大悦城控股集团股份有限公司2020年面向专业出资者揭露发行公司债券(第一期)(种类一)2022年盯梢评级陈说

　　除因本次评级事项本评级组织与评级方针构成托付联系外，本评级组织及评级从业人员与评级方针不存在任何足以影响评级行为独立、客观、公平的相相联系。

　　本评级组织与评级从业人员已施行尽职查询责任，有充分理由确保所出具的评级陈说遵从了实在、客观、公平准则。本评级组织对评级陈说所依据的相关材料进行了必要的核对和验证，但对其实在性、精确性和完整性不作任何明示或暗示的陈说或担保。

　　本评级组织依据内部信誉评级规范和作业程序对评级成果作出独立判别，不受任何组织或个人的影响。

　　本评级陈说观念仅为本评级组织对评级方针信誉状况的个别定见，并非事实陈说或购买、出售、持有任何证券的主张。出资者应当审慎运用评级陈说，自行对出资成果担任。

　　被评证券信誉评级自本评级陈说出具之日起至被评证券到期兑付日有用。一起，本评级组织已对受评方针的盯梢评级事项做出了莫衷一是组织，并有权在被评证券存续期间改变信誉评级。本评级组织提示陈说运用者应及时登陆本公司网站重视被评证券信誉评级的改变状况。

　　中证鹏元坚持大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”或“公司”，股票代码为：000031.SZ）的主体信誉等级为AAA，坚持评级展望为安稳；坚持“20大悦01”的信誉等级为AAA。

　　该评级成果是考虑到公司具有很强品牌影响力，储藏项目资源丰厚，且区域布局较好，未来收入具有确保。一起中证鹏元也重视到，公司盈余才能下滑，协作开发项目增多，需重视联营及合营企业的运营状况；对外担保存在必定的代偿危险；面对必定的资金压力等危险要素。

　　公司项目区域布局较好，未来跟着房地产项目出售及商业物业租借，公司运营收入和运营现金流具有较好确保。归纳考虑，中证鹏元给予公司安稳的信誉评级展望。

　　材料来历：公司2019-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　公司具有很强的归纳竞赛才能和品牌影响力。公司是中粮集团有限公司（以下简称“中粮集团”）旗下以住所地产和商业地产为中心板块，包含酒店、写字楼、长租公寓等多业态的归纳地产开发忍气吞声。子公司大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”，股票代码：所开发、办理运营的大悦城品牌的城市归纳体在我国商业地产范畴具有很强的品牌影响力，其出资持有的购物中心、写字楼等物业首要坐落一线年以来旗下商业物业仍坚持了较高的租借率水平。

　　公司储藏项目资源丰厚，且区域布局较好，未来收入具有确保。到2021年底，公司首要在售项目的待售面积算计1,160.86万平方米，其间坐落一、二线%，首要包含成都、武汉、西安等要点二线城市；公司首要在建及拟建项目规划计容建筑面积算计 2,033.88万平方米，剩下可开发面积算计 1,621.72万平方米，其间坐落一二线城市的项目规划建筑面积占比约74%，公司储藏项目资源丰厚，区域散布相对涣散且首要坐落危险相对较小的一线和二线城市，未来收入具有确保。

　　公司盈余才能下滑。因为结算项目中低毛利项目占比进步，近年来公司产品房出售事务毛利率水平呈继续下降态势。受此影响下，2021年公司出售利率进一步下降。2020-2021年公司对联营企业及合营企业的出资丢失别离为13.69亿元及9.18亿元，对联营、合营企业出资继续亏本。此外，2021年公司针对青岛、天津、江门等地多个项目计提存货贬价预备19.56亿元，当期净赢利同比下降31.65%。

　　协作开发项目添加，重视联营及合营项目的运营状况。近年来公司继续加大协作开发力度，项目权益占比继续下降，2021年底少量股东权益占期末所有者权益的比重上升至63.84%，需重视公司项目资金管控、施行和谐及权益出售等状况。

　　对外担保存在必定的代偿危险。到2021年底，公司对外担保实践金额算计67.06亿元，占期末净财物的份额为12.87%，首要为对参股及协作开发公司的担保。公司对外担保规划较大，若被担保方运营状况欠安，公司或许面对必定的代偿危险。

　　项目开发制作面对必定的资金压力。到2021年底，公司在建和拟建项目至少需求出资905.37亿元。考虑到权益占比，公司面对必定的开发资金压力。

　　债券简称 发行规划（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日期 债券到期日期

　　依据监管部分规矩及中证鹏元对本次盯梢债券的盯梢评级组织，进行本次定时盯梢评级。

　　公司于2020年8月发行5年期20亿元公司债券，征集资金扣除发行费用后方案用于归还存量公司债券本金。到2022年4月29日，“20大悦01”征集资金专项账户余额为13.55万元。

　　盯梢期内，公司名称、注册资本、股权结构未发生改变。到2021年底，中粮集团直接持有公司20.00%股权，经过全资子公司明毅有限公司直接持有49.28%股权，算计持有公司69.28%股权。公司控股股东仍为中粮集团，实践操控人为国务院国有财物监督办理委员会，期末公司产权及操控结构联系如附录三所示。

　　盯梢期内，公司董事、监事、高档办理人员改变较大。依据公司公告，2021年7月，张建国先生辞去公司总会计师（财政担任人）职务；2021年8月，吴立鹏先生辞去公司监事会副主席及监事职务；2021年8月，公司董事会聘任吴立鹏先生为公司总会计师（财政担任人）；2021年8月，经公司股东大会推举发生，由董保芸女士任公司第十届监事会监事，由姚长林先生任公司第十届董事会董事；2021年9月，公司董事会聘任田佳琳先生、李平先生为公司副总经理；2022年4月，经公司股东大会推举发生，由石勃先生任公司第十届监事会监事；2022年4月，公司监事会第十届监事会推举石勃先生为公司监事会主席，任期至本届监事会届满之日止。

　　到2021年底，公司归入吞并规划的子公司共295户，结构化主体3户，共298户。2021年公司因非同一操控下企业吞并添加子公司5户，因其他原因吞并规划改变净添加14户，详细见附录二。

　　中心层面“房住不炒”总基调连续，长效机制继续完善，2022年以来当地房地产调控方针优化节奏及调整力度有所加大

　　2021年以来全国房地产方针全面收紧后迎来边沿放松。2021年年头央行和天然资源部相继出台“关于树立银职业金融组织房地产告贷会集度办理准则的告诉”和“22城住所用地会集供地”方针，别离从融资端和出资端约束房地产职业扩张。3月，政府作业陈说再次着重房住不炒，银保监等多部分联合出台《关于避免运营用处告贷违规流入房地产范畴的告诉》。6月，国务院工作厅出台“关于加速开展确保性租借住所的定见”。7月，住所和城乡制作部等8部分联合发布《关于继续整治规范房地产商场秩

　　序的告诉》，重申“房住不炒”和“三稳”方针。7月22日，电视电话会议中重申房地产调控长效机制，并提出树立有用的企业购地资金检查准则。8月9日，央行发布《2021年第二季度我国货币方针履行陈说》，再次着重坚持“房住不炒”，莫衷一是提出要坚持房地产金融方针的连续性。跟着多家房企连续出现活动性危机，自9月以来房地产职业调控迎来边沿放松。9月27日，央行货币方针委员会第三季度例会举行，会议提出“保护房地产商场的健康开展，保护住所顾客的合法权益”。9月 29日，人民银行、银保监会联合举行房地产金融作业座谈会，辅导首要银行精确掌握和履行好房地产金融审慎办理准则，坚持房地产信贷平稳有序投进，保护房地产商场平稳健康开展。12月 8-10日，中心经济作业会议举行，会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探究新的开展形式。支撑产品房商场更好满意购房者的合理住所需求，因城施策促进房地工业良性循环和健康开展”。2022年 2月，全国性产品房预售资金监管方法出台，办理方法莫衷一是预售资金监管施行“要点额度办理”，当账户内资金到达监管额度后，超越额度可由房企提取自在运用。全国性预售资金监管方法可有用补足部分省市预售资金监管长时间缺位的方针短板，并在必定程度上缓解房企现金流周转压力。2022年4月，中共中心政治局举行会议，会议指出“支撑各地从当地实践动身完善房地产方针，支撑刚性和改进性住所需求，优化产品房预售资金监管，促进房地产商场平稳健康开展”。

　　当当地针方面，2021年上半年部分房价涨幅较大的城市限购限贷方针再度晋级，上海、北京、广东多地监管了解运营贷资金流向，谨防违规流入房地产商场；住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府，要求坚决遏止投机炒房；除新房限价限购外，深圳、上海等多个城市相继对二手房出台了辅导价，以按捺部分城市的房价上涨压力。跟着房地产商场热度回落，为保护职业平稳健康开展，自2021年12月以来，青岛、济南、宁波、南宁、珠海等多个城市连续经过给予购房补助、放宽公积金告贷方针等方法促进购房需求开释。2022年以来，各城市房地产调控方针优化节奏及调整力度进一步加大。2022年3月，郑州出台“楼市方针19条”，放宽限购、限贷并鼓舞棚改货币化安顿，成为全国首个放宽限购、限贷的城市。2022年4月以来，以长沙、杭州、合肥、姑苏等为代表的强二线城市及部分三四线城连续经过调整限购区域或限购门槛、放宽个人告贷额度、下降首套房最低首付份额等方法提振购房需求。中证鹏元以为，为促进合理购房需求开释，未来三、四线城市房地产商场调控力度有望继续放宽，而中心一、二线城市调控方针或许当令微调以安稳商场预期。

　　出售收紧方针作用闪现，房企暴雷及房地产税试点影响顾客购房志愿，2021年房地产职业出售端遭到必定按捺，不同能级城市产品房出售状况继续分解

　　跟着出售端收紧方针闪现，叠加房企暴雷及房地产税试点影响顾客购房志愿，2021年下半年以来出售增速继续放缓。自 2021年 7月以来，全国产品房出售面积及出售额单月同比增速均由正转负，单月产品房出售面积及出售额同比降幅继续扩展，2021年全国产品房累计出售面积及出售额同比增速别离下滑至1.90%、4.80%，方针加码作用逐渐闪现。2022年 1-4月，全国产品房累计出售面积算计39,768万平方米，同比下降20.90%；产品房出售额算计37,789.40亿元，同比下降29.50%，职业需求端仍处于筑底阶段。

　　从不同类别城市体现来看，各能级城市成交改变状况分解显着。2021年以来高能级城市体现优于低能级城市，依据 30大中城市产品房成交数据，2021年一线、二线和三线城市产品房成交面积同比增速别离为 13.89%、15.52%、-15.35%，三线城市热度显着下降。新建产品房住所价格方面，不同能级城市分解显着，一线城市热度不减，仍具裁判员，二三线城市出现下滑趋势。

　　归纳来看，现在购房者决心没有显着修正，房地产商场仍处于方针传导期，估计短期内职业出售端仍处于筑底阶段。此外，不同能级城市房地产商场体现将继续分解。长时间来看，获益于较强的经济康复才能和人口吸附才能，一线城市出售面积及房价均有较好支撑；二线城市成交面积和价格改变继续分解，虹吸效应城市圈层外扩，长三角、粤港澳大湾区为代表的老练都市圈价格支撑较强；三四线城市在地产调控继续加码及中长时间不可逆的人口流出的布景下，全体缺少房价上涨动力。

　　在建安出资支撑下，2021年房地产开发出资坚持必定裁判员，但在出售端疲软布景下，自2021年下半年以来土地商场热度继续回落，估计未来房地产开发出资仍面对必定下行压力

　　房子新开工方面，一方面受“三条红线”等融资端收紧方针影响，部分房企削减非必要开工；另一方面，宅地“两会集”供给方针导致商场节奏改变，限制房企开工发展。自 2021年7月起，房子新开工面积累计同比增速由正转负，全年房子新开工面积累计同比增速进一步下降至-11.40%，较2019年同期下降19.9%。2021年房地产出资同比添加4.40%，增速继续收窄，较2019年同期下降2.60%，在新开工及土地出资走弱的状况下，高强度建安出资构成必定支撑。展望后市，在活动性压力下房企优先确保存量项目交给，短期内新开工数据仍然承压。此外，出售端疲软布景下，房企补库志愿不强，估计土地商场总投热度将继续回落，未来房地产出资同比增速仍面对必定下行压力。

　　土地商场方面，受调控方针和宅地“两会集”供给方针的影响，2021年房企拿地全体有所下滑。2021年房地产开发企业土地置办面积21,589.86万平方米，同比下降15.50%，土地成交价款17,756.28亿元，同比添加 2.80%。从要点城市三轮会集供地状况来看，首轮会集供地热度较高，但跟着职业出售端走弱、房企活动性压力加重，自第二轮会集土拍以来，各城市土地成交溢价率较初次均有不同程度的下滑，土地流拍率亦有所走高，第二轮会集供地中长沙、北京、沈阳、杭州、广州等城市流拍率超越50%。

　　第三轮会集供地中参拍规矩有适度放宽，如南京下降拍地企业资质要求、姑苏下降确保金交纳门槛、深圳下降竞自我克制（公共住所）上限等，但作用并不显着。在三个批次会集供地中，民企参加拿地积极性显着下降，国企托底占比进一步进步。从2022年首轮会集供地状况来看，本轮会集供地中，多个城市下降房企参拍门槛，并优化竞拍规矩以进步地块赢利空间。从已完结第一批会集供地城市的土拍成果来看，相较于 2021年第三批会集供地，本次会集供地中全体溢价率有所上升，流拍现象亦有所好转；各城市土地商场分解较为显着，深圳、合肥、重庆、厦门等热门城市溢价率环比增幅较大。从拿地企业来看，央企、国企及本地城投依旧是商场拿地主体，民营房企参加拿地积极性仍不高。

　　职业界竞赛格式分解，杠杆结构稳健的大中型房企资源优势愈加会集，具有更强的竞赛优势

　　到2021年底，TOP10、TOP50、TOP100房企出售面积占比别离为21.96%、41.36%和48.30%，近年来职业会集度继续进步。房地产职业规划效应显着，强者恒强态势加重，职业吞并整合的马太效应愈加显着。在会集供地准则下，密布的供地对房企的资金检测将会上升，因为房企需求在短时间内参加很多的土地竞拍，需求冻住更多的资金，对房企的现金流提出了更高要求。坚持高周转运营战略、杠杆结构稳健的大中型房企在出售、融资、拿地等方面竞赛优势更强，资源优势愈加会集，信誉危险相对较低；高杠杆房企一旦融资不畅、出售去化欠安，很有或许面对活动性危机；中小民营房企不能够仿效此前的加杠杆冲规划方法，未构成规划的再难弯道超车，因为品牌影响力、融资才能有限，拿地才能较弱，若在要点城市事务继续性缺乏，将会导致偿付债款才能趋弱。

　　商业地工业态首要包含工作楼、零售物业、工业厂房、酒店以及其他商业营用房等。自2017年以来，受宏观经济下行、电商职业快速开展分流实体商铺消费需求等要素影响，商业地产职业需求端全体有所缩短，商业地产出售面积同比增速继续下降。2021年商业地产出售状况坚持低位运转，全年商业地产出售面积算计9,045.55万平方米，同比下滑2.62%。从供给端来看，2021年全国完结商业地产开发出资12,444.76亿元，同比下降4.83%，开发出资额继续五年下滑。受出资增速继续下滑的影响，2021年全国商业地产新开工面积同比下降21.69%。在房地产职业坚持调控基调、房企融资收紧的布景下，现在商业地产供给端全体压力较大。在职业供需双弱的布景下，到2021年底，我国商业运营用房待售面积同比削减1.29%至12,767.00万平方米，职业全体库存规划仍然较大。

　　2021年一线城市商业地产全体空置率有所改进，但租金水平连续下降趋势；受新冠疫情散点迸发、新增供给累积等要素影响，未来部分城市写字楼商场空置率或将面对上升压力

　　2021年下半年，国内消费商场连续复苏态势，带动实体商业继续康复，一线城市商业地产零售物业空置率有所改进。到2021年底，北京、上海、深圳及广州优质零售物业空置率均匀水平为6.48%，较2020年下降0.38个百分点，其间上海、深圳空置率已根本康复至疫情前水平。租金水平方面，到2021

　　年底，北京、上海、广州及深圳优质零售物业首层租金别离为35.70元/平方米/天、34.70元/平方米/天、27.60元/平方米/天及20.00元/平方米/天，一线城市优质零售物业首层均匀租金同比下降2.80%，其间深圳市租金水平降幅较大。

　　写字楼方面，到2021年底，北京、上海、深圳及广州优质写字楼空置率均匀水平为15.55%，同比下降1.70个百分点，以杭州、成都、武汉、重庆等为代表的要点二线城市写字楼空置率亦有不同程度改进。租金水平方面，到2021年底，北京、上海、广州及深圳写字楼租金别离为390.20元/平方米/月、277.10元/平方米/月、159.00元/平方米/月及187.70元/平方米/月，一线城市写字楼均匀租金同比下降2.89%，其间北京市下降起伏相对较大。2022年以来，受新冠疫情部涣散点迸发等要素影响，部分区域写字楼租借商场活跃度有所下降，一起，受新增供给累积、疫情期间被按捺的租借需求逐渐开释结束等多重要素影响，未来部分城市写字楼商场空置率或将面对上升压力。

　　公司系中粮集团旗下以住所地产和商业地产为中心板块，包含酒店、写字楼、长租公寓等多业态的归纳地产开发忍气吞声。2021年公司完成运营收入426.14亿元，同比添加10.84%。产品房出售及一级土地开发仍然为公司最首要收入来历，因为到达结算条件的产品房资源添加，2021年公司完成产品房出售收入及一级土地开发收入356.30亿元，同比添加9.38%。出资物业及相关服务收入首要来自子公司大悦城地产出资运营的大悦城系列购物中心、写字楼、工业园及长租公寓等可租物业；酒店运营收入首要来自公司坐落北京和三亚的控股酒店，定位以高端为主。跟着疫情防控局势改进，各地商务旅游活动逐渐康复，2021年公司持有型事务规划及运营收入稳步进步，当期公司出资物业及相关服务收入同比添加13.74%，酒店运营收入同比添加28.10%。跟着交给产品房和物业服务方针规划添加，公司物业办理面积随之添加，2021年公司完成物业及其他收入7.72亿元，同比添加38.14%。办理输出收入包含购物中心、写字楼办理输出及代建、代管出售型项目获得的办理费、品牌运用费等收入，2021年公司获得办理输出事务收入3.01亿元，跟着轻财物办理项目增多，收入规划有所添加。

　　各事务毛利率方面，因为结算项目中低毛利项目占比进步，2021年公司产品房出售事务毛利率进一步下滑至22.04%。跟着疫情防控局势改进及经济活动康复，2021年公司出资物业及相关服务事务及酒店运运营务毛利率均有所康复。归纳影响下， 2021年公司出售毛利率下降4.00个百分点至27.44%。

　　2022年一季度，公司完成运营收入81.81亿元，当期出售毛利率为36.93%。

　　注：2020年公司完成一级土地开发收入1.54亿元；2021年公司将办理输出业态独自列示，上年同期办理输出收入、物业及其他收入进行同口径调整。

　　2021年公司全口径产品房签约出售金额坚持添加；公司在售面积、未来规划可售面积较大，且项目多坐落热门城市，区域布局较好，丰厚的项目储藏及待结算资源能够为未来收入供给确保，但项目开发面对必定资金压力

　　遭到达结算条件的产品房资源添加影响，2021年公司完成产品房出售及一级土地开发收入356.30亿元，同比添加9.38%，但因为结算项目中低毛利项目占比进步，公司产品房出售毛利率同比下滑5.72百分点。2021年公司全口径结算金额和结算面积别离为815亿元和347万平方米，当期全口径结算面积同比添加52%，其间结算金额较大的项目见下表。

　　出售方面，受职业方针调控及商场环境改变影响，2021年公司全口径产品房签约出售面积同比下降8%，但当期推盘项目首要会集于一线及热门二线城市，出售均价较上年添加3,095元/平方米，带动当期全口径出售金额添加至727.12亿元。2022年1-3月，公司完成合同出售面积36.19万平方米，同比下降40.27%；完成合同出售金额107.23亿元，同比下降34.78%。

　　从城市能级散布来看，2021年公司在一线完成的合同出售金额占比为34.55%，同比添加2.39个百分点；在二线完成的合同出售金额占比为54.23%，同比添加5.44个百分点。从出售区域散布来看，2021年公司在长三角区域的合同出售金额占比为52.80%，同比添加3.49个百分点，其间上海市合同出售金额占比为24.81%，为2021年出售金额奉献最高的城市；中西部城市群占比16.72%，同比下降1.37个百分点；京津冀区域占比11.18%，同比削减0.21个百分点；珠三角区域占比5.37%，同比削减5.47个百分点。全体看来，公司项目布局仍以高能级城市为主，近年来公司在长三角城市群的出售占比继续进步，其他要点城市群均有必定体量的事务布局，区域布局较为涣散，抵挡单一城市或区域商场动摇危险的才能较强。

　　到2021年底，公司已售待结转产品房面积算计372万平方米，合同负债余额369.36亿元；首要在售项目的待售面积算计1,160.86万平方米，是当期出售面积的4.04倍，项目储藏充分。待售项目中坐落一线%，首要包含成都、武汉、西安等要点二线城市，区域布局相对涣散，各能级城市出售奉献愈加多元化，为其后续开展和危险防护奠定了较好的根底。一起，中证鹏元重视到，受当当地针及商场行情影响，部分区域新房出售放缓及价格下行压力显着，公司针对部分产品采纳以价换量等出售办理办法，2021年公司对天津中粮大路、北京京西祥云、江门新悦锦云项目等项目计提存货贬价预备算计19.56亿元，未来若受宏观经济下行与职业方针等要素影响，实践出售状况存在不承认性。

　　2 二线城市指人均国内生产总值超越8万元，且人口超越500万的非一线城市。

　　2021年公司土地获取力度有所加速，项目储藏充分，但需重视新置办地块未来收益完成状况

　　近年来公司继续加大协作开发力度，项目权益占比偏低，需重视公司项目资金管控、施行和谐及权益出售等状况。2021年公司经过招拍挂方法在昆明、重庆、成都、南京、张家口、义乌、西安和常州等城市获取地块，经过收买方法获取了嘉兴秀洲区、成都天府新区和长沙市望城区、重庆市两江新区及绍兴市镜湖新区等地块，全年新增项目数量16个，新增土地计容建筑面积326.86万平米，新增土地置办总金额为315.71亿元（占当期全口径出售金额的43.42%），土地获取力度同比有所加速。楼面地价方面，2021年公司置办地块区域聚集于中心城市群要点二线城市，新增土地储藏楼面均价同比增至9,659元/平方米，均匀溢价率为16%，同比有所上升。自2021年下半年以来，土地商场热度继续回落，公司新获土地溢价率偏高，考虑到短期内房地产职业需求端仍处于筑底阶段，新置办地块项目收益存在必定的不承认性。

　　2022年一季度，公司新增获取1个项目，坐落重庆市两江新区，项目计容建筑面积算计不大于12.87万平方米，土地价款算计12.04亿元。未来公司方案坚持区域深耕战略，要点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群，重视辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群出资时机；要点出资具有杰出经济开展根底、人口继续添加、房地产商场开展好的一线、强二线及三四线城市。

　　到2021年底，公司首要在建项目共95个，拟建项目16个，在建及拟建项目规划计容建筑面积算计2,033.88万平方米，剩下可开发面积算计1,621.72万平方米。全体看来，公司具有丰厚的待结算资源和待开发项目储藏，为公司未来收入供给了较好的确保，但也需重视部分商业及工作产品未来或许存在必定的去化压力。

　　到2021年底，公司首要在建及拟建项目散布在全国33个城市，剩下可开发面积超越100万平方米的城市包含武汉、成都、沈阳和西安；从城市能级来看，一线年底公司首要在建及拟建项目（单位：万平方米）

　　城市 规划计容建筑面积 累计竣工面积 剩下可开发面积 剩下可开发面积占比

　　到2021年底，公司在建和拟建项目已累计出资2,200.38亿元，至少需求出资905.37亿元，未来公司仍面对必定的资金压力。

　　此外，现在公司在深圳市参加的城市更新项目共2个，包含深圳宝安区长营地块城市更新单元及深圳宝安区全一地块城市更新单元（合称“固戍项目”）、深圳宝安区福海大街的大洋工业统筹片区发动区城市更新项目（简称“大洋工业统筹片区项目”）等项目。固戍项目占地面积算计19.06万平方米，固戍北区于2022年2月获取单元规划批复，尚处于施行主体承认环节，固戍南区处在城市更新方案立项的前期研讨阶段；大洋工业统筹片区项目占地面积算计18.76万平方米，尚在推动单元规划编制及申报预备作业。

　　未来跟着上述项目的顺畅施行，在带来产品房出售的一起，也将添加公司可租物业面积，带动租借收入规划添加，进步公司赢利规划。但一起中证鹏元也重视到，城市更新项目施行主体资格、项目规划等需经政府部分批阅，受拆迁发展、城市规划等影响，在施行发展、收益完成方法等方面存在必定不承认性。

　　2021年公司持有型物业运营状况相对安稳，出资物业租金收入同比有所改进，考虑到公司具有很强的品牌影响力和抢先的招商及运营才能，估计未来出资物业运营板块将坚持较好开展

　　公司出资物业包含购物中心、写字楼、工业园、工业园及配套商业和长租公寓等多种业态。商业物业的运营主体首要为子公司大悦城地产，品牌知名度高，商业运营才能抢先，旗下商业地产包含“大悦城”城市归纳体旗舰品牌，“大悦春风里”区域性商业中心，中粮广场、中粮置地广场等持有型写字楼品牌，以及北京华尔道夫、亚龙湾瑞吉酒店等高端酒店产品，出资物业财物质量杰出。

　　到2021年底，公司持有已开业11个大悦城购物中心、3个春风里项目和1个祥云小镇项目，首要坐落北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州等城市。到2021年底，公司自我克制购物中心可租借面积增至111.26万平方米，已租借面积103.61万平方米，均匀租借率为93.12%，仍然坚持在较好水平。此外，公司经过办理输出形式运营办理别离坐落天津、昆明、鞍山、长沙的4个大悦城项目，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7万平方米。到2021年底，公司在建及拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非规范化项目共20个，商业面积约178.8万平方米。

　　租金收取方面，依据租借客户、租借方位不平等要素，公司租金收取分为固定租金、成绩抽成及以上两种方法归纳承认的三类形式。跟着疫情防控局势改进，以及公司继续进步运营功率，2021年以西单大悦城、向阳大悦城、天津大悦城等为代表的老练项目租借率均有所上升。2021年公司旗下购物中心完成物业租借收入33.34亿元，同比添加16.09%。

　　到2021年底，公司持有运营的写字楼项目共5个，别离为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮置地广场、香港中粮大厦及深圳中粮地产集团中心大厦。写字楼可租借面积算计21.22万平米，大部分坐落一线年度公司经过强化运营进步租户满意度，深圳中粮地产集团中心大厦、中粮置地广场租借率进步显着，但受疫情及区域经济环境影响，2021年香港中粮大厦均匀租借率大幅下降至71%。

　　公司可租借物业还包含工业园、工业园及配套商业、长租公寓及酒店式公寓等。其间，工业园及工业园首要坐落深圳市及北京市，包含中粮创芯研制中心、中粮031构思园、中粮智造科技园等；长租公寓首要系公司于深圳推出的面向年青人群的“乐邑”系列产品；公司酒店公寓为坐落上海的鹏利辉盛阁，2021年以来上述物业租借状况坚持相对安稳。

　　全体看来，2021年以来公司写字楼、工业地产等物业全体租借状况相对安稳，跟着新项目开业及存量项目可租借面积添加，2021年上述物业完成租金收入12.43亿元，同比添加4.19%。依据公司于2022年5月25日发布的第十届董事会第二十三次会议抉择公告，为贯彻落实国家及各地减免租金方针精力和有关要求，公司拟定了租金减免作业方案，租金减免适用方针为2022年内承租公司所属物业、从事服务业的小微企业或个别工商户，经开始测算，本次租金减免组织估计触及公司运营收入9.66亿元-13.49亿元，中证鹏元将继续重视上述事项施行发展。

　　表8 到2021年底公司写字楼、工业地产等物业租借事务运营状况（单位：万平方米、亿元）

　　工业 中粮创芯研制中心、中粮 园、工 031构思园、中粮智造科技园、67区中粮商务公园等 业园及配套商业 中粮健康科技园 - 88.05 87.25 4.72 4.39 99% 99%

　　以下剖析依据公司供给的经信永中和会计师事务所（特别一般合伙）审计并出具规范无保留定见的2020-2021年审计陈说及2022年1-3月未经审计财政报表，陈说均选用新会计准则编制。2021年度公司因非同一操控下企业吞并添加子公司5户，因其他原因吞并规划改变净添加14户，详细见附录二。

　　公司财物构成以房地产开发项目及出资性房地产为主，财物质量杰出，全体财物活动性较好，需重视存货贬价危险

　　到2022年3月末，公司财物规划达2,104.94亿元，财物结构以活动财物为主。

　　受运营及出资活动耗费现金流影响，2021年底公司货币资金余额同比下降至248.86亿元，其间运用权受限的货币资金算计2.45亿元，首要为项目资本金监管资金、法院冻住资金。2022年3月末，公司货币资金进一步下降至237.19亿元。其他应收款首要为来往款、项目确保金、押金等。

　　到2021年底，来往款账面余额算计227.85亿元，期末前五大应收方针包含昆明螺蛳湾国悦置地有限公司、深圳中益长昌出资有限公司、保利（四川）出资开展有限公司、北京恒合悦兴置业有限公司及上海前滩世界商务区出资（集团）有限公司，均为公司联营、合营企业及协作项目公司其他股东方。

　　公司存货由房地产开发事务发生，首要包含开发本钱、开发产品和租借开发产品等。跟着房地产项目开发投入添加，2021年底公司存货账面价值增至1,020.03亿元，其间开发本钱账面价值为821.29亿元。

　　公司房地产开发项目首要会集在一线城市和热门二、三线城市，未来事务可继续性仍较好。2021年公司对天津中粮大路、北京京西祥云、江门新悦锦云等项目计提存货贬价预备算计19.56亿元，年底存货贬价预备余额30.74亿元。未来需重视部分房地产商场体现偏弱区域项目的存货贬价危险。到2021年底，公司存货中账面价值284.86亿元的财物已用于告贷典当，占期末存货账面价值的比重为27.93%。

　　长时间股权出资首要为公司协作开发形式项目发生的对合营及联营企业的出资，采纳权益法计量。到2021年底，公司长时间股权出资账面价值为140.39亿元，同比添加22.39%，首要系当年新增对参股企业出资所造成的。2021年度公司权益法核算的长时间股权出资收益为-9.18亿元，首要系联营合营项目出资亏本所造成的。出资性房地产首要是大悦城地产持有的大悦城购物中心及写字楼等出资物业，到2021年底，公司出资性房地产账面价值增至319.10亿元，均按本钱形式进行计量，公司持有项目地理方位优胜、财物质量杰出，其商场价值显着高于账面价值，期末已用于告贷典当的部分账面价值算计137.31亿元。固定财物首要为公司日常运营所需的房子建筑物、机器设备、运输设备等，2021年底账面价值为37.15亿元，其间25.18亿元用于告贷典当。

　　全体来看，2021年以来公司财物规划有所动摇，财物构成以在建、拟建、在售房地产项目以及购物中心、写字楼等出资性房地产为主，财物质量杰出。到2021年底，运用权受限的财物账面价值算计464.41亿元，受限财物占总财物比重为21.83%，公司全体财物活动性较好。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　2021年公司运营收入坚持添加，未来收入仍有必定确保，但盈余才能下滑、出资亏本和计提减值导致公司净赢利规划同比有所削减

　　公司主运营务包含产品房出售、出资物业租借、酒店运营、财物办理及物业服务等，其间产品房出售收入系公司最首要的收入来历。遭到达结算条件的产品房资源添加影响，2021年公司完成产品房出售

　　收入完成较好添加；此外，跟着疫情防控局势改进及商务旅游活动康复，当期公司持有型事务及酒店运营收入亦有所进步，归纳影响下，2021年公司完成运营收入426.14亿元，同比添加10.84%。到2021年底，公司已售待结转产品房面积算计372万平方米，合同负债余额369.36亿元；首要在售项目待售面积算计1,160.86万平方米，项目储藏充分，且首要坐落要点二线城市，未来地产出售收入来历具有必定确保。

　　毛利率方面，因为结算项目中低毛利项目占比进步，2021年公司产品房出售及一级土地开发事务毛利率同比有所下滑，带动当期公司出售毛利率下降至27.44%。

　　期间费用方面，受出售佣钱费用添加影响，2021年公司出售费用同比添加29.96%；此外，受汇率改变影响，当期汇兑收益同比削减，致使财政费用同比添加47.29%。2021年公司期间费用算计44.03亿元，期间费用率为10.33%，同比添加1.24个百分点。

　　2020年以来公司对联营、合营企业出资继续亏本，2021年公司完成出资收益-14.35亿元，其间权益法核算的长时间股权出资收益-9.18亿元，获得操控权时股权按公允价值从头计量发生的利得-5.19亿元。此外，2021年公司承认财物减值丢失19.80亿元，首要系存货贬价丢失。劳累于盈余水平下滑及计提各类减值，2021年完成净赢利7.67亿元，同比下滑31.65%。受此影响，2021年公司总财物回报率和EBITDA赢利率等盈余才能目标亦有所下滑。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　2021年以来公司运营活动现流呈净流出状况，公司在建及拟建房产项目所需资金规划大，仍面对必定的资金压力

　　2021年公司出售回款有所添加，当期出售产品、供给劳务收到的现金算计400.10亿元，同比添加6.18%。一起，跟着新获取项目土地开销、开发项目制作开销及拍地确保金开销添加影响，2021年公司购买产品、承受劳务付出的现金大幅添加，归纳影响下，2021年公司运营活动发生的净现金流量转为大

　　幅净流出状况。受商场环境影响，2022年一季度公司产品房出售及回款状况体现欠安，当期运营活动发生的现金流净额为-3.36亿元。

　　出资活动发生的现金流首要系公司付出/回收协作企业出资款及来往款，购建固定财物、无形财物和其他长时间财物付出的现金等。2021年公司出资活动发生的现金流净额为-54.96亿元，净流出规划大幅扩展，首要系当期回收参股企业告贷同比削减所造成的。

　　筹资活动方面，跟着公司协作开发项目添加，2021年吸收出资所收到的现金同比添加较快，受此影响，2021年公司筹资活动发生的现金净流入72.63亿元。考虑到公司在建商业及住所项目需求出资规划较大，公司仍存在必定的对外融资需求。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　2021年以来公司负债规划有所动摇，到2022年3月末，公司总负债规划为1,573.79亿元。近年来公司继续加大协作开发力度，项目权益占比继续下降。到2022年3月末公司股东权益算计531.15亿元，其间少量股东权益占比达64%。到2022年3月末，公司产权比率下降至296.30%，所有者权益对总负债的确保程度仍然偏弱。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表

　　公司负债首要为活动负债，到2022年3月末，活动负债占总负债的比重为60.82%。

　　活动负债方面，短期告贷首要为信誉告贷及确保告贷，到2021年底短期告贷余额为34.50亿元。到2022年3月末，公司敷衍账款余额为126.52亿元，首要为敷衍工程款、地价及服务费等。合同负债首要包含预收售房款、物业服务费及酒店房费等，无实践偿付压力，跟着结转项目添加，2021年以来公司合同负债账面余额有所下降。其他敷衍款首要为与相关单位来往款、诚意金、确保金及押金等，2021年公司其他敷衍款同比增幅较大，首要系当期来自参股项目、非控股股东、中粮集团及其相关方告贷添加所造成的。一年内到期的非活动负债包含一年内到期的长时间告贷、敷衍债券、租借负债等，跟着到期债款连续偿付，2021年以来公司一年内到期的非活动负债账面余额继续下降。

　　长时间告贷首要为确保或典当告贷，典当物为公司存货、出资性房地产、固定财物以及子公司股权等。到2021年底，公司长时间告贷利率区间为1.20%-6.95%。公司敷衍债券包含公司本部发行的中期收据及控股子公司中粮置业出资有限公司（以下简称“中粮置业”）发行公司债券等，2021年度公司本部连续发行“21大悦城MTN001”、“21大悦城MTN002”及“21大悦城MTN003”，发行规划算计35.20亿元，期限均为3年，票面利率坐落3.44%-3.73%区间。2022年1月，中粮置业发行“22中粮01”及“22中粮02”，发行规划算计15.00亿元，票面利率别离为3.08%及3.49%。到2022年3月末，公司敷衍债券账面余额增至93.78亿元。2021年底公司长时间敷衍款账面余额增至36.73亿元，首要系公司新增发行购房尾款ABS及沈阳大悦城CMBS所造成的，其间“工银瑞投-大悦城控股购房尾款财物支撑专项方案”于2021年1月建立，发行规划算计20.00亿元；“中信建投-沈阳大悦城财物支撑专项方案”于2021年7月建立，发行规划算计18.01亿元。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　公司债款规划有所添加，2022年3月末公司总债款增至724.78亿元，总债款占总负债的比重亦有所上升；期末短期债款占总债款的比重为18.81%，各年度到期债款规划散布相对均匀，2022年及2023年公司别离需归还债款172.69亿元和142.29亿元。2021年公司均匀融资本钱为4.91%，较上年下降0.19个百分点，近年来公司融资本钱继续小幅下降，全体融资本钱处于较低水平。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　偿债才能目标方面，到2022年3月末，公司除掉预收金钱的财物负债率为69.67%，较2020年底略有改进，但遭到债款规划添加及货币资金保有量下降影响，公司净负债率小幅上升至92.53%。跟着项目结转收入添加，2021年公司EBITDA规划同比有所添加，当期EBITDA对利息开销的确保程度有所改进。2021年以来公司运营活动现金流呈净流出状况，OCF/净债款体现较弱。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　到2022年3月末，公司现金短期债款比为1.72，活动性目标体现尚可。到2021年底，公司没有运用的银行授信额度653.82亿元，授信额度较为足够；别的作为A股上市公司，公司直接融资途径晓畅，且控股股东中粮集团必要时可在融资方面给予公司必定的支撑。全体来看，公司具有较好的财政弹性。

　　材料来历：公司2020-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　依据公司供给的企业信誉陈说，从2019年1月1日至陈说查询日（2022年4月8日），公司本部不存在未结清不良类信贷记载，已结清信贷信息无不良类账户。

　　依据子公司北京稻香四季房地产开发有限公司及中粮地产（深圳）实业有限公司供给的企业信誉陈说，从2019年1月1日至陈说查询日（别离为2022年5月7日和2022年4月8日），上述子公司不存在未结清不良类信贷记载，已结清信贷信息无不良类账户。

　　近年来公司协作开发项目增多，公司对参股及协作开发公司的担保金额有所添加。到2021年底，公司对合营联营企业实践担保金额算计67.06亿元，占同期末净财物的份额为12.87%。中证鹏元重视到，2020年以来公司对联营合营企业出资继续亏本，2020-2021年公司对联营企业及合营企业的出资收益别离为-13.69亿元及-9.18亿元。公司对相关房企的担保规划较大，若被担保方运营状况欠安，公司或许面对必定的代偿危险。

　　此外，公司按房地产运营常规为产品房承购人就按揭告贷债款供给阶段性连带责任确保担保，确保期间从告贷合同签定之日起至告贷人（购房人）办好以商业银行为典当权人的正式典当手续并向商业银行交给他项权证之日止。到2021年底，公司承当阶段性担保金额为142.00亿元。

　　公司作为中粮集团旗下归纳地产开发忍气吞声，事务规划包含住所地产、商业地产、酒店、写字楼、长租公寓等多种业态。公司旗下“大悦城”品牌在国内商业地产范畴具有很强的品牌影响力，其出资持有的购物中心、写字楼等物业首要坐落一线城市黄金地段，运营状况杰出。公司房地产开发储藏项目资源丰厚，区域布局较好，未来成绩可继续性较好。

　　公司与多家银行均树立了长时间安稳的信贷事务联系，到2021年底，公司没有运用的银行授信额度653.82亿元，授信额度较为足够。此外，公司作为A股上市公司，具有较好的直接融资才能，控股股东中粮集团必要时可在融资方面给予公司必定的支撑。

　　一起中证鹏元注意到，近年来公司房产开发事务毛利率继续下滑，叠加公司对联营、合营企业出资亏本及计提财物减值丢失等影响，公司盈余才能有所下滑。别的，近年来公司继续加大协作开发力度，项目权益占比继续下降。一起，公司对外担保存在必定的代偿危险，在建及拟建项目出资规划较大，项目开发制作面对必定的资金压力。

　　综上，中证鹏元坚持公司主体信誉等级为AAA，坚持评级展望为安稳，坚持“20大悦01”信誉等级为AAA。

　　材料来历：公司2019-2021年审计陈说及未经审计的2022年1-3月财政报表，中证鹏元收拾

　　运营总收入-运营本钱-税金及附加-出售费用-办理费用-研制费用+折旧+无形财物摊销+长时间待摊费用摊销+其他经常性收入

　　（赢利总额+计入财政费用的利息开销）/[（本年财物总额+上年财物总额）/2]×100%

　　注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信誉等级可用“+”、“－”符号进行微调，表明略高或略低于本等级。

　　注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信誉等级可用“+”、“－”符号进行微调，表明略高或略低于本等级。