土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规模内的城市国有土地、村庄集体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规模内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　从空间上来讲，土地一级开发首要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。当然，这只是一种约好俗成的说法，在法律上还没有清晰的规划目标界定。从时刻上来讲，一种是能够先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发别离的方法，另一种是一级开发包含在二级开发之中的方法。

　　从性质上来讲，一类是存量一级开发，包含旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住所等第三工业)项目，另一种是增量一级开发，包含征用和农转用土地，有些是已纳入城市全体规划的成片征地开发，有些是全体规划区以外独自立项基建类项目。

　　土地一级开发的首要内容包含了筹集资金、处理规划和项目核准(立项)等各种批阅手续、征地、拆迁、组织施行市政根底建造并承受检验等。

　　土地是特征小镇建造的根底与确保，土地的一级开发关于小镇项意图建造落地与工业开展具有重要作用。依据施行主体的不同，土地一级开发可分为土地储藏组织自行开发或许企业经过招投标方法取得土地一级开发权两类开发方法。

　　政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地收拾储藏中心的一项功能，由土地收拾储藏中心或其组成组织完结悉数的一级开发作业。土地储藏中心一级开发施行组织由政府财务专项拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完结后将熟地交由土地办理部门，面向商场以招拍挂方法揭露出让。

　　这种方法中，土地储藏组织充任政府土地一级开发组织，开发土地的权属挂号在该组织名下。

　　如《上海农用地商住地工业地）市土地储藏方法》规矩：“土地储藏组织围垦滩涂成陆并经检验合格后，或许与有关企事业单位签定国有土地运用权收买储藏协议后，或许取得储藏地块的建造用地同意文件并撤除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，能够向市房地资源局请求土地挂号，收取土地储藏的房地产权证。储藏地块交给供给时，土地储藏的房地产权证应当由市房地资源局回收”。

　　以企业为主的开发方法是指土地储藏组织托付开发企业施行一级开发，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和市政建造等手续并组织施行。

　　在挑选企业的方法上，曾经以政府确认一级开发企业为主，现在逐步施行经过投标确认一级开发企业的方法。政府经过招投标方法确认土地一级开发企业后，由土地储藏组织与中标开发企业签定土地一级开发托付协议，确认土地一级开发托付联系，开发企业是以政府的名义施行并由政府承当相关法律职责。

　　特征小镇中的土地一级开发并不只是是项目地的征地补偿、拆迁安顿、七通一平等根底设备和社会公共配套设备的建造，其首要意图也不只是是使“生地”成为“熟地”，而是要与工业开展、与项目开发结合在一起，因为工业的价值决议了特征小镇土地的价值。

　　因而，在特征小镇土地一级开发时有必要结合工业项意图开发，或许一起结合土地的二级开发，不断的进步土地的价值与开发项意图盈余才干，这样才干获取更多的一级土地商场赢利。

　　“土地+工业”联动开发，其要点在于顶层规划和方针法制的确保。在顶层规划层面，经过投融资规划、工业规划、空间规划等，确认小镇主导工业内容与工业链系统，为小镇建造量身定制工业与产品业态。在方针法制层面，经过土地、税收等方面的方针条件以及相应的监管机制，确保特征小镇建造项意图顺畅推动与落地施行。

　　在特征小镇建造范畴，土地一级开发作业与项意图前期规划、项目建造、工业导入、工业运营等环节之间存在密切联系，并且具有很高的相关程度。

　　该方法是指土地一级开发企业承受政府的托付，依照土地利用全体规划、城市全体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转非土地，一致组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等根底设备的建造。政府一致付出固定的一级开发赢利及确保增值收益底线，该方法仅从土地一级开发本身获利。

　　一是土地一级开发由土地储藏组织主导，担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并组织施行。开发企业只是作为土地储藏组织的受托人，详细履行一级开发相关业务，开发企业的办理费(赢利率)为开发本钱的2%。

　　二是开发企业自行担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并组织施行的，赢利率为开发本钱的8%。

　　三是政府许诺收益保底，政府许诺开发企业投入土地一级开发资金每年将取得最低收益(一般为12-15%)，所提取的收益缺乏开发总本钱的5%时，政府将补足差额。

　　北京农用地商住地工业地）是选用这一方法的典型。《北京市土地储藏和一级开发暂行方法》第十四条就规矩：“经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的……投标底价包含土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。”

　　此外，这种方法在福建农用地商住地工业地）漳州农用地商住地工业地）也有实践。2009年8月，漳州开展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建造开发中心给该企业许诺：该企业投入土地一级开发资金每年将取得12%的最低收益。

　　指一级开发企业与项目所在地政府联手，依照两边洽谈确认的必定份额进行直接的土地出让金分红，以此获取一级开发企业的合法收益。在此方法下，一般有两种详细操作方法：

　　一是企业与政府签定《土地一级开发托付协议》，协议中清晰两边土地出让金分红份额，企业凭仗合法协议而取得土地出让金的分红权。

　　二是企业与政府合资树立项目公司，企业凭仗在合资公司中股权的占比，而取得土地出让金的分红权。

　　但共享土地出让金的方法也有必定的局限性，因为我疆土地的全民特点，为防止国有资产丢失，土地出让金分红方法要求参加协作的一级开发企业性质有必要是国有企业，并且从现在采纳此类盈余方法的一些事例来看，一级开发企业的布景一般均为项目所在地政府的渠道公司。

　　这种盈余方法的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投悉数运营，凭仗前期巨大的资金投入，取得了颇高建造规范，上海城投与上海市政府两边就项意图土地出让金达成了7:3的分红份额，跟着项目土地商场价值的不断进步，上海城投取得巨大收益。

　　出于躲避国家土地方针的考虑，此项目土地出让金分红详细履行则挑选以“土地出让收入中的30%与政府签定土地出让合同，70%与上海城投签定土地一级开发补偿合同”的方法操作。

　　该方法是指一级开发企业除取得土地一级开发本钱补偿部格外，还能够与政府商定按必定份额共享土地出让金增值收益。

　　详细来讲，当开发企业完结一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发本钱(项现在期费用、征地拆迁补偿费用、市政根底设备建造费用、工程建造其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用(土地收益基金、失地农民确保金等)后，在政府和企业之间依照约好的份额进行分红，取得归于自己的那部分土地出让增值收益。

　　分配份额一般跟土地一级开发的难度巨细有关，一些拆迁难度比较大，或许是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发企业的分红一般要高些。完成该盈余方法的条件在于当地政府的共享机制、一级开发中的授权规模(经过企业与政府间的《土地一级开发托付协议》确认)，以及分批出让方案的组织。

　　在土地一级开发中，能够赶快完成土地增值的办法有：出资环境景象，实质是经过进步生态效益来完成经济效益，其方法包含改造旧河道、变废为宝，加强景象和园林的规划建造、美化环境等;出资公共配套设备，实质是经过进步社会效益来完成经济效益，其方法包含配套制冷及热力供给，地下归纳商城、停车场等。

　　这种盈余方法在我疆土地一级开发范畴也较为遍及，如中天城投具有贵阳农用地商住地工业地）市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约好，增值部分收益按规矩份额的10%上缴贵州农用地商住地工业地）省财务及扣除相应政府基金，剩下部分由云岩区府与中天城投依照3:7的份额进行分配。

　　该方法是指政府授权土地一级开发主体能够出资公共配套设备，开发企业则能够经过持有优质公建物业，供给公共配套服务而取得长时间现金流。该盈余方法的实质是政府答应土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建造，这取决于土地一级开发主体与政府的交流和协调。与当地政府出资的企业一起出资公共配套设备，会有利于促进此事。

　　因为公共建筑大部分为社会服务性设备，首要包含教育、医疗卫生、文明体育、商业服务、行政办理、社区服务和绿洲等公共配套设备，本身盈余才干较低，报答周期长，因而选取优质公共物业是要害。关于非专业从事公共设备运营办理的一级开发企业来说，运营才干简直等同于盈余才干。

　　因而，关于一级开发企业来说，该方法最大的应战在于对公共配套设备的出资决策，以及后期的运营办理才干，且对资金也提出了较高的要求。

　　此盈余方法在实际操作中运用较为罕见，北京中关村西区土地一级开发便是这种方法的表现。

　　1999年6月，中央政府同意了北京市和科技部关于建造中关村科技园区的陈说，在中关村科技园区核心区树立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技交易、行政工作、科技会议为主，有商业、酒店、文明、康体、文娱、大型绿洲等配套公共服务设备。

　　1999年11月，经北京市政府同意，由八家国企建议树立“北京科技园建造股份有限公司”，承当中关村西区等园区的土地一级开发使命。因为政府还赋予了北科建开发区域公司物业的职责，因而在一级开发进程中，北科建运用商场化手法组成了瑷玛斯、高科动力、城科第一和平物业等专业化公司，担任中关村西区公共物业的运营与办理，公共物业的运营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。

　　该方法是指土地一级开发主体经过与政府洽谈，发明一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，完成一二级联动开发，获取较高收益。特别是经过与政府在土地一级开发环节树立的杰出协作，土地一级开发企业往往能以事前约好好的较贱价格取得此前开发的土地。该盈余方法的条件是政府与一级开发企业的协作方法，决议了开发企业能否取得土地二级开发项目。

　　在此种方法下，要求一级开发企业具有杰出的二级开发才干。虽然从赢利率方面来看，从事一级开发的赢利小于二级开发，但如果能提早做好预备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够进步项目全体赢利率，有用补偿一级开发收益的缺乏，完成一级和二级开发的联动。

　　一是一级开发企业经过土地一级开发建造市政根底设备，或协助政府代建一级开发工程，无偿或贱价取得部分土地进行开发。

　　二是一级开发企业与政府洽谈，拟定土地出让规矩，确保拿到优质地块，或许经过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额赢利。

　　近年来跟着二级开发本钱的不断上升，政府对二级房地产商场的调控，以及我国城镇化建造的继续推动，很多房地产开发企业把目光转向土地一级开发商场。香江控股便是其间一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都农用地商住地工业地）、廊坊农用地商住地工业地）香河两块土地一级开发项目，并在项目完结后敏捷将其收至囊中，终究开展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，随同地方政府债款压力日益突出，亦有上市企业抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发企业的拆迁投入资金和土地出让金。

　　如中南建造的一级土地开发项目往往经过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续归还方法，即以其所开发一级商场土地或许周边土地作为补偿，然后取得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利发明条件。

　　特征小镇一般选址于大城市周边区域，经过“土地+工业”联动开发能够进步土地一级开发的运作功率与运用价值，确保特征小镇项意图落地施行。

　　一起，企业参加特征小镇土地一级开发中，还能够取得固定份额收益、共享土地出让金、共享土地增值收益、持有部分优质公建配套设备、一二级联动开发，贱价拿地等方面的收益，完成企业本钱投入的高效盈余与安全退出。

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