近年来，国内不少城市的前史街区改造现已从单一主体操控向多元主体参加、利益平衡改变，并有了不少的成功事例，但关于大都城市来说，前史街区的改造仍处于政府、商场、社会三者的博弈窘境中。

　　汕头小公园前史街区是汕头这座“百载商埠”的前史标志和当地特征，在将近30年的旧城改造中，从政府主导的危房改造、操控性开发，到当地权利与本钱结成利益一起体，街区改造成为一个以土地效益为方针、与利益挂钩的商业项目，尽管房地产项目遍地开花，但中心面貌维护区的商业街区改造却因财政窘境而阻断数十年。本文根据列斐伏尔的空间出产理论，对小公园街区改造的进程及背面的窘境进行深入探讨。

　　小公园前史街区（注：文中对“小公园前史文明街区”规划界定为东起利安路、西至大港河、南起海岸线、北至梅西河的旧城区区域，总面积约198.96公顷。现在区内共触及4个大街--永祥、新福、海安、同益，23个居委会， 33202个住户，106924个居民）坐落汕头市中心城区西南部，原是韩江出海口的一个小渔村，明中叶今后逐步成为交易港。第2次鸦片战争后汕头埠敞开为通商口岸，各种外事安排、商业安排先后在汕建立。

　　1922年汕头市政府提出《市政改造方案》，广阔爱国华裔在“实业救国”倡议的带动下，纷繁出资城市建造。小公园街区现存的首要修建多在1920年代末到抗战前夕建成，侨资约占总出资的2/3，侨房2000多栋。

　　小公园前史街区的开展成果了汕头这个近代港口城市，是外商本钱出资与潮汕华裔打工经济回流一起推动城市化的成果。外商在汕头建立各种商贸安排发动了城市开展，很多的华裔将在海外务工经商的收入以侨批的方法寄回家园置业建房。小公园街区的前史修建面貌、社会开展进程汇聚了浓浓的开埠文明和华裔文明，具有较高的前史文明价值。

　　1949年后，汕头市区依托老城逐步向东、西北扩展，因为城市建造速度缓慢，小公园作为城市商业中心的位置仍得以坚持，方案经济时期更是产品供需的集散地。阅历了土地改革和对本钱主义工商业的社会主义改造，小公园街区的私家房产在公私合营后多由政府房管部分接收，绝大部分商行店肆变为住所，由居民向政府租借；也有部分房子被单位整座租下，成为职工宿舍或库房。

　　改革敞开后，小公园街区的团体工厂逐步撤离，留下归属权不清的职工宿舍。1980年代后，开端有很多的华裔讨取侨房的产权和运用权，跟着华裔私房方针得以履行，街区内很多房子产权偿还华裔，变回私家住所。

　　因为代际承继，造成了街区房子产权日益细碎化的格式。现在小公园街区房子产权扑朔迷离，据2013年市旧城办对小公园街区的摸查计算，街区内现状房子私产产权占74.98%，单位产占16.74%，公产房占4.40%，侨产房占3.88%。

　　1981年，经国务院同意在汕头东部的龙湖区建立经济特区，城市建造重心向新区东移。汕头的商业中心阅历了“小公园--金园区--龙湖区”一路向东的变迁进程，商业网点不断向全市规划分散，特别是龙湖区以南国商城、世界会展中心为依托，商业昌盛，金融、房地产业兴旺，在东部形成了新的商贸中心。

　　跟着公共财政会集于城市新区开发，旧城区改造资金投入相对短少，小公园街区物质结构与社会结构双向老化，内部抛弃空间、与新城区之间的裂缝空间呈现。运用者的离弃与动迁，传统地缘关系与当地认同感的崩溃，使小公园街区成为一处经济阻塞的孤岛，旧日传统商贸中心逐步沦为一个低租金、低本钱投入的地段，成为以出售等级低廉价日用小产品为主的商住混合区。

　　开端的小公园街区修建面貌一起，装备了“亦商亦居，前店后仓，楼下经商楼上寓居”的修建功用格式，但跟着修建原有功用的褪变，现在大都房子只剩单一的寓居功用，大部分前史修建处于旷费放置状况。现在，街区内共有危房2588座，首要散布于小公园中心片区和西片区。

　　现在，小公园街区内居民住所水平远低于汕头市平均水平。以街区内的永祥大街为例，人均住所修建面积为15.33平方米/人，而汕头市人均住所修建面积为20.17平方米/人。永祥大街将近90%的家庭住所间数在2间以下，而整个汕头市超越80%的家庭住所间数在2间以上。一起，公共设备全体滞后也是小公园街区当时存在的另一个问题，较低的寓居日子质量，导致本地居民纷繁外迁，街区逐步损失生机。

　　跟着小公园地域功用位置的阑珊，单薄的公共设备和拥堵的住所空间已无法满意需求，中上阶级的本地居民不断往新区搬家，本地人口骤减，外来人口集聚。以永祥大街为例，近20年来大街总人口从44025人骤减到21093人，其间本地户籍人口削减了24549人，外来流动人口增长了2592人。

　　现在，街区内的留守居民逐步老龄化，以独寓居户为主。以永祥大街为例，1990年人口年纪首要会集在45岁以下，占75.72%，青壮年劳动力较多。到2010年人口年纪结构向两头拓展，45岁以下人口所占份额削减为55.79%，60岁以上人口占17.59%，超越了世界老龄化社会界定的10%的规范。一起，街区居民贫困化程度严峻，现在共有低保救助2020户，3111人。

　　从1987年开端，小公园街区就敞开了改造之路，前期的改造致力于处理危房问题，拆旧建新、窄路拓展，推动城市现代化。加之国家对城市建造用地的操控，为添加住所，旧城区成为挖潜改造的目标。1987—1993年，先后共撤除旧修建面积387341平方米，其间危旧修建3100座，拆迁8465户共31423人，新建修建面积约698374平方米，回迁6260户。

　　这一时期，小公园街区改建规范不高，仅限于处理住所“有无”和“安危”问题，项目用地规划小，见缝插针，根本为两三栋住所的小规划改进，琐细而没有规划。

　　1994年后，政府改变了改造观念，对小公园街区开端施行“归纳开发，配套建造，成片改造”的方法。1995年，在《汕头市旧城区改建操控性具体规划》中，提出了“全体改建、分散人口”的改造形式，经过优化用地结构、调整空间布局，完善路途体系，最终将旧城区3-4万人进行了疏解。

　　到2000年，小公园街区先后共撤除旧修建面积460567平方米，其间危旧修建3626座，拆迁8402户共29811人，新建修建面积约703888平方米，回迁4307户，新建了一批公共设备配套完全的寓居区。

　　2000年以来，在分税制和住所制度改革的推动下，汕头进入城市化快速推动以及房地产建造的高潮，汕头政府开端将小公园前史街区作为空间出产的目标，以完本钱钱效益最大化，开发主体由政府主导下的国资建造单位改变为私营房地产公司。

　　在这种沿海房地产开发形式中，政府以土地资源获取财政收益，敏捷推动开发建造，改建后的高级商住小区沿海环境区位好，配套设备完全，迁入了一批具有购买实力的中上阶级。

　　尽管旧城区环境质量的下降导致部分居民外迁，但因为改造建造了很多住所，又引入部分外来人口，旧城人口一直未能分散。开发商在利益机制驱动下，挑选边际区拆建比高的片区进行改造，导致了小公园街区改造“天女散花”式的被动局面。因为是部分地段的改造，对街区的全体功用定位、文明特征的维护与承继等短少考虑，不少文物古迹的周边环境在改造中被严峻破坏。

　　2000年今后，因为汕头新区建造，旧城改造怠慢，政府官员、规划师等精英阶级对小公园街区面貌的维护认识觉悟，规划思想从“全体改建”改变为“操控性维护”。1999年，汕头市人大审议经过了建立“小公园前史修建面貌维护区”，在2000年版的《小公园前史修建面貌维护区规划》中，将小公园街区定位为以商业、文明、旅行、休闲为主，恰当兼容部分寓居功用的步行街区，提出在维护方法上重视前史文明资源的维护与片区环境质量的改进相结合，对有较高维护价值的传统大街、特征修建给予保存与修理，坚持片区整体大街空间标准、修建风格，按此准则对地块内部进行统一规划、会集改造。

　　汕头市小公园前史修建面貌维护区规划总平面。2000年版《汕头市小公园前史修建面貌维护区规划》材料图

　　但在实践改造中，2000年版的《小公园前史修建面貌维护区规划》以操控为中心的维护开发与商场商业开发的逐利行为存在巨大抵触，使得2004年汕头政府不得不对规划进行调整。

　　2004年，汕头政府发动小公园前史修建面貌维护区改造项目，妄图学习上海“新天地形式”，经过功用置换，以商业代替寓居获取利益最大化，平衡改造本钱。2006年，汕头佑松房地产开发有限公司以总地价30657.5万元竞得小公园中心区约122亩土地运用权，由金平区政府担任拆迁作业，佑松房地产开发商与多位台商合资分期建造，方案将小公园街区打造为集商业、旅行、休闲、寓居于一体的大型商业街区，总出资（包含拆迁、建造资金）约12亿元，是汕头首宗施行拆迁者与建造者相别离和一切原居民易地置换产权的旧城改造项目。

　　因为政府急于招商引资推出项目，对拆迁补偿的评价不全，改造项目刚开端半年就因“拆迁资金开裂，移送土地缓慢”而“夭亡”。至2011年，部分片区仍处于已征未建状况，小公园前史街区维护性开发的尝试以失利告终。

　　因为汕头政府财政资金有限，前期对小公园街区的改造只能为挖潜式改造，经过提高地块容积率以获取改造收益，而对基础设备这类无效益收回的公共建造本钱缺失，导致旧城区市政和路途设备一直得不到改进。政府财政与商场本钱的空间出产一起挑选了社会交易本钱较低的新区，旧城区走向了负向循环的确定，财政窘境阻断了小公园前史街区的空间出产。

　　因为私家本钱的进入，前史街区的维护被新空间营建这一意图东西化，为本钱进一步大规划侵略供给了合理化。在空间的表征中，城市规划着重对小公园街区所包含的前史文明的维护和公共空间的刻画，而单靠商场主体的开发行为往往追逐本钱赢利的最大化。规划预期与实践履行博弈失利，规划成为空间出产进程中名存实亡的东西。在空间的实践中，开发商以高容积率修建替代低密度前史修建，寻求眼下直接经济价值，罔顾街区前史价值，小公园街区只能停留在幻想中的“前史街区维护”。

　　小公园街区的改造从前期政府主导下的危房改造，到后期政府与本钱合力下的房地产开发，一直短少来自社会的第三方力气的介入。小公园街区的改造沦为了实践中的“房地产开发”，以获取土地价值高额收益的房地产项目得以有序推动，而以文明价值为导向的商业街区项目堕入操控性维护的窘境。

　　现在我国前史街区的改造首要依托专家的维护倡议、政府的资金投入、专业人员的技术支持，广阔大众特别是寓居在前史街区中的居民，较难真实有效地参加到改造中。小公园街区的留守居民受教育程度较低，对街区的文明遗产价值认知缺失。

　　当问及对小公园改造的观点时，居民的答复多是“这路灯坏了良久也没人来修”、“怎么改是政府的事，跟咱们无关”、“真是丢死人了，一车车游客被拉过来看垃圾堆”、“得命长才看得到改造”。本地居民重视的更多是与本身利益相关的交通出行、寓居安全、日子设备等问题，以及是否能从拆迁补偿中获取更大的直接经济收益，而整个街区的面貌维护则被以为事不关己。本地居民在小公园街区改造进程中的参加认识单薄，社会大众并未采纳“自下而上”的途径遏止当地政府与开发商的空间出产行为。

　　列斐伏尔以为，空间既是政治性又是社会性的，当规划影响到居民日子时，后者则从缄默沉静转向反抗，社会运动往往质疑空间之运用。小公园街区改造的放置激发了民间保育安排社会参加的鼓起，近年来专家学者、精英团体、热心人士使用报刊、电视、网络等多种前言方法，呼吁市民参加维护小公园老修建。

　　2012年，由汕头籍本乡大学生建议的民间前史修建重视小组——汕头山水社，经过安排寒暑假作业坊、文明导赏、展览沟通等方法，对街区的遗产信息进行收集，对街区居民进行民意普查，在此基础上向政府相关部分建言献计，以影响政府的决议计划和敞开商的空间实践，使街区的团体回忆得以保存。

　　但是，精英团体与社会团体的空间反抗，尽管在某种程度上阻止了前史街区大规划的拆迁与高投入的商业开发，但街区空间出产的方向仍牢牢掌握在权利与本钱团体的手中。汕头山水社等民间保育安排的鼓起，开埠维护法令的施行，推动更多人重视、反思、参加前史修建维护，是当地文明行为促进前史街区更新的一大前进，但困于当时的国家方针布景和当地政府财力，小公园街区的维护性改造仍无法推动。

　　小公园前史街区寄托了海外华裔和老一辈的乡愁，而现在的汕头本地人却无法将其与城市文明形象绑定，街区包含的开埠文明、华裔文明在城市化的改造进程中被忽视与沉没。对小公园前史街区的维护假如不自动介入，其修建财物、前史价值就会逐步阑珊。

　　面临来自社会的压力，来自政府的要求，以及来自社区居民的需求，小公园街区的维护与更新该何去何从？在现在汕头政府财力有限，商场呼应缺乏的情况下，小公园街区的改造不能简略地仿制大规划的空间出产形式，应转化为前史文明导向下的旧城改造，等候一个机遇的影响，多方力气一起参加，探究一种小规划渐进式的改造形式，才干打破旧城区本身衰落的确定和负向循环的窘境，让更多的主体前史街区改造的盈利。