马玉涛律师北京拆迁征地律师,现执业于北京德恒律师事务所，法令功底厚实，执业经验丰富，秉承着“专心、专心、专业”的理念，承办每一项法令事务、每一个案子。所处理的案子胜诉高，获得当事人的高度肯定。在作业中一向坚持遵从诚信、维护正义的信仰，一心一意为客户供给优质高效的法令服务。

　　记者近来从全国人大财政经济委员会得悉，我国住宅和城乡建造部正安排力气积极开展法令修订作业，并已构成修正草案征求定见稿。 在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有123名人大代表在4个计划中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺点，如产品房预售准则不完善、监管存在缝隙等，导致土地和房子价格上涨过快，购房者利益受损等结果，影响社会安稳。主张赶快修正城市房地产管理法，完善产品房预售准则，强化对房地产企业融资行为的监督，进步土地闲置费等。 针对这些计划，住宅和城乡建造部以为，城市房地产管理法修正已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正安排力气积极开展法令修订作业，并已构成修正草案征求定见稿。计划提出的定见和主张，有些已在征求定见稿中作了规则，有些拟在相关法令或法令中予以吸收。 全国人大财经委表明，赞同住宅和城乡建造部的定见，主张在草案修订过程中，仔细吸收代表所提定见。

　　土地是归国家或许团体所有的，自然人只具有对其的运用权而不是所有权，土地运用权人能够享有对土地处置的权力，但必需求挂号，假如开发商要对乡村团体用地进行开发的，那么

　　由于乡村团体土地的特别性质，法令规则团体所有土地不能直接进入房地产开发用地商场。因而，有必要首要通过有权同意机关审同意予将农用地转为非农用地，再由国家征用，将团体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。团体所有土地被征用后，其所有权的主体已由团体改变为国家，在这种状况下土地的出让，其实质是国有土地运用权出让。

　　但另一方面，法令也留出了一道口儿，答应企业在某些状况下，直接运用团体土地用于开发建造。因而，在乡村团体土地开发的详细操作上就有两种方法。

　　团体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续，最终进行国有土地出让。我国施行土地用处控制准则，严厉约束农用地转为建造用地。乡村团体土地大多归于农用地，假如要用于开发度假村，必需求先实施相应的批阅手续转为建造用地，不然便是不合法占用土地。依据《土地管理法》第44条，农用地转为建造用地的批阅权集中于国务院和省级人民政府，详细如下：

　　省级政府同意的路途、管线工程和大型基础设备建造项目、国务院同意的建造项目占用土地，触及农用地转为建造用地的，由国务院同意。

　　在土地利用总体规划供认的城市和村庄、集镇建造用地规划范围内，为施行该规划而将农用地转为建造用地的，按土地利用年度计划分批次由原同意土地利用总体规划的机关同意。在已同意的农用地转用范围内，详细建造项目用地能够由市、县人民政府同意。

　　第一步，农用地转用、征用土地，有必要契合土地利用总体规划、城市建造总体规划和土地利用年度计划。因而，用地单位在开始选定某农用地为建造用地后，应首要向国土资源局、建造部分、规划部分咨询是否契合该农用地的各项规划。

　　规划有必要契合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制批阅规则》的要求。

　　如该建造项目列入国家国土资源局编写的《约束供地项目目录》，则当地人民政府同意供给建造用地前，须先获得国土资源部答应，再实施同意手续。

　　如该建造项目列入国家国土资源局编写的《制止供地项目目录》，则在制止期限内，土地行政主管部分不受理其建造项目用地报件，各级人民政府也不同意供给建造用地。

　　第二步，供认该农用地能够用于建造，再依据建造部分的要求，进行和编制建造项目可行性证明，向建造部分提交用地请求，建造部分检查契合的，颁布建造项目的《选址定见书》。用地单位应按规则交纳选址规费。

　　其间，农用地转用和土地征收同意文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法同意后，市、县两年内未用地或未施行征地补偿安顿计划的，有关同意文件主动失效。

　　第三步，用地单位持该《选址定见书》向同级国土资源局提出用地预审请求，由该国土资源局核发《建造项目用地预审报告书》。

　　建造项目用地预审文件有效期为两年，自同意之日起核算。现已预审的项目，如需对土地用处、建造项目选址等进行严重调整的，应当从头请求预审。

　　建造用地单位请求预审，应当提交下列资料：1、建造项目用地预审请求表；2、预审的请求报告，内容包含：拟建造项目基本状况、拟选址状况、拟用地总规划和拟用地类型、弥补犁地开始计划；3、需批阅的建造项目还应供给项目主张书批复文件和项目可行性研究报告。项目主张书批复与项目可行性研究报告合一的，只供给项目可行性研究报告。

　　如建造项目涉密军事项目或是国务院同意的特别建造项目用地的，建造用地单位可直接向国土资源部提出预审请求。

　　国土资源局在自受理预审请求或许收到转报资料之日起二十日内，完结检查作业，并出具预审定见。二十日内不能出具预审定见的，经担任预审的国土资源局担任人同意，能够延伸十日。

　　第四步，用地单位凭《建造项目用地预审报告书》向建造部分、环保局等处理立项、规划、环保答应等手续，并交纳各项批阅费用；

　　环境保护部分依据《中华人民共和国环境保护法》和国环字第003号《建造项目环境保护管理方法》对建造项目进行批阅。

　　某些建造项目，还需求报劳作行政部分依据《建造项目劳作安全卫生预点评管理方法》予以批阅。

　　第五步，用地单位再持以上批阅文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式请求。

　　第六步，国土资源局依据土地利用总体规划、城市建造总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用计划、弥补耕当地案、征当地案和供当地案，分不同类型，经各级人民政府批阅。

　　动力、交通、水利、矿山、军事设备等确需独自选址建造的项目，在《国务院关于出资体制变革的决议》施行前同意立项的，仍按原规则报批用地；施行后，属国务院、国家开展变革等部分或省级人民政府同意、核准的独自选址建造项目，触及农用地转用和土地征收的，报国务院同意；除此之外的独自选址建造项目，触及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府同意，其间征收土地面积超越省级同意权限的，土地征收有必要报国务院同意；建造项目确需占用基本农田的，有必要报国务院同意。

　　其间，如占用农用地没有触及占用犁地的，则不需拟定弥补耕当地案；乡村团体经济安排占用本团体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征当地案。

　　以下建造占用土地触及农用地转为建造用地的，需报国务院同意：1、国务院同意的建造项目；全国房地产法令服务网2、国务院有关部分和国家计划单列企业同意的路途、管线工程和大型基础设备建造项目；3、省、自治区、直辖市人民政府同意的路途、管线工程和大型基础设备建造项目；4、在土地利用总体规划供认的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建造用地规划范围内，为施行该规划按土地利用年度计划分批次用地。5、需求征用基本农田的；6、需求征用基本农田以外的犁地超越三十五公顷的；7、需求征用其他土地超越七十公顷的。

　　第七步，由国土资源局详细担任对该农用地的所有权人和运用权人进行征用，签定补偿安顿协议，按征地程序处理征地手续。

　　其间，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安顿计划同意之日起3个月内，由用地单位全额付出。用地单位未如期全额付出到位的，政府不发放建造用地同意书，乡村团体经济安排和农人有权回绝建造单位开工用地。如征用乡村团体土地，征地补偿款也可由国土资源局托付用地单位直接向被征地乡村团体经济安排付出。

　　国家征用土地的，按照法定程序同意后，由县级以上当地人民政府予以公告并安排施行。

　　征用土地的，按照被征用土地的原用处给予补偿。征地补偿包含土地补偿费、安顿补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用犁地的土地补偿费，为该犁地被征用前三年均匀年产值的六至十倍。征用犁地的安顿补助费，按照需求安顿的农业人口数核算。需求安顿的农业人口数，按照被征用的犁地数量除以征地前被征用单位均匀每人占有犁地的数量核算。每一个需求安顿的农业人口的安顿补助费规范，为该犁地被征用前三年均匀年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用犁地的安顿补助费，最高不得超越被征用前三年均匀年产值的十五倍。土地补偿费和安顿补助费的总和不得超越土地被征用前三年均匀年产值的三十倍。

　　征用其他土地的土地补偿费和安顿补助费规范，由省、自治区、直辖市参照征用犁地的土地补偿费和安顿补助费的规范规则。被征用土地上的附着物和青苗的补偿规范，由省、自治区、直辖市规则。征用城市市郊的菜地，用地单位应当按照国家有关规则交纳新菜地开发建造基金。

　　征用犁地的土地补偿费，为该犁地被征用前三年均匀年产值的六至十倍;。这儿的;该犁地;，是指实践征用的犁地数量。而;每一个需求安顿的农业人口的安顿补助费规范，为该犁地被征用前三年均匀年产值的四到六倍;中的;该犁地;，则是指在被征用土地所在地，被征地单位均匀每人占有的犁地数量。

　　第八步，国土资源局依据同意的供当地案，在征地的补偿、安顿补助完结后，向用地单位宣布同意用地文件和《建造用地同意书》，被征地单位应在规则的期限内交出土地。

　　其间，乡村团体经济安排占用本团体的农用地或单位占用国有农用地的，经同意处理了农用地转用手续后，国土资源局可直接宣布用地文件。

　　城市分批次建造用地和独自选址建造项目用地经依法同意后，国土资源部分应通过新闻媒体或其他方法向社会揭露同意状况；建造单位应将农用地转用、土地征收同意文件及建造用地同意书等在施工场所悬挂，承受社会的监督。

　　第九步，被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地运用者签定国有土地有偿运用合同或向土地运用者核发划拨决议书。用地单位按约好交纳出让费用。

　　但商业、旅行、文娱和产品住宅等各类运营性用地，则有必要以投标、拍卖或许挂牌方法出让。用地单位只要中标，才可获得该国有土地的运用权。

　　国有土地出让成交签定《国有土地运用权出让合同》时，有必要将规划规划条件与附图作为《国有土地运用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部分出具的规划规划条件，国有土地运用权不得出让。如因特别原因，确需改动规划规划条件的，应当向城乡规划行政主管部分提出改动规划规划条件的请求，经同意后方可施行。全国房地产法令服务网。

　　第十步，签定出让合同并按约好交纳费用后，用地单位才真实获得该土地的运用权，用地单位即可处理建造项目的相关批阅手续予以施工建造。

　　其间，现已处理批阅手续的非农业建造占用犁地，1年内不必而又能够播种并收成的，由原播种该幅犁地的团体或许个人康复播种，用地单位也能够自行安排播种；1年以上未开工建造的，按照省级规则交纳闲置费；如超越接连2年未运用的，经原同意机关同意，县级以上政府会下达《回收国有土地运用权决议书》，停止土地有偿运用合同或许吊销建造用地同意书，刊出土地挂号和土地证书，即无偿回收土地运用权，并交由原乡村团体经济安排康复播种。

　　其间，国有土地运用权出让的受让方在签定《国有土地运用权出让合同》后，应当持《国有土地运用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部分请求发给建造项目选址定见书和建造用地规划答应证。城乡规划行政主管部分对《国有土地运用权出让合同》中规则的规划规划条件核验无误后，一起发给建造项目选址定见书和建造用地规划答应证。

　　第十一步，如用地单位欲转让该土地运用权，有必要契合国家关于已出让土地转让的规则和《国有土地运用权出让合同》的约好。转让国有土地运用权时，不得改动规则的规划规划条件。以转让方法获得建造用地后，转让的受让人应当持《国有土地运用权转让合同》、转让地块原建造用地规划答应证向城乡规划行政主管部分请求换发建造用地规划答应证。

　　《土地管理法》第二条规则：;土地运用权能够依法转让。;这儿的;土地运用权;，既包含了国有性质的土地运用权，又包含了团体性质的土地运用权，并且这两种性质的土地运用权都能够依法转让，能够有偿地进行流通。第六十条规则：;乡村团体经济安排运用乡土地利用总体规划供认的建造用地兴办企业或许与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方法一起举行企业的，应当持有关同意文件，向县级以上当地人民政府土地行政主管部分提出请求，按照省、自治区、直辖市规则的同意权限，由县级以上人民政府同意。;该条款实践上现已供认团体建造用地运用权能够以入股、联营等方法进行流通。第六十三条规则：;农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造；可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法产生搬运的在外。;

　　《广东省团体建造用地运用权流通管理方法》规则团体建造用地能够出让、租借、转让、典当，仅仅不得用于产品房地产开发建造和住宅建造，因而直接运用团体土地进行度假村开发，具有合法性。该法还规则团体建造用地运用权出让、租借或作价入股的，农人团体土地所有者和土地运用者应当持该幅土地的相关权属证明、团体建造用地运用权出让、租借或作价入股合同，按规则向市、县人民政府土地行政主管部分请求处理土地挂号和收取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部分应依法给予处理。团体建造用地运用权出让、租借用于商业、旅行、文娱等运营性项目的，应当参照国有土地运用权揭露买卖的程序和方法，通过土地买卖商场投标、拍卖、挂牌等方法进行。

　　依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的运用权能够按照法令的规则转让。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规则：农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造；可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法产生搬运的在外。

　　现在，我国的乡村团体土地运用权的流通方法一般包含转包、出让、租借、转让、入股、合营或租借用于非农建造等方法。

　　依据《乡村土地承揽法》第三条的规则：;国家施行乡村土地承揽运营准则。乡村土地承揽采纳乡村团体经济安排内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等乡村土地，能够采纳投标、拍卖、揭露只要不宜财权洽谈等方法承揽。;因而，享有乡村团体土地承揽权的主体是本团体经济安排的农户，只要不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等乡村土地，才能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。跟着，我国经济的开展，团体土地的流通也闪现的日益活泼，依据《乡村土地承揽法的规则：;国家保护承揽方依法、自愿、有偿地进行土地承揽运营权流通。;这为土地承揽运营权的流通供给了法令依据。乡村团体土地运用不得出让、转让或许租借用于非农业建造，可是契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法产生搬运的在外。由于按国家有关法令规则，企业用地的土地运用权已能够作为企业的财物，破产、吞并时对企业的财物处置应当包含土地运用权。依据《土地管理法》第六十三条的规则：;农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造；可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法产生搬运的在外;。因而，这儿的土地运用权产生搬运有必要契合两个条件：

　　应当契合土地利用总体规划，不契合土地利用总体规划的企业破产后只能撤除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划供认的用处运用。

　　有必要是依法获得的建造用地运用权，并随厂房等一起搬运的，假如是农用地，或土地上没有房子等设备的将不得转让。

　　关于团体土地运用权入股、合营指的是乡村团体土地所有者或运用者，依法以其土地运用权作价入股或作为出资、协作、联营的条件，与其他单位、个人合办城镇、村企业或其他运营性安排的行为。与城市国有土地运用权相同，在必定条件下，国家也答应乡村团体安排或许团体土地运用者以其土地运用权作为出资的条件，与供给资金等其他出产要素的单位、个人一起举行联营或许其他运营性经济安排，合资、协作从事出产运营活动。团体土地运用权入股、合营，应遵从有关规则的要求。

　　主体应合法。供给团体土地运用权的合营者，应当是乡村团体经济安排。团体农用地的运用者不得将其农用地运用权用于非农业建造；契合土地利用总体规划并依法获得非农业建造用地的城镇、村企业，能够依法将其土地运用权作为联营条件入股、合营。

　　对土地进行评价，签定联营协议。联营的两边或多方应当就联营的条件、期限、运营管理权限、赢利分红、产业处置、违约等有关事项，签定书面联营协议，以清晰各安闲联营中的权力义务联系。

　　用地有必要通过同意。以团体土地运用权入股、联营等方法与其他单位、个人一起举行的企业用地，有必要报有同意权限的人民政府同意；未经同意的，不得私行将土地入股、合营。

　　处理挂号手续。有关联营当事人应当持联营协议、同意文件等资料，向县级以上当地人民政府地政部分处理团体土地运用权改变手续

　　以上便是为您收拾的最新乡村土地开发流程的相关内容。综上，乡村土地开发假如是需求更改土地性质的流程要更为杂乱一些，直接运用土地进行敞开需求报备挂号。假如您还有其他的法令问题，欢迎咨询咱们的律师，咱们将诚挚为您服务。