乡镇化是推进经济社会展开的重要力气。2019年我国乡镇化率到达60.6%，从国际阅历和我国实际展开需求来看，未来我国乡镇化展开将从“高速”转向“高质”，城市空间运用将从“低效”转向“高效”，经济潜力的提高将从依托“增量”扩展转向“存量”发掘。城市更新，能够进一步优化空间运用功率，重塑工业展开格式，提高城市质量和生机，是乡镇化进入中高展开阶段的有必要趋势，是推进城市高质量展开的必定要求。

　　2021年3月5日，总理作政府作业报告，“城市更新”初次写入政府作业报告。《中华人民共和国国民经济和社会展开第十四个五年规划和2035年前景方针大纲》清晰提出要加速推进城市更新。能够预期城市更新将成为十四五期间及未来较长一段时间的战略要点。

　　城市更新是一项杂乱的系统工程，触及的利益许多，程序繁复。要保证城市更新的动能，让城市更新项目完结自我造血才能，需求探究合理的投融资机制，保证其建造的可继续资金投入。

　　城市更新的概念来自于西方兴旺国家。最早开端城市化的一批欧美兴旺主义国家在已建成的城区中呈现了一系列问题，由此开端了城市更新，从上世纪30时代英国的铲除贫民窟方案开端，距今已将近百年。

　　“日子在都市的人……关于自己所住的房子的修补改造,大街、公园、绿洲,不良住所区的铲除等环境的改进,特别关于土地运用的形状或地域区域的完善,大规模都市方案作业的施行,以便构成舒适的日子,美丽的市容等……所有这些有关城市改进的建造活动,便是城市更新”。

　　1977 年英国《内政方针》白皮书说到：城市更新是一种归纳处理城市问题的方法，触及到经济、社会文明、政治与物质环境等方面。2000 年英国《城市更新手册》中提出：“城市更新界说是归纳协谐和顾全大局的方针和举动。这种归纳协谐和顾全大局的方针和举动引导着城市问题的处理，继续改进亟待展开区域的经济、物质、社会和环境条件。”《我国大百科全书》关于城市更新的界说是：“因为社会环境、经济展开、科技进步等许多要素的推进,旧城区需求改建和优化。”

　　总的来说，城市更新是针对城市区域展开进程中遇到了各种问题而采纳的一系列建造活动。

　　城市更新的内在并非一层不变，而是随同经济社会展开的不断改变而改变，不同国家不同阶段更新的方针、内容、方针相应改变。国外的城市更新的阅历了从二战后的“城市重建”、“城市复兴”、“城市再生”、“城市复兴”等阶段（如表2所示）。

　　我国城市更新开端于1970时代，各个阶段的城市更新发力点均有所差异，阅历了前期的棚户区改造，到老旧小区改造，再到现在的城市更新，其内在愈加丰厚，方针也愈加多样化（经济、社会、文明、生态等）。

　　第一阶段：1970-1990时代文明保护根底上旧城改建阶段。为了完结城市居民寓居条件改进和旧城区的保护,北京、上海、广州、南京、合肥、姑苏、常州等城市,相继展开了大规模的旧城改造。吴良镛先生提出 “有机更新论”，在进行旧寓居区改造进程中保护了北京旧城的肌理和有机次序，并在姑苏、西安、济南等许多城市进行了广泛实践。1992年，吴良镛因“北京菊儿胡同危旧房改建试点工程”获亚洲修建师协会金质奖章，1993年又取得联合国“国际人居奖”。

　　第二阶段：1990-2009年大规模更新改造阶段。1994年《国务院关于深化乡镇住所制度改革的决议》发布，市场机制的引进使旧城区土地得以增值。自此，在北京、上海、广州、南京、杭州、深圳等城市展开大规模城市更新活动，出现了北京798艺术区更新实践、上海世博会城市最佳实践区、南京老城南区域更新、杭州中山路归纳更新、常州旧城更新以及深圳大冲村改造等一批城市更新实践与探究，更新要点触及到严重根底设备、老工业基地改造、城中村改造等多种类型。但与此一起，也发生了一些损坏历史面貌、激化社会矛盾的问题。

　　第三阶段：从2009年-2019年棚户区和危房改造阶段。因为一些国有工矿棚户区、城中村等住所危旧，住所条件差，亟待改造，党中心、国务院作出的一项严重决议方案，大规模推进保证性安居工程。2009年到2019年棚改作为一项严重的民生工程，每年都在政府作业的重要使命之列，每年棚改的总量都在数百万户。住所城乡建造部数据显现，拆迁方针自2008年正式大规模施行以来，全国累计现已开工3300多万套棚改房，累计协助至少8000万居民“出棚进楼”。现在，棚改方案大幅减缩，到 2020年棚改根本完毕。

　　第四阶段：2019年开端进入城市更新阶段。2019年12月，中心经济作业会议初次强调了“城市更新”这一概念。2020年11月，住建部部长王蒙徽宣布题为《施行城市更新举动》的文章，进一步清晰了城市更新的方针、含义、使命等。2021年城市更新的重要位置再次晋级。在会议中作政府作业报告时提出，“十四五”时期要“施行城市更新举动，完善住所市场系统和住所保证系统，提高乡镇化展开质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会展开第十四个五年规划和2035年前景方针大纲》规划中清晰提出要加速推进城市更新，改造提高老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功用，推进老旧楼宇改造，活跃扩建新建停车场、充电桩。依据规划，十四五期间方案完结2000年末前建成的21.9万个乡镇老旧小区改造，根本完结大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，量体裁衣改造一批城中村。

　　曩昔几十年，国内关于旧楼修建更多是采纳拆旧建新的方法，尽管改进了很大一部分人的寓居条件，但城市原有肌理遭到必定的损坏，城市的环境、文明资源等也没有遭到应有的重视，一起也带来了许多社会矛盾。而当时我国城市化现已进入相对比较老练的阶段，城市人口的添加安稳，人们对城市日子质量的要求也越来越高，整个社会的经济展开现已由曩昔的粗豪式展开转变为现在的精细化展开，大拆大建式的城市更新现已不适合现在的经济展开趋势。在新时期下，城市的环境与文明资源愈加得到重视，更重视城市的有机更新和可继续展开。

　　能够看到，城市更新的方针愈加多维：总体方针是建造宜居城市、绿色城市、耐性城市、才智城市、人文城市，不断提高城市人居环境质量、人民日子质量、城市竞争力，走出一条我国特色城市展开路途。

　　使命也愈加的准确化，共八项首要使命：（一）完善城市空间结构。（二）施行城市生态修正和功用完善工程。（三）强化历史文明保护，刻画城市面貌。（四）加强寓居社区建造。（五）推进新式城市根底设备建造。（六）加强乡镇老旧小区改造。（七）增强城市防洪排涝才能。（八）推进以县城为重要载体的乡镇化建造。

　　以政府部分为主体，运用财务资金直接对外出资，经过市场化揭露投标的方法，确认履行主体，完结如片区归纳整治、老旧小区改造等公益性较强的民生项目。其建造资金的首要来历是政府财务直接出资。在方案经济时期，政府主导了财务拨款、组织施行、动迁、建造、协谐和裁定等更新项目的各个阶段和各个方面。市场经济时期，政府内逐渐分化出市政公司、城建公司、住所保证中心等经济部分承当托付动迁和工程等作业。

　　2020年11月，郑州市管城回族区住所保证服务中心作为项目履行主体经过揭露招投标确认市场主体完结管城回族区老旧片区归纳整治提高项目EPC工程总承揽。

　　该项目坐落管城回族区境内，总出资约5.48亿，建造资金为财务资金。包含二里岗、紫荆山南路、帆海东路办事处辖区（片区归纳整治）；陇海、东大街、南关办事处辖区（片区归纳整治）；北下街、西大街、城东路办事处辖区（片区归纳整治）。当地政府直接出资方法首要针对公益性项目建造、保护，需求具有杰出的财力根底，经过归入政府出资预算系统，依照政府出资法令要求对外出资。

　　以政府为主导，政府配套部分资金，其他缺口资金发行专项债。这种项目一般要求项目本身收益杰出，能够掩盖债券本息，完结资金自平衡。

　　事例：2020年粤港澳大湾区乡镇老旧小区改造专项债券（一期）越秀区城市更新改造补短板项目

　　建造内容：水环境办理项目：包含排水单元合格攻坚工程以及新河浦涌沿线生态康复。片区质量提高工程：包含二沙岛人行道晋级改造工程；土地收拾；李白巷2号非遗及文创中心建造工程；华乐街辖内片区质量提高；黄花岗科技园（立异区）环境提高工程；越秀区才智政务服务“新基建”建造工程等。公园根底设备晋级改造：区属公园设备更新改造工程；人民公园景象优化提高工程。环卫根底设备质量提高：环卫废物搜集等作业配套设备完善工程；废物投进点完善工程；公厕设备完善工程。

　　资金来历为区统筹：项目总出资为179049.70万元。其间资本金132049.70万元，方案发行专项债券47000.00万元。

　　收入来历：土地出让收入、广告牌收入与公园收入（各公园场所及租金收入、游乐及其他经营收入）。

　　由当地政府授权给当地国企作为城市更新项目的出资建造运营服务主体。以当地国企为主体，经过银行融资或资本市场融资完结城市更新项目的出资建造。当地国企出资方法下，城市更新项目的收入或许来历于项目收益、运用者付费、专项资金补助等方面。

　　南京市石榴新村坐落新街口邻近，小区多为3层小楼，包含部分依楼而建的“毛坯子”住户。石榴新村房子时代久，寓居拥堵，设备落后，存在安全隐患。

　　南京市秦淮区政府授权南京秦淮城市更新建造展开有限公司为南京市石榴新村城市更新项目投融资建造主体，该项目收益来历包含居民自筹的改造经费，更新项目添加部分面积出售及开发收益，按规则可运用的住所专项修理资金，相关部分争取到的国家及省老旧小区改造、棚改等专项资金，市、区财务组织的城市更新改造资金等。该项目经过南京秦淮城市更新建造展开有限公司自筹资金处理项目资本金，经过银行贷款（建造银行的危改贷等）处理其他的资金来历。

　　城市更新的“出资人+EPC”方法是在当地政府的授权下，由当地国企作为城市更新项目的业主方，经过对外揭露招投标确认协作方，由当地国企与协作方依照约好股权份额建立项目公司，由当地国资与项目公司签定开发出资协议，以项目公司作为城市更新项目的投融资建造办理施行方。出资项目的资本金来历于股东出资，项目其他资金经过市场化融资取得。“出资人+EPC”方法能够用来处理城市更新项目建造进程的资金问题，多用于归纳性开发或许片区开发等大型项目中，其实质上是类PPP项目。

　　未来项目公司的收益由两个部分构成，一个是当地国资依照出资建造协议付出出资收益（一般是本钱加成），别的一部分是当地政府的相关部分依照项目公司经过工业招商、运营等方面带来的财务收入增量的部分份额作为补助资金付出给项目公司。

　　河源市东源县城乡根底环境归纳提高工程项目出资额约为409240.00万元，建造内容包含土地归纳整治、饮水工程建造（污水供水设备建造运营）、环保根底设备建造、灾祸办理、流于归纳办理、市政及交通设备建造。该项目选用“投融资+规划施总承揽+运维服务”（出资+EPC+O）方法施行，由东源县政府与东源县城乡建造出资有限公司签定的《授权托付协议书》，由东源县城乡建造出资有限公司作为归纳提高工程项目的出资主体，对外招投标确认社会资本，和社会资本组成项目公司完结本投标项投融资、勘测规划、施、运营、保护、办理和移送等作业。

　　与此相似的还有工业基金+“出资人+EPC”方法，即在“出资人+EPC”方法根底上，引进以当地国企和社会资本协作构成的城市更新工业基金，以工业基金作为项目公司的出资方。一起，现在部分央企也经过引进社保基金一起组成根底设备基金进行股权出资，然后处理央企的出资资金问题。

　　PPP方法下，项目报答机制有三种，分别是政府付费、可行性缺口补助和运用者付费。政府付费部分（补助）经过归入中长期财务预算的方法，保证项目还款来历及社会资本的合理收益。社会资本部分经过以下方法融资，如表4。

　　出资规模：本项目总出资182.7亿元，包含前期费用3.8亿元、拆迁安顿费111亿元、土地费用25.2亿元、根底设备建造5.8亿元、保证房建造13.5亿元、工业打造19.1亿元、建造期利息4.3亿元。

　　收入来历：(1)金陵文明构思区收入：金陵埠文明构思空间&金陵埠历史文明街区租金收入、金陵埠船只科技博物馆门票收入、金陵埠船坞咖啡租金、金陵埠电子竞技基地、绩效收入等。(2)幕府绿色智谷收入：配套科研用房出售收入、配套科研用房租借收入、配套房子租借收入、配套人才公寓租借收入、辅佐业务收入、绩效收入。(3)小市看国际收入：租金收入、税收绩效收入等。(4)保证房收入：底商租借收入、保证房安顿收入。

　　资金来历：项目资本金份额为项目总出资的20%，资本金以外部分，拟以自有资金或债款融资方法筹措，占项目总出资额的80%。

　　为“推进人与自然的调和展开，构建美丽新国际的文明画卷”，在社会各界的支撑和协助下，经海南省政府主管部分同意，海南省绿色金融研讨院（以下简称“研讨院”）于2018年6月正式建立。研讨院建立以来，致力于“绿色展开，金融立异”的研讨与探究，展开绿色金融、绿色展开、国际经济、资本市场等前沿范畴的研讨与实践使用作业，紧紧围绕服务实体经济，遵循绿色展开理念，助推绿色工业晋级，探究金融立异之路。

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