔2014〕37号文构成的各项土地归纳开发方针，便是从加强商场装备和充分运用好土地资源财物的视点，立异土地开发运用新办法，然后促进铁路运营办法、办理体系、投融资体系变革的有用办法。

　　（一）完善铁路建造合理获得土地增值收益的机制。对铁路站场及毗连区域特定规模内土地施行归纳开发，是地租理论的详细运用，契合社会主义商场经济的全体要求和铁路投融资体系变革要求。依照地租理论，国家和社会的各项出资是土地增值收益发生的重要源泉，铁路建造对土地增值收益发生的效果非常明显。因为铁路具有出资大、收回慢、仅依托运送收入难以支撑展开等特色，因而，在商场经济条件下，树立铁路建造投财物生的土地增值收益在国家与出资主体之间的合理分配机制，使出资主体可以收回、同享因铁路建造带来的部分土地增值收益，应是支撑铁路持续展开的重要条件。长期以来，我国铁路建造一向采纳中心政府出资为主的办法，在铁路建造上更多考虑的是社会效益和微观归纳经济效益，建造发生的土地增值收益首要由各地政府和社会获得。跟着铁路建造展开需求的日益添加，假如仍沿袭原有的展开铁路建造办法，不答应铁路建造出资主体同享其投财物生的土地增值收益，不答应展开多种运营获得其它收益，铁路建造出资仍难以完成资金平衡，很难招引社会出资。推动铁路投融资体系变革，全面敞开铁路建造商场，完成出资主体多元化，政府出资转为企业出资的变革就难以推动。因而，答应铁路出资建造主体运用土地进行归纳开发，同享土地增值收益，是促进铁路建造持续展开的关键环节之一。

　　（二）促进轨道交通导向型土地归纳开发。铁路站场及毗连区域特定规模内土地施行归纳开发是以铁路站场为依托，与毗连区域土地进行全体规划、一体规划、一致联建、立体开发的建造和用当地式。在当时新式乡镇化和铁路建造展开的布景下，经过在铁路站场及其周边土地上施行包含铁路、公交、轻轨地铁、商服、作业、寓居等多用处、多功用、一体化的高密度归纳开发，构成用地布局和谐、交通设施无缝对接、地上地下空间充分运用的乡镇归纳体，应该是轨道交通导向型土地归纳开发办法在我国的有用完成办法。研讨标明，鉴于铁路对经济社会展开的严重含义及投入产出特色，多个国家及我国香港区域政府经过运用规划和用当地针，支撑铁路建造企业对客运车站及周边区域进行全体规划、开发，构成了轨道交通导向型土地归纳开发办法，因为这一办法构建了“以铁路交通进步土地价值、以多元运营收回外溢收益、以人口集聚添加主营收入、以工业会集促进乡镇展开、以交通走廊优化城市布局”的运行机制，在支撑铁路建造的一起，对推动经济、社会、城市展开也获得了杰出的效果。

　　（三）更好发挥商场与政府的效果。土地归纳开发是政府支撑商场主体出资铁路建造的专项方针，充分表现了十八届三中全会“使商场在资源装备中起决定性效果和更好发挥政府效果”的要求。依照国办发〔2014〕37号文要求，政府在推动施行土地归纳开发中，首要表现在依照“多式联接、立体开发、功用交融、节省集约”的准则，和谐、编制与土地归纳开发相关的各类规划，完成多规合一；促进铁路出资主管部分、组织与沿线当地加强协作，和谐铁路建造与土地归纳开发事宜；在严厉操控归纳开发用地规划的前提下，选用商场化办法供给土地；充分发挥商场机制的效果，营建杰出的土地商场环境，依照“谁筑路、谁开发”的准则，答应不同的商场主体参加土地归纳开发、出资铁路建造；商场主体依法获得国有建造用地，进行铁路建造出资和土地归纳开发，合理同享铁路投财物生的土地增值收益，用于铁路展开。

　　国办发〔2014〕37号文从更高层次对土地归纳开发的含义进行了论述，提出土地归纳开发运用是加速铁路投融资体系变革和铁路建造的重要行动，是促进新式乡镇化展开和节省集约用地的有力抓手，深入知道了解土地归纳开发的效果和含义，更好推动相关作业。

　　（一）新式乡镇化展开的有力抓手。2013年末，中心乡镇化作业会议提出，要优化乡镇化布局和形状，乡镇建造要表现尊重天然、习惯天然、天人合一的理念，要依托现有山水头绪等共同风景，让城市融入大天然，让居民望得见山、看得见水，记得住乡愁。中共中心、国务院《关于印发〈国家新式乡镇化规划（2014—2020）〉的告诉》（中发〔2014〕4号）提出，以城市群为主体形状，推动大中小城市和小乡镇和谐展开。执行这些要求，铁路和其它交通运送网络对优化乡镇化格式具有不行代替的支撑和引导效果，轨道交通导向型土地归纳开发有机联接了交通建造和乡镇展开内涵联系，既是树立城市群一体化、优化城市建造布局，加速展开中小城市、小乡镇的关键环节，也是处理交通拥堵、环境污染、人口过度集聚、房价上涨及城市规划无序扩张等“大城市病”问题的有用办法，完全契合新式乡镇化的展开方针、指导思想和基本准则。

　　（二）节省集约用地的重要办法。土地归纳开发是我疆土地供给和运用办理的重要准则立异，从重视单一宗地的节省集约运用，转向重视同一区域内各类土地功用互补的联合效益，然后完成各类土地资源的效益最大化和功率最大化。国办发〔2014〕37号文提出的支撑铁路建造的土地归纳开发，从两个方面提出了节省集约用地新要求，一是归纳运用、一体规划、一致联建，执行这一要求的关键是和谐铁路、公交、地铁、商业、作业、住所等各类用地功用，构成交通设施无缝衔接、商业服务功用完善、寓居环境适合快捷的土地运用新格式。二是立体开发，在平面各类用地功用和谐的基础上，对地上地下空间也要一体规划、全体开发，经过场站上盖物业、各类用地地下开发，完成土地运用功率的最大化。从已有实践经验看，土地归纳开发的节省集约用地可到达很高水平，长沙武广客运站、香港九龙站地铁上盖等土地归纳开发项目，其容积率别离到达7.5和8。

　　（三）铁路建造融资的重要途径。土地归纳开发是在铁路建造展开前后，企业获得归纳开发用地，先行进行铁路等基础设施出资，然后经过转让基础设施完善后的开发物业或以多种运营等办法，获得投财物生的土地增值收益及其他运营收益，一起，经过招引人们集聚、作业、寓居，进步铁路运送企业客流量、添加主业收入。土地归纳开发的这一运行机制，可以大幅度增强铁路建造的融资才能和资金平衡才能，是招引社会资本出资铁路建造、促进铁路建造可持续展开的重要推动力。

　　国办发〔2014〕37号文清晰了推动土地归纳开发的方针办法，要全面发挥支撑铁路建造施行土地归纳开发方针效能，需有关部分、当地政府、铁路建造出资主体以及其它商场主体多方尽力，进一步做好几方面作业。

　　（一）切实加强规划统筹。土地归纳开发触及土地运用全体规划、城乡规划、铁路展开规划、其他交通规划乃至乡镇系统规划等，要完成多项规划的交融，需发挥相关部分、组织、当地政府各方的积极性，树立顺利的洽谈机制和合理的土地增值收益分配机制。一起，因为土地归纳开发与一般项目比较具有用处多样、功用归纳的特色，对供给归纳开发用地的规划条件提出了更高的要求，需疆土资源办理和城乡规划部分进一步探究完善土地供给和规划办理办法、办法。

　　（二）严厉土地供给和运用办理。在不超越方针规范的前提下，不同乡镇确认归纳开发用地规划，要重视商场包容才能剖析，不能混为一谈。面积规划操控规范，首要考虑是便利出行、铁路两边开发、大体上涵盖了站场周边500米半径的规模，各地应将之作为划定土地归纳开发鸿沟的准则。供给归纳开发用地要为商场主体进行商场剖析、出资决策、资金筹措留出满足的时刻，严厉执行归纳开发供地公告时刻不得少于60个作业日的规则。归纳开发用地供给后，相应用地的供给可在供需双方洽谈的基础上，根据开发进度分期供给，按供给土地时点的商场价格确认供地价格，既避免土地供而不必，也完成当地政府和相关企业土地归纳开发的收益同享，增强协作一致。

　　（三）完善规范和监管准则。土地归纳开发具有用地功用混合、各类用处兼容、地上地下一体的特色，现有对宗地开发、用处单一工程建造的部分规范要求已难以习惯，需相关部分调整完善。土地归纳开发不同于一般含义的宗地开发，为此国办发〔2014〕37号文提出了新的监管要求，执行这些要求，需求完善相关监管办法，以存案为根据，对相关用地目标运用、城乡规划执行、土地开发运用进行全面有用的监管，保证支撑铁路建造施行土地归纳开发的方针执行到位，不走误差。