房地产出资开发项目的用地规划，直接带给项目出资效益十分大的影响。首要表现在：项目用地规划决议了项目产品的丰厚度与广度；决议了项目土地本钱市值；决议了项目质量定位；决议了商品房产品方针商场的定位。

　　清楚明了，房地产项目用地规划越大产品的丰厚度和广度就越高和愈加阔绰。用地规划1000亩或以上大盘的项目可以组合别墅类高端住所产品；联排（双联、四联、六联、八联等不同类型多种产品。保利地产曾经在粤省开发的项目最高组合的联排别墅到达了十二联排，这种类型的产品是在项目寻求容积率的彻底运用才得以表现，因此这种类型的产品严厉意义上来说不能说是别墅，只能说是“多层住所产品”）类中端住所产品；中高层住所产品；社区型商业中心。服务于项目入住客户或许业主的小型商业中心，其规划一般在3000㎡-8000㎡，当然，规划越大入住人口越多，社区型商业中心体量就会越大。

　　广州市区东部广园快速路北侧的碧桂园凤凰城项目由于项目用地规划到达10000亩，总建面到达1332平方米，容积率2.0，所以其服务社区的业主的商业配套项目多达几万平方米，涵盖了商业街/步行街、酒店、餐饮、机场大巴直达、港澳巴士直达等多功用立体商业归纳体，因此项目规划越大，用于出资开发的产品类型就越丰厚。

　　在园林景象与建筑风格方面，由于项目用地规划比较大，可以将项目拆分为不同类型的社区组团。依据不同文明层次的客户和业主进行产品形状和景象园林组团；依据不同地域的客户和业主集体进行产品形状与景象园林组团。如：咱们内地人在景象园林方面，较多人群钟意欧式建筑风格和地中海景象园林；港澳台人士比较喜爱具有中国特色的景象园林和西班牙建筑风格，后来由于城市日子的不同，从而引进了美式建筑风格在许多房地产项目中呈现。

　　广州碧桂园凤凰城项目有单体别墅群、双拼和联排别墅区、小高层住所区、高层住所区，因此规划越大的房地产项目，其客户或许业主就涵盖了不同文明类型、不同社会地位类型、不同年纪层次类型、不同置业类型等的不同人群。

　　用地规划的不同取决于房地产项目的特点定位，而不同房地产特点定位决议了不同土地商场价值，这是房地产土地市值的逻辑联系。

　　越是间隔城市中心的房地产项目规划就越大，如文旅地产的规划就可以用10、100平方千米总称，也可以是一座小镇，最少规划也是超越万亩的超级大盘。这种类型的项目土地价值一般是以租借的方式呈现，或许是出资商与土地运用权方依照BOT运营形式（即：Build-Operate-Transfer/出资-运营-移送）进行出资开发，项目由本钱出资方出资开发，然后为了报答本钱出资方，将开发完结的项目以N年为限，由本钱出资方自负盈亏自行运营，年限到期后，最终移送给土地运用权方，本钱出资方关于项目的任务就完毕。

　　市郊型项目的用地规划也是较为偏大，一般的市郊型项目规划在500亩-1000亩左右，由于项目坐落市郊，归于城市的功用配套没有完善，影响购房置业者入住的寓居和日子质量，而这些配套则需求出资方自行出资建造。因此，其土地本钱一般比市区内的项目较低，但比远离市区的大规划房地产的土地本钱却要高出许多。

　　市区类型的用地规划偏小，一般在200亩-500亩之间。市区内项目由于享受了城市的一切功用配套，如：医院、校园、公共配套、市政、交通、社区服务、老练的商业日子环境配套等等，出资方无须再行配套建造，省却了十分大从生地到熟地改变的土地本钱。所以这类型的项目土地市值就会比较高。

　　中心城区的项目用地规划就最小。中心城区的项目，由于项目不只彻底享受了市区类型的一切配套，更是由于项目具有稀缺性的价值特征，并且项目一般为特定类型的土地运用特点。如：商业中心、步行街、购物中心、高星级酒店、高端或许具有标志性特别的写字楼等，这种类型特点的项目，出资开发的产品其本身商场价值就远远高于前述远郊、近郊、市区等不同类型的房地产项目市值，又由于其规划一般在几十亩或许百亩内，项目总的本钱不高，但其土地单位本钱却十分高企。因此，这种类型的土地市值就十分大。

　　房地产客户的地域性十分强，较为普遍性的客户对商品房的需求是由地域决议。跨省购买商品房住所类产品的客户是十分少的，可是也有。如：北方区域的人们由于气候冰冷原因，会去南边置业住所产品举家搬迁（如海南、广州、深圳等区域，外地人多为东北区域人士，因此北方区域人口流出比率在全国来说是最大的）；可以跨市购买商品房的人士，一般是出资型客户，他们一般置办商品房商业类产品较多。因此，商品房产品与客户之间的供需联系构成途径便是地域。

　　在用地规划上，由于用地规划决议了项目土地的运用特点，而房地产项目产品类型特点是由土地特点决议的。因此，土地规划的特点就基本上确定了商品房消费置业的方针商场集体。如：广州碧桂园凤凰城前期开发的是别墅类产品，而可以置业消费别墅类型的产品有必要具有有钱和有私家车，而具有这两个要素的集体便是别墅类产品的客户集体；后来由于城市功用的不断完善，城市公共配套逐步完备，城市交通的易达性处理了中产阶级关于社区日子与寓居功用的基本要求，因此就开发建造中高层住所社区，招引一般客户集体购房置业；特定的项目规划与特定的土地运用特点就决议了商品房置业客户集体也是特定的，如：商业类房地产产品，其特定的客户集体是出资型客户和需求从事商业运营的客户集体。

　　完成土地价值最大化，是房地产出资开发的底子方针和对社会的任务。因此，房地产企业在挑选出资房地产项目的时分，是依据企业本身的归纳才能和关于职业资源、社会资源、方针资源等的整合才能决议。企业归纳才能越大和整合才能越强，关于房地产的规划需求也就越大，反之就越小。