概要 关于开发企业而言，参加土地一级开发所带来的获利具有恰当的吸引力。但为了抵 御土地一级开发所面对的资金、方针、违约等危险，又要求土地一级开发主体有必要采纳相应的 战略。

　　土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、乡 村集体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域 范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行 有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够共享二级开发无法企及的利 益，一起也面对更大的不确认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，提高抗危险能 力。

　　因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断发展，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要 科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种 典型形式：

　　形式一：一二级联动开发形式。因为房地产职业显着受制于方针要素，因而大型房地产开 发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种形式由企业主导， 所以在开发初期就确认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发， 在取得一级开发阶段收益的一起，既确保了企业未来的可持续发展，也确保了可获取土地在未 来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该形式也存在必定的问题，如不利于政府操控市 场地价，政府宏观调控土地商场的才能下降一级。该形式在前期比较遍及，近期或许存在时机， 但长远看，其空间越来越窄。

　　形式二：彻底政府操控形式。彻底政府操控形式是指政府经过严厉的方案和规划办理，完 全操控熟地开发及供给商场，构成“一致规划、一致征地、一致开发、一致出让、一致办理”的 “五一致”格式。该形式彻底由政府组织施行土地一级开发，仅以投标方法确认施工企业。这种 形式能够确保政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令 联系单纯，便于政府施行土地一级开发的各项业务。其首要缺点是政府的土地开发资金压力较 大，融资途径窄。

　　形式三：政府和法定组织协作形式。政府和法定组织协作形式是指由政府相关部分和政府 出资建立的开发企业彻底独占土地一级开发，好像“一个途径进水、一个水池蓄水、一个龙头 出水”，然后到达调控土地商场、装备土地资源、完结土地增值归国家所有的意图。

　　形式四：由政府主导的商场化运作形式。由政府主导的商场化运作形式是指政府“抓两 头，放中心”。“抓两端”即由政府操控土地储藏方案和供给方案，“放中心”，即充分运用社会 力气施行土地一级开发。该形式是我国土地一级开发的首要发展趋势。这种形式中，政府依据 土地商场调查确认土地需求情况，以招拍挂方法将拟开发的土地依照“熟地”出让，提早确认土 地运用权受让人，并由土地运用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。政府经过 投标等方法确认具有资历的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为契合土地 受让人要求的条件（熟地），土地开发完结经检验合格后，政府与土地受让人正式移送土地。 由政府主导的商场化运作形式在确保政府主导土地一级开发的基础上能有用地运用商场资源， 减轻政府开发资金压力。

　　土地一级开发是资金密集型职业，在一级开发进程中，征地补偿、房子拆迁、土地平整、 基础设备配套等都需求投入很多资金，并且资金需求量首要会集在征用土地和房子拆迁等前 期。当开发完结的土地不能立刻投入商场或许一时转让不出去时，土地就会发生持有本钱，积 压资金，下降资金流动性。储藏组织要继续“吸进”土地，开发企业要完结资金周转，然后构成 进一步融资需求。因而，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键要素之一。现行的土地一级 开发融资形式有以下四种：

　　融资形式一：土地储藏组织直接组织融资，并承当融资组织中的职责和职责。该形式根本 流程为：土地储藏组织与金融组织签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融组织将资金 拨交给土地储藏组织；土地储藏组织经过投标方法挑选一级开发主体，再将资金拨交给一级开 发主体进行一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂方法将熟地转让给二级开发企业；二级开 发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏组织；最终由土地储藏组织将告贷偿还给金融机 构，并付出利息。这种融资形式的首要长处是，整个融资进程与相关法规保持一致，处理了二 级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。可是，土地储藏组织的融资才能遭到较大限制。

　　融资形式二：一级土地开发主体直接融资，土地储藏组织自身或托付其他担保组织承当担 保职责。该形式根本流程为：一级开发主体与金融组织签定告贷合同，并承当相应的职责和义 务；由土地储藏组织或许由其托付的担保组织供给担保；金融组织将资金拨交给一级开发主 体，由一级开发主体运用该资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招挂拍方法将熟地 转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏组织；再由土地储藏 组织付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额外收益；最终，一级开发主 体将告贷偿还给金融组织，并付出利息。这种融资形式尽管处理了二级开发企业对一级开发主 体的资金拖欠问题，但并未处理金融组织承当危险和融资才能遭到较大限制的问题。

　　融资形式三：土地开发主体自行组织融资并承当融资组织中的职责和职责。该形式根本流 程为：一级开发主体以自有财物典当或诺言担保，与金融组织签定告贷合同，并承当相应的责 任和职责；金融组织将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该笔资金