第一章施工预备阶段作业流程处理房地产开发建造过程中，工程建造作业早在开发报建时即已打开，在企业获得《建造用地规 划许可证》和《疆土证》后工程口即可介入。 第一节施工预备阶段作业流程

　　图1-1施工预备阶段作业流程 第二节施工预备阶段首要节点作业内容胪陈 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的预备作业： （1）开发中心处理彻底的收地手续后(获得疆土证及建造用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽作业。围蔽工程可按零散 工程的托付方法托付施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽规模精确，围蔽速度便利，防止或削减与当地大众的胶葛。 （2）清晰征地红线。工程部依据疆土局供给的红线操控坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好符号。若征地红线图中给 出的坐标点与疆土局供给的红线操控坐标点收支较大，应联络开发部和谐相关部分处理。 （3）测算围蔽工程量、处理围蔽工程托付、做好围蔽工程的施行计划、做好围蔽工程的资料预备、做好围蔽工程的人员准 备、做好机械设备的出场预备。 2.围蔽工程留意事项 （1）活跃与当地政府部分交流，获得当地政府部分的支撑。 （2）按已拟定的施行计划安排施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部分协同做好处理突发事件的应急处理方法。

　　（4）围蔽完结后，应安排保安部分巡视，防止围蔽遭受歹意损坏。 2 二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确认临水临电的容量，一起了解申报流程及处理周期。临电系统尽或许有满意的充裕容量，在 条件容许的状况下，应考虑首期交楼或许选用暂时供电的需求，依据广州的经历，许多楼盘交楼后较长一段时刻小业主的日子 用电仍运用临电系统供电。

　　三.现场查勘，进一步收拾场所 收地后，工程部应对场所内的状况进行具体的了解。正常状况下，已收地块内的拆迁、坟场搬迁、青苗补偿、高压线的搬迁等 都应在企发部的和谐催促下由当地政府相关部分完结。但是往往因各种原因的影响，收地后仍有部分搬迁作业没有完结，影响 工程建造进展，因而，工程部出场后，也应活跃帮忙企发部（开发部）和谐当地相关部分处理，进一步收拾场所。

　　企发部应向工程部通报原有地下管网的概略，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的散布、走向情 况，如影响工程施工，应及时和谐相关部分处理。

　　所收地块内的林木采伐，须和谐开发部获得采伐证后，依据总工室下发的采伐图安排采伐，并依据实践地势与总规进行比较， 采伐假如对周边环境损坏大，应及时反应并进行调整后，再施行采伐。

　　四.工程部安排详勘 1.获得总规批复后，工程部可安排勘测单位出场，对阻止详勘钻 孔的障碍物，工程部应提早安排收拾。

　　2.勘测单位依据总工室供给的详勘计划、总规图上的坐标点定出 孔位，工程部应复核。

　　3.依据公司工期要求，催促勘测单位安排满意的钻机出场。一般 一台钻机一个作业日可钻一个孔（30米计）。 4.一切钻孔工程量有必要有两名监理人员进行查验，并在查验记载 上签字，及时存档。

　　5.现场钻孔取样完结后，应催促勘测单位在详勘开钻后15天内出 柱状图并按合同要求供给勘测陈述。

　　五.小区分区开发归纳策划 小区分区开发归纳策划，是小区开发、建造、出售的总纲，须由各外地公司总经理掌管，举行由分担开发、投标、规划、工 程、出售、资金、合同处理、物业处理的副总经理和各部分担任人参与的小区分区开发归纳策划会，策划会评论和确认的内容 包含：分区开发方针、融资方针、出售方针、工程建造方针，并依据这些方针拟定投标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工 计划、物业移送计划。

　　2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 4 3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计 量等。

　　划路的联络等。 5.施工场所区分、围蔽及暂时设备的规划：满意安全文明施工需 要、满意出售需求等。 6.施工场所的土方平衡：考虑场所的竖向安置及标高和谐、挖方 与填方尽量平衡等。（恰当考虑分期开发之间的土方平衡） 7.小区的共用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、 污水处理等）的建造是否能满意首期交楼的运用要求。 8.拟定各期开发楼盘的分批出售计划。 9.拟定各期开发楼盘的分批移送物业处理计划。 10.拟定图纸需求计划。 11.拟定合同需求计划, 拟定主体总包、详勘、土方施工、根底检 测等前期合同提交计划。 其间除第8项和9项计划的内容外，其他的是归于工程建造领域，具体由工程部担任编制。 七.归纳策划计划会审 时刻：新开发项目在详规批复后的一周内

　　合同处理部、营销中心、物业公司部分担任人（项目担任人）。内容：对各部分编制的归纳策划计划进行查看，审定后清晰落 实时刻。 八.±0.000以下图纸会审 根底开工5天前，工程部有必要安排举行由主管工程的公司领导掌管的，由总工室、预决算部、开发部、工程部、质量监督部、 当地规划院、施工单位参与的±0.000以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前告诉参与会审的单位和工程处理中心，并搜集和 汇总各部分图纸查看定见，在图纸会审24小时前将定见提交规划院。 九.“三通一平”的施行 1.“三通” 开发部应及时处理临水、临电的报批及施工手续，暂时路途收支口报批手续（包含市政路途美化搬迁报批手续）、处理余泥排 放证等。工程部应立刻安排场所平坦、暂时路途的施工。 2.“一平” （1）场所平坦的首要过程： a. 场所标高依据审定后的归纳策划计划确认。 b. 场所及边坡土方量核算 场所土方量核算的方法有两种：方格网法和断面法。场所比较平坦时，一般选用方格网法；场所地势较为杂乱或挖填深度较 大、断面不规则时，一般选用断面法。 c. 土方分配 6 对挖土的运用、堆弃和填土的获得三者之间联络进行归纳处理，确认挖—填方区的分配方向和数量，使土方工程的施工费用最 小、工期短，施工便利。土方分配过程包含：区分分配区、核算土方分配区之间的均匀运距（或单位土方运价或单位土方施工

　　费用）、确认土方的最优分配计划、制作土方分配图表。 （2）场所平坦需留意的问题： a.留意勘测地下已有给排水管道、电线电缆的状况。 b.场所的挖方与填方尽量平衡，防止在短期内既有土方外运又要土方外购。 c.依据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的状况，应及时进行反应并进行总规调整。 十.编制项目总进展节点操控计划 归纳策划会后一周内，工程部应编制项目总进展节点操控计划，依据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将归纳策划 会会议纪要、总进展节点操控计划报工程处理中心存案。 1.编制进展节点计划需求搜集的信息： （1）搜集图纸信息。 （2）地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼规范（若主体图 纸未下发，可向总工室了解）。 （3）现场已收图纸，所欠图纸品种。 （4）了解合同信息。 （5）主体合同规模、工期（合同未下发时可向定标部了解）。 （6）现场已有合同，所欠合同。 （7）了解当地政府的查验要求，如：根底检测、资料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项计划查看、中心查验、竣 工查验等。 （8）了解公司准则要求。 2.编制方法： 具体列出工程从开工到竣工的各项节点作业，结合图纸要求、合同需求、工序搭接、公司准则要求等编列节点开工、竣工时 间，然后编制确保节点计划完结的合同需求计划、图纸需求计划和资料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完结 后，招集总工室、定标部评论商定后履行，并报归纳计划部查核。 十一.编制查看监理规划、监理细则和旁站计划 详见《监理规划编制规则》、《监理施行细则编制规则》、《旁站监理规则》。 十二.查看施工安排规划和施工计划 项目主体开工前，工程部应催促施工单位提交施工安排规划，并担任安排由修建规划院（总工室）、工程部、营销中心、施工 单位等参与的施工安排规划查看会。

　　施工安排规划查看应关键查看场所安置是否满意安全文明施工、出售通道和出售环境、后续工程的施工要求。查看总进展计划 的严峻节点是否满意公司开发和出售要求，总进展计划应清晰专业分包单位 8 的刺进时刻节点，查看时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。

　　施工安排规划的查看内容首要包含施工计划（技能工艺方法、手法、流程），施工进展计划，施工平面图，施工方法，各类材 料采购供应计划，各类施工设备出场计划。

　　施工安排规划的查看关键详见《施工安排规划审阅准则》。 专项施工计划的编制和审阅应契合建造部建质[2004]213号《危险性较大工程安全专项施工计划编制及专家论证查看方法》的 告诉）要求。 十三.前期的其他预备作业

　　1.催促施工单位按已批阅的暂时设备搭规划划搭设临设。 2.工程部作业环境及作业条件的规划。 （1）资料文件柜规范一致，数量满意全过程需求；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。 （2）工程所需的各类表格应预备彻底，应装备本工程需求的工程建造规范书本或电子图书。 （3）上墙文件应契合集团公司一致要求，内容包含：质量方针、质量方针、质量系统认证、项目安排架构、岗位职责、规划 许可证、施工许可证、规划总平图、归纳管线总平面图、晴雨表等。 （4）应按公司准则设置样板库。 （5）作业室周围要做到漂亮，整齐，有美化。 3.工程监理例会 详见《工程例会规则》 4.了解工程图纸、编制各种台帐 在了解工程图纸的根底上，依据工程的构成事前编制好荫蔽查验台帐和查验批查验台帐，这既是对施工查验作业的规划，也为 施工阶段的作业做好了衬托，既削减了施工过程中台帐挂号的劳作，也使台帐一望而知，便于计算和查看。 5.放线点的及时复核和保护 （1）关于规划局供给或认可的修建物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护方法。 （2）监理工程师应要求施工承包单位，对建造单位给定的原始基准点、基准线和标高级丈量操控点进行复核，并将复测成果 报监理工程师审阅，经同意后施工承包单位方能进行精确的丈量放线，树立施工丈量操控网，并应对其精确性担任，一起做好 基桩的保护。 （3）复测施工丈量操控网。抽检修建方格网、操控高程的水准网点以及标桩埋设方位等。 6.查看施工单位的安排架构及质量确保系统、安全文明施工确保 系统。 7.查看施工单位人员资质及特种作业人员资格证，关于施工单位 的首要处理人员，应到其总公司进行核对，核对内容包含其工资单、社保等。 8.查看施工单位出场设备 数量满意施工安排规划及施工进展要求；功用满意工程特色及地质条件要求；设备状况能满意接连作业及施工安全要求。 10 9.查验出场施工资料。（按公司的资料查验准则） 10.了解当地政府及职业的相关要求，各分部分项工程的查验 规范和查验要求。

　　第一节施工阶段总作业流程 施工阶段作业流程（图2-1-1）（以带一层地下室32层的高层住宅为例） 12

　　一.±0.00以下施工阶段作业关键 1．施工预备 （1）放线、复核。关于规划局供给或认可的修建物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护方法。 （2）施工计划编制。 （3）施工计划查看。 （4）质量、安全技能交底。 （5）查看施工单位施工用电、机械、人员等的到位状况。 （6）了解当地政府及职业的要求： （7）桩根底检测要求，钢筋、混凝土、防水资料见证取样送检和监督查验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要 求，防雷施工、检测及查验要求，±0.00以下部分中心查验要求，资料收拾归档要求。

　　（8）需求签定的合同： 桩根底检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降调查托付合 同、消防工程施工合同。 2．根底施工 详见《房地产开发建造处理流程》 3．根底检测 （1）检测计划编制（应结合国家规范和当地要求进行 14 编制）。 （2）检测计划查看。（建造、勘测、规划、监理、施工等单位签字盖章后报质监站） （3）签定检测合同。 （4）检测预备作业。 （5）检测成果咨询。 4．基坑开挖 （1）边坡支护计划批阅。 （2）基坑开挖时，应查看土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按批阅的专项计划进行施工。 5．地下室施工留意事项 （1）基坑土方开挖时，依据承台的方量恰当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进展。 （2）地下室地板施工前应做好塔吊根底的施工及塔吊设备，并获得准用证或处理存案。塔吊的设备方位应考虑出售的要求， 不应将塔吊设置在样板房地点的塔楼外。塔吊根底面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊根底面或平地下室底板标高或低于附 近室外管网标高。 （3）施工缝止水带设备、查看。 （4）底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、查看。 （5）侧壁钢筋设备：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、查看。 （6）地下室顶板防水施工应在后浇带竣工后当即交叉进入。 （7）地下室顶板后浇带竣工模板撤除后，应交叉进入泵房、高 低压房等土建的施工。 （8）化粪池的施工应在地下室顶板（±0.00）竣工时一起竣工。 （9）专业和谐： 地下室施工完结后，应安排外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施 工单位到现场实地勘查，要求总工室与专业施工单位交流，深化机房安置平面规划，土建施工应以总工室查看的专业分包单位 的图纸为准，不行盲目依照修建图施工，上述功用房的土建施工和场所移送应作为重要节点加以操控。 6．根底、地下室中心查验 按公司准则要求在根底、地下室实体施工完结后三个月内获得中心查验挂号表。 二.裙楼结构施工阶段作业关键 1.预备作业 （1）开工前安排±0.000以上大规模图纸会审。

　　（2）触及高支模施工的，催促施工单位提交高支模计划报审。 （3）催促施工单位外排栅搭规划划报审。 （4）和谐总工室获得沉降观测测点安置图；了解当地沉降观测的具体规则，需实施第三方观测的，应和谐定标部签定沉降观 测合同。

　　（5）转化梁厚大体积混凝土浇筑专项施工计划报审。 2.操控关键： （1）首层墙、柱方位放线后，项目监理部应安排丈量工程师进 16 行复核，外边线）首层墙柱捣砼前，联络沉降观测单位设置沉降观测点。 （3）高支模搭设有必要严厉依照已批阅的搭规划划进行。查验时视当地要求确认是否告诉安监人员进行查验。 （4）二层楼面钢筋经监理工程师查验合格后，应依据当地要求，确认是否告诉规划，质监站监督员参与查验。 （5）模板、钢筋、混凝土等分项工程查验除应契合国家规范规则外，还应契合集团公司的相关准则要求。 （6）首层施工的天数应操控在集团公司计划处理要求的10天以内。 （7）砼泵送管道立管的设置方位应考虑样板房施工，宜设置在塔楼修建外围方位，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已 时，应在外围绕开样板房地点楼层。

　　（8）本阶段安全文明施工操控关键：地下室外壁防水施工完结后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑 边做好围护方法；资料堆积，钢筋加工场，施工路途等安置，场所硬化等应依据施工安排规划计划进行完善，各种安全标牌应 及时催促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已批阅的搭规划划进行，外排栅内侧立柱与修建物之间的间隔应归纳考虑安全规范 要求及裙楼外墙总装饰作业面预留方位的要求，在确保安全的前提下防止因外墙装饰操作面缺乏而从头搭设。

　　三.规范层结构施工阶段作业关键 1.模板的设备质量应能到达模板分项工程的查验要求，若夹板模板 脱皮、疏松、变形严峻，应催促施工单位及时更换新模板，防止影响混凝土浇筑质量。

　　2.外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台方位，防止影响今后飘 窗设备，影响外墙收边收口。

　　3.催促施工单位提交砌筑砂浆合作比，水泥、砂、砌块查验陈述。 4.为到达集团公司 5.5天/层的进展要求，有必要催促施工单位至少 预备三套模板。

　　5.7层楼面模板设备完结时，应催促施工单位进行3层砌体施工，3 层室内给水管、电线管、开关底盒设备，并按公司准则要求安排3层会验。 6.当主体结构上至5~6层时，应催促施工单位设备调试钢井架或人 货笼等笔直运送设备，尽早查验合格投入运用，以利拆模板的各楼层清运修建废物，运送砌体资料，促进现场文明施工及砌体 施工进展。

　　7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。 8.主体结构的房顶结构在主体结构竣工后两个月内竣工。 9.市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时交叉进入 施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量防止市政管网的方位。

　　10.外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前刺进施工。 18 11.施工现场平面安置及文明施工处理有必要彻底到达施工安排设 计要求。

　　12.砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全设备保护、 保养，人员操作状况等的查看。

　　13.三宝”的运用，“四口”“五临边”的防护，用电处理，防火器 材装备等。

　　四.砌体施工施工阶段作业关键 1.预备作业 施工前应向当地有关部分了解以下事项：墙体资料的运用及施工工艺、查验规范，节能方面的要求、查验规范。

　　2.应留意的事项 （1）依据主体施工进展，适时地安排施工单位完结三层（通常是第二个规范层）砌体的施工，并告诉总工室安排三层会验， 依据三层会验的抉择进行大面积砌体的施工。

　　（2）混凝土小型空心砌块特别简单呈现裂缝现象，2004年建造部新出了《混凝土小型空心砌块修建技能规程》JGJ/T142004，工程处理中心编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂方法，各公司应仔细安排学习并贯彻落实。 （3）门洞孔洞预留在以往的工程中常常呈现问题，导致装饰阶段呈现大面积打凿。首要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺 寸对立，二是施工单位预留门洞时没有精确放线。所以砌体施工时，一定要结合装饰施工图进行。