土地转让方未获得权属证书、未经有赞同权的政府赞同转让或许未交纳土地出让金的现实不影响土地运用权转让合同的建立和法令效能。

　　土地运用权转让作为物权变化的一种形状，其转让行为适用民法典物权编规矩的物权变化准则。转让方能否获得案涉土地运用权证书或经有赞同权的政府赞同转让，归于合同实行问题，并非合同的收效要件。

　　虽转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，但该合同不违反法令、行政法规的强制性规矩，不违反公序良俗，故未获得土地运用权证书与受让方签定的土地运用权转让合同有用。

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　　土地运用权归于物权的一种，物权法建立的不动产品权变化原因与成果相区别的准则，适用于国有土地运用权转让合同效能的确定。土地运用权转让合同又归于有偿转让权力的合同，《最高人民法院关于审理生意合同纠纷案子适用法令问题的解说》第三条所建立的特别生意的效能规矩也适用于土地运用权转让合同效能的判别。

　　因而，关于未收取土地权属证明的土地运用权转让合同的效能，不宜对《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法令问题的解说》第九条规矩作简略的不和解说，确定在申述前转让方未获得出让土地运用权证书或许未经有赞同权的人民政府赞同转让的土地运用权转让合同无效。

　　就不动产买卖而言，物权变化的原由于合同，合同的成果为物权变化，原因与成果需做法令上区别，即合同于当事人意思标明共同时产生债法上的相对效能，而物权的变化则有必要依靠挂号这一公示行为方能产生对世的肯定效能，债款合同的效能独立存在，不以合同是否实行以及能否实行等物权变化为收效要件。

　　因而，本案《军用土地运用权转让合同》所附收效要件成果时收效，《协议书》则自建立之日即收效，是否处理物权挂号均归于合同实行的景象，并非确定合同效能的法定事由，不影响合同的效能。

　　秦龙公司虽引证《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款关于“法令、行政法规规矩应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规矩”的规矩建议本案所涉《协议书》无效，但我国现行法令、行政法规并无关于国有土地运用权转让合同需经挂号或赞同等手续方发收效能的详细规矩。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条第六项关于“未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让”的规矩，仅仅房地产挂号部分在行使行政管理功能时检查房地产改动挂号的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（二）》第十四条所指的效能性强制性规矩。

　　《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法令问题的解说》第九条关于“转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有赞同权的人民政府赞同转让的，应当确定合同有用”的规矩，并未直接否定合同的效能或承认自始无效。

　　故秦龙公司关于原判定确定《协议书》有用系适用法令差错的建议因无法令根据而不能建立。

　　《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法令问题的解说》第九条规矩，转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有赞同权的人民政府赞同转让的，应当确定合同有用。

　　恒昌公司虽建议根据该条解说应确定案涉协议无效，但该条解说仅就“转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有赞同权的人民政府赞同转让”的合同效能作了规矩，并未对“申述前转让方未获得出让土地运用权证书或许未经有赞同权的人民政府赞同转让”景象下的合同效能作出规矩。

　　并且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规矩，当事人之间缔结有关建立、改动、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规矩或许合同还有约好外，自合同建立时收效；未处理物权挂号的，不影响合同的效能。

　　详细到本案，案涉协议中，土地运用权转让作为物权变化的一种形状，其转让行为适用物权法规矩的物权变化准则，恒昌公司能否获得案涉土地运用权证书或经有赞同权的政府赞同转让，归于合同实行问题，并非合同的收效要件。

　　此外，原审已查明案涉相关协议均系当事人之间的实在意思标明，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规矩的合同无效景象，故原审确定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》有用，适用法令并无不妥。

　　因恒昌公司没有获得案涉土地运用权证书，实行合同的条件尚不具有，原审对李炳红要求处理土地运用权挂号手续等诉讼恳求不予支撑，亦无不妥。恒昌公司关于原审适用法令差错的再审理由亦不能建立。

　　（二）司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的；

　　《城市房地产管理法》第三十八条规矩，司法机关和行政机关依法裁决、决议查封的土地、房产不得转让。根据物权行为与债款行为的区别准则，上述规矩约束的是房地产的物权变化，而不影响转让合同这一债款行为的效能。

　　转让已被查封土地缔结的土地运用权转让合同只要是当事人的实在意思标明，合同即合法有用，但在免除查封前，土地运用权转让合同不能产生物权变化的效能，因而受让方不能直接恳求过户土地。

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　　土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，包括出售、交流和赠与。

　　佳和印染公司是依法获得涉案土地运用权的土地运用者，在运用年限内，其能够依法转让涉案土地。

　　据一、二审法院查明的现实，佳和印染公司与万通房地产公司签定《土地运用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或许以其它方式约束房地产权力的景象免除前，《土地运用权转让协议》不能产生物权变化的效能，也不能对立债款人。

　　但由于《土地运用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的实在意思标明，且签定转让协议时三方对查封现实均实践知晓并承受，因而《土地运用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法令约束力。

　　别的，涉案土地运用权性质改动的相关法令手续未及时实行，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规矩，但佳和印染公司据此以为《土地运用权转让协议》即为无效协议，根据缺乏。

　　因而，佳和印染公司关于《土地运用权转让协议》没有法令效能并已被“三旧”改造的合作开发形式所替代的恳求再审理由不能建立，本院不予支撑。

　　土地被查封不构成运用权转让合同的法定免除条件，但能够将土地被查封作为约好的合同免除条件。

　　当事人能够约好一方免除合同的事由。免除合同的事由产生时，免除权人能够免除合同。

　　（二）在实行期限届满前，当事人一方清晰标明或许以自己的行为标明不实行首要债款；

　　以继续实行的债款为内容的不定期合同，当事人能够随时免除合同，可是应当在合理期限之前告诉对方。

　　土地运用权转让人因与别人产生纠纷导致土地运用权被法院查封，仅可能对土地运用权转让案子的实行产生影响，但并不构成《合同法》第九十四条规矩的合同法定免除要件，故转让人不能据此建议免除土地运用权转让合同。

　　金霞公司与长沙市交通局之间的《土地运用权转让协议》合法有用，长沙市交通局现已实践占有和运用了本案土地，土地运用权没有改动挂号至长沙市交通局并非长沙市交通局的差错，而是金霞公司未实行《土地运用权转让协议》约好的责任所造成的，因而长沙市交通局根据该协议恳求获得本案土地运用权应当予以维护。

　　金霞公司因与别人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封，仅可能对本案原审判定的实行产生影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规矩的合同免除要件，金霞公司以此建议免除本案《土地运用权转让协议》不能予以支撑。

　　本文部分内容参阅《建造用地运用权合同纠纷处理法令实务》，北京市天同（南京）律师事务所，曹文衔律师

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