公司房产办理团队担任公司房产招商租借及运营办理，一起对公司持有的空置房产、厂房等从头规划和定位，量体裁衣地提出运营方案。

　　公司房产租借项目首要会集在上海中心城区，租借建筑面积过万平方米的行政区域有静安区、闵行、虹口、浦东新区及宝山区。

　　商业物业服务首要包含公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”及上海区域租借房子的物业办理。“百年德化-风情购物公园”坐落郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以办理系统和队伍建造为根底，环绕商业运营办理和品牌建造，经过对步行街式商业、作业形状运营形式的探究，构成了休闲、运动、盛行、美饰、餐饮、影视娱乐、通讯等多位一体的商业中心，主题定位明晰清晰，商业布局趋于合理，保证公司的赢利添加。公司商业物业团队一起对上海区域租借房子供给物业办理服务。

　　美居物业服务首要为有需求的业主供给个性化家装规划施工、家具家电零售等服务。公司依托在物业办理职业长时间堆集的经历和资源，进行物业服务拓宽，于2021年上半年展开了美居物业服务事务。公司美居物业服务已组建了专业且安稳的团队，拟定了完好的事务流程及办理机制，2021年事务现已步入正轨，已具有了安稳且持续的运营才能。为了进一步将事务做精做强，公司对美居物业服务拟定了明晰的未来展开战略，并坚决遵从执行。美居物业服务与商业物业服务均归于轻财物物业办理增值事务，契合公司做优、做强轻财物物业服务事务的全体展开战略，有利于发挥公司物业办理资源和优势，保证公司安稳运营，坚持健康的财政情况，有利于为股东持续发明价值。

　　公司房地产开发与出售事务的运营形式以自主开发出售为主。公司住所地产开发事务的首要产品为各类商品住所，包含中高层住所、洋房等多种业态产品。陈述期内，公司住所地产开发事务施行聚集和城市深耕战略，在江西商场，以南昌为依据地，快速树立住所开发的操盘才能，经过项目的成功树立品牌，为公司区域性商场拓宽奠定杰出根底。

　　陈述期内，公司完成运营收入11,287.38万元，同比添加21.91%，完成归归于母公司股东的净赢利6,026.74万元，同比添加21.21%。2021年内，公司出售费用为1,412.74万元，同比添加262.85%，财政费用为591.99万元，同比添加210.26%，首要是因为公司开发坐落江西省南昌市青云谱区广州路的房地产项目（以下简称“广州路项目”），去年同期公司未开发房地产项目，导致出售费用和财政费用同比添加起伏较大。

　　在房子租借职业，以自我克制工业厂房为主的事务运营首要有三种形式：（1）自营形式：对原有工业厂房自行装饰改造，并运营办理；（2）协作形式：房子持有人与专门从事城市旧改事务的专业公司协作，改建运营老旧项目；（3）租借形式：将持有物业直接租借，由承租人改建和扩建。公司现在首要选用的是“自营形式”，并活泼拓宽和统筹其他运营形式，扩展运营规模、进步运运营绩，为公司发明赢利、为股东发明价值。公司自营形式中物业用处以作业为主，租借形式中物业用处首要有作业、商业和仓储等。

　　公司物业服务首要包含商业物业服务和美居物业服务，该细分职业逐渐出现轻财物化以及互联网化的展开趋势。

　　随同经济安稳可持续添加，我国居民消费水平快速进步，社会消费品零售总额敏捷添加，新式城镇化稳步推动影响商场对职业的需求，商业物业服务、美居物业服务未来展开前景宽广。

　　2022年1月17日，国家统计局发布了2021年全国房地产开发出资和出售情数据，2021年，全国房地产开发出资147,602亿元，比上年添加4.4%；比2019年添加11.7%，两年均匀添加5.7%。其间，住所出资111,173亿元，比上年添加6.4%。2021年，商品房出售面积179,433万平方米，比上年添加1.9%；比2019年添加4.6%，两年均匀添加2.3%。其间，住所出售面积比上年添加1.1%，作业楼出售面积添加1.2%，商业运营用房出售面积下降2.6%。商品房出售额181,930亿元，添加4.8%；比2019年添加13.9%，两年均匀添加6.7%。其间，住所出售额比上年添加5.3%，作业楼出售额下降6.9%，商业运营用房出售额下降2.0%。

　　在“房住不炒”的根本原则及“三道红线”、“借款会集度办理”、“会集供地”的监管方针下，房地产职业运营压力进一步加重，未来高杠杆、高负债运营形式无法持续，倒逼房企平衡财政杠杆、进步运营管控功率、深化出售途径、加强现金流办理。未来，财政稳健、产品力超卓、运营管控才能更强的房企将获得更多的展开空间和商场竞赛优势。

　　2021年，公司房子租借收入和物业服务收入算计10,321.03万元，同比添加2,225.38万元，添加27.49%。

　　公司在上海算计具有七万余平方米建筑面积的土地、房产，散布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区等多个行政区。现在，公司在城市中心区域，如静安、杨浦区的房产物业首要用于作业和商业运营，租借率高，租金到达或略高于周边均匀水平；公司多处房产坐落城市更新要点区域，如浦东新区、闵行、宝山，已依据区域规划的调整从头定位、改造，并连续投入运营；在经济转型和工业晋级的浦东新区、闵行、宝山等地，估计将给公司收益带来必定的添加。

　　到2021年底，公司已列入征收规模的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号、东余杭路949号及舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），公司将活泼与相关部分进行商量。

　　现在，跟着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速展开，公司空置房产将以各种形式投入商场，在租物业也会经过优质运营进一步进步租金报答，房产运营将成为公司新的赢利添加点，房子租借事务也会成为公司持续运营的优质事务。

　　陈述期内，公司商业物业办理团队首要担任运营“百年德化-风情购物公园”，并对上海区域租借房产供给物业办理服务，得益于活泼遵从执行的提质增效等办法，商业物业服务全体运营办理功率逐渐进步。

　　公司于2021年上半年展开了美居物业服务事务，并已树立了专业、安稳的办理和事务团队，2021年内，美居事务持续、安稳、有序展开，完成了311.66万元收入及-99.68万元净赢利，有力地保证了公司轻财物展开战略的落地。

　　2021年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。因房地产开发事务“开发在前、交给后结转收入”的职业特性，南昌广州路项目发生出售费用、办理费用及财政费用等计入当期损益，没有结转收入，导致2021年运营净赢利同比下降。

　　2021年上半年，南昌广州路项目开盘，到2021年12月31日，签约面积16,712平方米，签约金额20,294万元。

　　1、租借事务添加空间有限。受限于公司自有房产、土地资源的总量束缚及老厂房主体结构局限性，改造后的构思作业园区以中小微企业客户为主，不具有改造为作业用处条件的厂房、土地以仓储、物流用处租借为主，租金价格上涨空间有限，构成公司主营事务收入、盈余才能等面对长时间可持续添加潜力缺乏的问题。

　　2、政府征收带来不确定性。因为城市规划、老城更新和根底建造等需求，公司已改造房产项目或许面对被动迁征收、运营无法持续的情况。项目一旦被动迁征收，尽管可认为公司带来必定的即期现金流，下降公司的融资本钱，但会削减被征迁房子的未来持续收益。

　　3、房地产微观方针危险。2021年，房企融资层面，监管部分进一步加强房地产融资监管，房地产开发全体融资环境仍旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参阅规范，一起“借款会集度”和“两会集供地”新规对房地产企业现金流管控才能提出应战。

　　公司持有的土地、房产多因前史原因获得时间比较早，获得本钱较低，抗危险才能强，大都坐落上海市中心城区，具有较好的运营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装饰改造投入本钱可控，持续运营才能较强，为公司奉献安稳的运营性现金流。公司自我克制物业的租金定价具有必定的商场竞赛力，有利于保护租户的安稳和一起持续展开。公司房产部分具有老练的工程建造、工程造价、招商办理、物业办理等运营办理团队和专业人员，事务办理流程和形式日益规范和老练。公司经过活泼与主管政府机关交流，房产征迁和收储中完成自我克制物业的商场公允价值，为股东发明价值。

　　公司重视内部操控的建造和施行，制定和完善了各部分的办理手册等规范性准则文件，细化办理流程，清晰作业责任；并做到准则可以真实执行，契合内控规范性文件的要求；公司根本树立了严厉有用的内控系统，并构成了内部操控手册等准则文件，对内部操控流程等进行清晰和规范。规范化、流程化的办理形式，使公司能在剧烈的竞赛环境中生存下来，这也是企业中心竞赛力的内涵要害。

　　公司房产大都会集在上海市区，与上海区域商办商场、工业地产全体的租金价格及商场供需亲近相关，也与国表里全体经济形势直接相关。全球来看，新冠疫情影响持续，局部战争加重了经济动乱，未来不确定要素添加。单看国内，各城市零散病例迸发，依然不改中国经济全体快速复苏的趋势，特别是上海市区经济的高质量添加，商办租金坚持上涨态势将在部分中心区域成为或许。但2022年仍将有百万量级新增供给涌入，这或将对租金添加及空置率下降带来必定的压力。

　　跟着疫情防控成为常态，上海商办商场逐渐复苏，2021年每个季度净吸纳量都超过了新增供给，挨近前史峰值。写字楼商场全年净吸纳同比翻倍，年底全市空置率同比下降2.6个百分点至14.2%。互联网科技巨子的扩张是首要助力者之一。在疫情和经济不确定性的影响下，相较于中小型企业的窘境，头部企业的抗压性反而使其具有更强的竞赛优势，并引领需求添加。除此之外，健康、稳妥、金融特别是外资金融职业也在2021年有显着的扩张。在此影响下，在线教育的全体性撤场对商场的影响被弱化。

　　市委经济作业会议指出，2022年经济作业要点是进一步发挥上海对国家方针支撑和国家战略牵引效果，加速培养强大展开新动能，在要害中心技能打破和工业链供给链安稳作业中发挥更大效果。聚集新工业300832）、新业态、新空间，全力培养经济展开新动能。一起资本商场也在大力向方针抢手职业注入，金融、科技、专业服务、零售、生命科学等职业活泼的体现将持续支撑全市租借需求。

　　更趋老练的疫情防控办法和稳步的经济添加也进一步增强了企业决心，预期主力职业的租户在未来仍将坚持较强的扩张志愿。全国作业面积需求估计在未来三年持续添加。估计未来三年，全国18个首要城市的写字楼净吸纳量累计可达2,000万平方米左右。

　　但当时商场也面对许多不利要素，新冠疫情仍会持续，国际商场不断动乱，写字楼商场各细分职业、不同商务区之间分解犹存，单个非中心板块净吸纳有所放缓，各职业进一步整合洗牌。后疫情年代，人们对作业空间的认知体现出交际特点的进步及对职工福祉的重视，高质量会集且交通商业配套齐备的新式商务区将持续遭到喜爱，企业与职工也愈加重视作业场所健康诉求。各业主需求经过质量进步、适应商场需求做出较大改动。

　　除了传统需求来历以外，国家大力扶持、活泼展开的高精尖制造业、生物医药技能和信息硬件等范畴估计会为商场带来新的添加点。作业楼商场在2021年根本触底，估计2022年全国性趋势坚持平稳添加。跟着很多优质项目入市，估计2022年上海作业楼商场全体净吸纳量与2021年比较将略有下降，但全体仍将处于高位，写字楼租借需求估计将坚持安稳。

　　前期，公司调整了战略展开方向，在做优做强现有房子租借、物业办理事务的根底上，进军房地产开发事务。陈述期内，在疫情影响下，公司运营情况坚持安稳，房子租借和物业办理事务收入和盈余情况有所进步，南昌广州路项目开发稳步推动，公司运营战略得到有用遵从。

　　2022年，公司董事会将要点晋级面向未来的项目开发才能和系统建造，一起做好现有房子租借和物业办理事务，有序保证和进步全体运营收入和盈余水平；全方位树立公司办理管控系统，进步科学办理水平；加速打造专业、高效的办理团队，树立立异、诚信、务实的企业文化，充沛发掘企业现有资源潜力，活泼报答广阔股东。

　　受疫情影响，国表里微观环境发生新的改变，国家层面提出了“逐渐构成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新展开格式”，对公司带来新的应战和机会。公司董事会将加强对商场环境改变的深入分析，遵从商业逻辑，坚持为客户和出资者不断发明价值。

　　一方面，施行聚集和城市深耕战略，在江西商场，以南昌为依据地，快速树立住所开发的操盘才能，经过项目的成功树立品牌。另一方面，不断做优做强房子租借、物业办理服务事务，捉住房地产从增量向存量转型的窗口期，持续推动房子租借及物业办理事务的拓宽晋级，进步企业全体盈余才能，为股东发明更大价值和报答。

　　2022年，公司将在2021年的根底上，依据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规矩》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的办理管控系统，进步公司办理水平，下降表里部运营危险，为企业持续健康展开保驾护航。

　　在战略转型晋级阶段，中心领导团队和优异的办理、专业人才是保证干成事的要害。2021年，公司将环绕“办理团队人员安稳、项目运作经历丰富，可以及时应对复杂多变的微观经济形势，坚持公司平稳较快展开”为导向，树立权责清晰、科学灵敏的决议方案系统，并经过内部审计、绩效考核、安排监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保证公司战略方针落地。

　　别的，公司将活泼探究“双循环”年代格式下立异式企业文化的饯别方向，将“立异、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章准则和办理行为，成为支撑公司展开的软实力。

　　2021年，国内新冠疫情尽管有所缓解，但国内经济仍遭到必定影响，企业运营遍及面对必定的困难和压力，公司作为面向中小微企业供给构思作业园区的服务组织，估计2022年仍将面对较大的运营压力和困难。公司将在做好现有房子租借、物业办理事务的根底上，活泼推动房地产开发事务战略落地，增强上市公司运营才能。

　　环绕广州路项目，紧盯商场节奏和客户需求，装备专业、高效的办理团队，打造具有区域商场竞赛力的产品，保证适销对路，快速去化，坚持健康安稳的现金回流侧重打造公司的口碑和品牌。为后续项目拓宽，区域做精做强，奠定坚实的根底。

　　一起，紧紧环绕项目运营，固话完善项目全周期规范化办理系统，树立以客户满意度为导向，以功率为支撑，以出售为抓手，以本钱为保证的价值链管控系统。

　　房子租借方面，盘点租借财物和工业园资源，进行改造晋级，进步财物增值、增值效应。一起，高规范策划商业中长时间展开规划，清晰未来展开方针、施行途径和落地方案，在综合体开发、文旅地产和工业园办理等方面，寻觅立异展开机会。

　　物业办理事务，细化办理流程，优化办理形式，活泼拓宽物业办理事务，不断增强运营才能，匹配公司轻财物运营形式的战略规划，为公司供给安稳持续的现金流及赢利。

　　加大复合型和立异式人才的引入和培养，高度重视人才培养，持续优化多层次训练系统，为公司持续健康展开供给坚实的人才保证。一起，持续完善激励机制，将公司方针与个人方针相统一，构成较强的团队凝聚力。

　　加大正向、正路的企业文化培养，环绕“立异、诚信、务实”的企业价值观，树立行为规范，融入干部的任职资历办理和人才的“选用育留”，打造一批敢打硬仗，能打胜仗的精英和主干。

　　2022年，跟着国内疫情逐渐得到操控，公司运营情况估计将得到改进。新的一年，咱们仍将努力奋斗、砥砺前行，保证公司全体事务杰出作业，不断为股东发明价值。

　　新冠疫情迸发后，对公司首要租借客户集体中小微企业运营情况发生较大程度的冲击。中小微企业租户的运运营绩安稳性和可持续性相对较弱，现金储藏较少，抗危险才能较差，此次疫情或许构成部分中小微企业的关闭和关停，必将发生短期内的退租、空租等现象，以及由此带来的公司首要项目的空置率上升。

　　公司搁置房子的从头改造，需求市政、规划等办理部分的支撑和批阅，因而方针改变将会影响房产改造作业，对公司土地和房产的改造租借以及征迁补偿收益存在不确定性影响。

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　　股东人数改变：年报显现，公司股东人数比上期（2021-09-30）添加5984户，起伏70.18%

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