运营性用地的出让有必要选用招拍挂等揭露竞价的方法进行，土地上市买卖前，要将生地开发收拾老练地。因而，房地产开发进程能够分为一级开发和二级开发两个进程。两类事务危险收益特性各不相同。

　　土地一级开发能够由土地储备安排主导，担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备安排的受托人，详细履行一级开发相关事务，开发企业的办理费（赢利率）为开发本钱的2%。

　　由开发企业自行担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行的，赢利率为开发本钱的8%。

　　*资金密布。土地一级开发事务是归于资金密布型事务，资金需求往往到达几亿元或许几十亿元。

　　*融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目建立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业建立时间短，短少运营成绩，商场诺言和银行信用还没有建立起来；（2）企业短少固定资产或其他有用产业作为融资典当。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业一切，企业不能以此进行典当融资；（3）受国家宏观调控方针调控的影响，银行对包含土地一级开发在内的房地产职业借款处于缩短状况。中国人民银行“121号文件”明确规则要“严格控制土地储备借款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行取得资金支撑难度加大；（4）短少债券、股票上市等直接融资途径。

　　*需求安稳。土地是资源类产品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增加的对立日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值进程。以土地加工和买卖为目标的土地一级开发事务根本上不存在价值危险，流动性危险也比较小。

　　*土地一级开发进程简略，与其对应的资金路线图明晰。现金流方面，资金首要用于征地、拆迁、市政基础设施建造和其他相关费用。因为征地、拆迁、市政等子商场比较老练和通明，法令方针系统相对齐备。因而，一级开发的进程和本钱是可控的，事前能够做出比较精确的预算。8%的开发赢利根本由方针供给保证。以上特性决议了土地一级开发与房地产二级开发不同的危险收益特性，是危险较低和收益安稳的运营事务。

　　*土地一级开发事务的发展方向是政府主导、商场化运作。从相关方针的演进来看，政府逐步从商场的直接参与者向规矩制定者和职业监管者的人物改变，经过培养商场主体、加强商场监管等行动推进土地商场发育。从规划的制订到土地供给的方案办理、土地入市买卖办理等，都表现了政府的主导作用。一起，政府也在活跃培养合格的商场主体，以保持适度竞赛。

　　*土地一级开发事务的发展方向是培养商场化的土地一级开发主体，施行商场准入准则。

　　《北京市土地储备和一级开发办理暂行办法》第四条规则，“土地储备开发坚持以政府主导、商场化运作的准则，能够由土地储备安排承当或许经过投标方法挑选有相应资质等级的房地产开发企业承当。”未来，只要有诚信、有实力的开发企业才干运营土地一级开发，商场准入门槛的进步将进一步提高土地一级开发企业的整体素质，下降融资危险。

　　日前，北京市土地一级开发招投标方针已获批阅经过，将正式开端施行，这意味着北京市土地一级开发将驶入愈加商场化、通明化运转的轨迹。