近二十年的房价单边上涨让房地产行业给人们一种“土豪”“暴利”的刻板印象，人们耳熟能详的地产商也比较多；但无论是商品住宅还是商业地产都属于二级房屋开发，而经常能听闻的“地王”（拿地环节）才是二级开发中主要成本，那么拿地是不是直接拿一块“生地”呢？不是的，土地在拿地环节中已经是块“熟地”即经过了土地一级开发，相比于大家熟知的房地产开发，一级环节反而很多人知之甚少，下面小编就为大家解密一级土地开发！

　　那么什么是“生地”，什么是“熟地”；简单说地块原覆盖物还在，土地没有经历过搬迁平整，未完成基础设施建设，也尚未取得土地使用批准手续的即为“生地”。所以把土地从“生地”开发成可以招拍挂的“熟地”的过程即为土地一级开发，过程中涉及流程：依法征地进行补偿，拆迁安置，土地平整，市政基础设施建设和公共配套设施建设等；而现在大家熟知的万科绿城等房地产商基本都是二级开发商，即拍得土地后进行直接房子建设；很早之前一二级混合情况比较常见，自2002年8月起土地一二级分开，各级开发商各司其职。

　　通常一级开发过程，由土储中心立项后招标一级开发商，一级开发商实施开发，而后土储中心验收，付款给一级开发商施工过程的费用；可以简单理解一级开发商就是土地第一步的施工方赚取施工费，土储中心为控制端，即便是一级开发，涉及到的流程环节和手续也比较多。

　　涉及手续：国土局的授权批复（同意启动），规划委的规划条件（开发范围），发改委的项目核准（涉及到资金）；之后还需要国土局的用地预审，征地批复，建委的拆迁许可，市政咨询方案等等；这还是只是大的文件环节，具体到征地还有很多细节文件，不一一列举，非业内人，一定觉得繁杂无比，其实二级开工的手续更多更繁杂。

　　征地批复工作完成后，就是拆迁补偿，这个工作更是一言难尽，主要分为土地补偿和安置补助费两部分，其中土地补偿还包括土地上附着物等的补偿。方式主要分为货币补偿，就地或异地安置，入股权益等等方式。至于具体计价和计算方式，各地各户规定和方案各有不同。

　　之后就是市政基础设施建设，常见为三通一平，五通一平或七通一平。三通意思是通路，通电，通上水；五通在三通的基础上加通讯和通下水；七通是在五通的基础上通热力和燃气。

　　完成各个流程环节和开发后，通常土储中心就开始检验收储，之后就可以招拍挂投放到二级市场了，以上就是土地开发的一级过程解密，希望大家有所收获，具体文件和疑问可以关注财先生或留言，欢迎更多的交流！