从开发、制作、运营、处理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研讨和项目决议方案阶段、制作前期预备阶段、制作阶段、出售阶段和交给运用阶段。

　　开发项目经董事会（企业主）赞同开始立项后，转由企业战略发展研讨中心（策划部）进行可行性研讨。

　　可行性研讨的底子意图是完结项目决议方案的科学化、民主化，削减或防止出资决议方案的失误，进步项目开发制作的经济、社会和环境效益。

　　2、可行性研讨成员组成：经济师、商场剖析专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。

　　1）出资时机研讨。该阶段的首要使命是对出资项目首要是土地进行开始了解和意向性商洽，并对出资项目或出资方向提出主张，即在必定的区域和部分内，以自然资源和商场的查询猜测为根底，寻觅最有利的出资时机。出资时机研讨适当大略，首要依托抽象的估量而不是依托详细的剖析。假如时机研讨以为可行的，就能够进行下一阶段的作业。

　　2）开始可行性研讨，亦称“预可行性研讨”。在时机研讨的根底上，进一步对项目制作的或许性与潜在效益进行证明剖析。

　　3）详细可行性研讨，即一般所说的可行性研讨。详细可行性研讨是开发制作项目出资决议方案的根底，是在剖析项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出出资与否决议方案的关键步骤。

　　开发商获取土地运用权的程序土地运用权有偿出让的办法：出让办法是指政府作为国有土地的代表以什么办法或程序将国有土地运用权让与土地运用者。依照《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》国有土地运用权的出让办法有三种：协议、投标、拍卖。协议出让指土地运用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿运用土地的希望，由国有土地的代表与有意受让人进行1对1的商洽和商讨、洽谈出让土地运用权的有关事宜的这样一种出让办法。

　　投标出让是指在指定的期限内，由契合条件的单位或许个人以书面投标办法，竞投某地段土地运用权，由投标人依据必定的要求择优确认土地运用者（即土地运用权受让人）的出让办法。以投标办法出让土地运用权，不只要明晰合同两边当事人的权利义务，并且要明晰投标的效能及投标人在投标期限内应负的职责等。

　　拍卖又称竞投，有些当地也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时刻、地址，安排契合条件的土地运用权有意受让人参与，就所出让运用权的土地揭露叫价竞投，按“价高者得”的准则确认土地运用权受让人的一种出让办法。依照《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》，制作用地凡归于营利性的商品房开发、旅行、商业、文娱等用处的，有必要经过市土地交易中心挂牌出让国有土地运用权，并获得《成交确认书》，然后签定《国有土地运用权出让合同》。

　　开发商获得《国有土地运用权出让合同》后，到建管处处理修建方案报建手续，至地籍处处理土地证挂号手续。

　　3）属新增制作用地的，应供给《制作用地赞同书》；属存量用地的，应供给原土地运用者土地权源材料。

　　土地处理部分担任处理土地运用权出让和划拨土地运用权转让需补办出让手续的审阅和报批作业，远郊区、县房地局担任处理缺少10亩土地运用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审阅和报批作业。

　　房地局担任处理10亩以上（含10亩）的乡镇制作用地的划拨手续。区、县房地局担任处理10亩以下的乡镇制作用地的划拨手续。

　　征用犁地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部分审阅后报国务院赞同。

　　征用犁地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府赞同。

　　市房地局担任城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价点评作业及点评陈述的查看、地价审阅和报批作业投标受让土地运用权请求程序。

　　(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解状况，进行咨询，并到出让地块实地勘测，收集材料。

　　(4) 到指定地址处理出资挂号，提交企业工商营业执照、法人资历证明、银行资信证明，并按规则交纳投标确保金。

　　(6) 收到中标告诉书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签定土地运用权出让合同，并按合同的规则付出总地价款的必定份额作为定金。

　　(7) 按合同的约好付出余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地运用证，付清悉数地价后向市或区、县房地局请求正式国有土地运用证。

　　(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解状况，进行咨询，并到出让地块实地勘测，收集材料。

　　(4) 到指定地址处理竞投挂号，提交企业工商执照、法人资历证明、银行资信证明，并按规则交纳竞投确保金。

　　(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签定土地运用权出让合同，并按规则付出总地价款的必定份额作为定金。

　　(8)按合同的约好付出余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地运用证，付清悉数地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地运用证。

　　属运营性开发用地的，开发商经过投标、挂牌、竞买或协议出让程序获得《成交确认书》。凭此书处理土地出让或划拨手续，进行土地挂号，获得《国有土地运用权证》。

　　城市房子拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房子及其从属物等，不适应经济、社会发展需求的部分进行撤除重建，使城市的全体功用得到改进和进步。

　　1）政府安排拆迁：首要指经过批租、旧城改造办法获得土地运用权所触及拆迁。

　　3）拆迁人托付拆迁：适用开发商缺少拆迁经历时托付专门从事房子拆迁作业的单位进行。

　　(2)城市功用、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、日子服务设备等公共修建的制作和改造；

　　(3)环境处理，如扩展绿洲、处理污染工程等。因而，城市房子拆迁是伴跟着城市制作项目进行的，是城市制作的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于制作项意图前期作业阶段。

　　4）国有土地运用权赞同文件（制作用地赞同书或划拨决议书）5）拆迁署理单位和点评安排材料。

　　6）拆迁安顿方案和方案；（拆迁红线规划内房子面积、户数、性质、用处等根本状况；拆迁办法；拆迁期限；还建办法及还建期限；产权明晰的安顿用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

　　依据《市城市房子拆迁处理施行办法》的规则，房子拆迁处理部分在收到请求之日起30日内，对请求查看结束。契合条件的，依法收取拆迁处理费（住所为7元/平方米，非住所为3元/平方米），颁布房子拆迁答应证。开发商获得《房子拆迁答应证》后，即可安排拆迁，并与拆迁人签定安顿补偿协议。安顿补偿共有三种办法，一是钱银安顿，二是现房安顿，三是就地或异地还建。拆迁结束后，请求拆迁检验，获得《房子拆迁检验合格证》。

　　制作工程规划处理的首要内容有：修建处理、路途处理、管线处理、审定规划方案、核发制作工程规划答应证。

　　(1)在项目主张书报批或可行性研讨陈述编制之前，开发商要向规划局申报规划关键，规划处理部分应在关键告诉书中对批复时的参阅依据；

　　(2)在项目主张书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向请求单位下发选址规划定见告诉书，对项目用地的方位、面积、规划等供给较详细的定见，并须一起下达规划规划条件；

　　(3)规划规划条件，是项目选址后，由制作单位请求，规划部分下达的托付规划安排进行规划方案规划的依据性文件。开发商在完结方案规划后，须向规划部分提出审定请求；

　　(4)经过审定的规划方案，是编制开始规划或施工图的依据，也是获得制作用地规划答应证的必备条件；

　　(5)开发商依据审定的规划方案告诉书和可行性研讨陈述批复，并在规划主管部分咨询土地及拆迁部分有关用地及拆迁安顿的定见后，应向规划局申领制作用地规划答应证，该证是获得土地运用权的必备文件；

　　(6)申领制作工程规划答应证，是在项目列入年度正式方案后，请求处理开工手续之前，需进行的验证工程制作契合规划要求的最终法定程序，该证申办开工的必备文件。

　　进行营利性的房地产开发，有必要获得国有土地运用权才干进行。依据《城市房地产处理法》的有关规则，房地产开发用地一级商场获得办法有两种：即出让和划拨。经过出让办法获得运用权的法令凭证是国有土地运用权证：经过划拨获得土地运用权的暂时证件是制作用地赞同书或划拨决议书。

　　1、申办项目选址定点，获得《制作项目选址定见书》和《制作用地规划答应证》。并获得《制作项目选址定见书》的附件：规划规划（土地运用）条件

　　城市规划行政主管部分依据全市经济社会发展战略、城市总体规划、分区规划、操控性详细规划等各级规划，依照国家《城市规划法》、《制作项目选址规划处理办法》等，考虑制作项意图要求，在规则期限内提出规划方面的初审定见和选址定见。尔后，由城市规划行政主管部分会同土地处理部分并寻求项目所触及到的有关部分的定见，对初审定见及其选址提出复审定见，关于赞同的项目报政府批阅后，在规则的批阅期限内核发项目选址定见书。制作项目选址定见书的首要内容应包含：制作项意图根本状况和制作项目规划选址的首要依据。

　　城市制作用地规划处理的根本是依据城市规划确认的不同地段的土地运用性质和总体布局，决议制作工程能够运用哪些土地，不能够运用哪些土地，以及在满意制作项目功用和运用要求的前提下，怎么经济、合理地运用土地。城市规划行政主管部分对城市用地进行一致的规划处理，施行严厉的规划操控是施行城市规划的根本确保。

　　规划关键是方案立项或制作工程可行性研讨的规划根本依据。方案部分能够要求开发单位初始规划部分关于开发项意图定见，再行决议对可行性研讨陈述的批复。当制作单位完结方案报批手续之后，应到规划部分申报选址定点，以获取选址规划定见告诉书申报选址定点。处理上述“一书一证”时，需提交以下申报材料：

　　开发商获得《制作项目选址定见书》及《制作用地规划答应证》后，即可同步到a/建管处处理规划方案报建手续，获得《制作工程规划答应证》；b/到耕保处处理土地征用、转用手续，获得《制作用地赞同书》。到土地利用处处理土地出让合同或划拨手续，签定《国有土地运用权出让合同》或获得《制作用地划拨决议书》。c/到地籍处处理《国有土地运用权证》；到拆迁处处理《拆迁答应证》；

　　2、持规划方案和修建方案图纸到建管处请求修建方案报建，获得修建核位红线图和施工图。修建方案报建分两阶段。

　　1）规划方案批阅阶段，获得《规划修建方案赞同定见书》。在此阶段需求供给的材料为：a\1：2000地形图1份；b\1：500地形图1份（附路途红线及光盘）； c\制作项目规划修建方案图纸1套及光盘（大型项目需供给2-3个不同规划单位的规划方案及光盘）；d\“一书一证”及其附件（规划规划运用条件和规划用地规划线）

　　，获得修建核位红线份。在此阶段需求供给的材料为：a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决议书》；b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通讯管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部分查看定见或回执；c\施工图3份及光盘。3、申办

　　，获得修建核位红线图。红线定位包含修建红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位作业完结后，当修建物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，制作单位应请求红线验线。处理红线定位时应提交以下材料原件：

　　1）修建红线：批阅手续完全的红线图、修建施工图，以及修建红线放线告诉单。

　　4）若所放红线与规划路途或其它预留规划操控规划相关，制作单位还须到市级规划部分提取路途坐标及其它相关数据。

　　，处理结束后凭此告诉书到建管部分处理《施工答应证》。制作工程施工至正负零时，持告诉书等相关材料申办《制作工程规划答应证》。持修建红线图到城管部分固体废弃物处理处交纳垃圾处理费。申报《制作工程规划答应告诉书》应提交以下材料：

　　。申办结束后开发商持《制作工程规划答应证》至建管部分处理制作工程正负零以上部分相关施工手续；制作工程竣工后

　　3个月内，开发商持竣工图申办《制作工程规划检验合格证》。《制作工程规划答应证》时提交以下材料：1）《制作工程规划答应告诉书》；

　　制作项目报建挂号，请求投标，处理投标投标手续，确认勘测、规划、监理、施工部队。

　　制作工程交易中心依法有必要进行投标的项目规划和规划标准，依照省人民政府的规则施行。施工单项合同预算价在50万元人民币以上或修建面积到达1000m2 的制作工程新建、扩建和改建的修建的制作工程有必要进行投标。工程制作项目有必要在发包前,由制作单位或其托付署理安排到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程制作项目以下文书：立项的赞同文件、银行出具该工程项目资信证明、经赞同的制作用地证明和规划批阅文件等。工程制作项意图报建内容首要包含：工程称号、制作地址、出资规划、资金来源、当年出资额度、工程规划、拟开工与竣工日期、发包办法、工程筹建状况。

　　1) 制作单位或其托付的署理安排到制作工程交易中心（制作局）收取《工程制作项目报建表》。

　　3) 工程制作项目立项批文、资信证明、制作用地证明、规划批阅文件、施工图规划文件查看赞同书连同报建表一起提交。

　　4) 归于试桩制作工程项目,须处理试桩挂号手续。工程制作项意图出资和制作规划发生改变时,制作单位或其托付署理安排应及时到市交易中心进行弥补挂号o筹建担任人改变时,应处理改变手续。

　　2、审阅“一费制”收费确认表、核发缴款告诉填写《制作工程“一费制”收费确认表》按下列程序处理

　　20日内凭制作局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款告诉书》到署理银行专柜处理缴款手续。其它以中标价为核算基数的缴费项目，在招投标监督处理安排对投标投标状况书面陈述核准前按上述程序处理。

　　（一）投标人依据工程需求对投标请求人投标资历预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标请求人进行资历预审；

　　7家的，应从头发布投标公告；预审合格者过多时，又不方便直接确认的，应在市制作局选用随机办法抽取不少于7家的投标请求人。

　　（一）投标文件编制标人应依据投标文件和投标工程图纸以及工程技能标准要求，结合踏勘施工现场和投标答疑会所了解的状况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完结后应细心校核，按投标文件的规则打印、装订、密封和标志，并满意投标文件要求的份数。选用标准保密化鉴定技能标的（暗标）严厉按武建招办字[2002]18号文件规则施行。

　　1、投标文件的递送投标人应在投标文件要求提交投标文件的截止时刻前，将投标文件密封送达投标地址。在投标截止时限曾经，投标人能够对所递送的投标文件进行弥补、修正或撤回，弥补、修正的内容为投标文件的组成部分。并须按投标文件的规则进行编制、密封和标志。

　　在投标截止时刻前，投标人应做好投标文件的接纳作业。在接纳中应留意核对投标文件是

　　否按投标文件的规则进行密封和标志，并做好接纳时刻的记载，未按时或提早送达的，投标人应当拒收。

　　18小时以上，下午举行的评标会应提早4小时以上5小时以内）在招投标监督处理安排的监督下，经过市制作工程交易中心核算机体系按规则随机抽取评委，并供给以下材料：

　　2、署理银行代收专柜开具的以制作面积为核算基数的“一费制”收费项意图缴款凭证。

　　（三）制作局担任将已抽取评委的详细材料及告诉成果打印密封（密封套破损无效），别离交由投标人和招投标监督处理安排签收保存。

　　[第89号]令《房子修建和市政根底设备工程施工投标投标处理办法》进行。投标人应当在投标有用期截止时限30日前确认中标人。投标有用期应当在投标文件中载明。

　　15日内，向投标投标监督处理安排提交投标投标状况的书面陈述。在向投标投标监督处理安排提交招投标状况书面陈述核按时，应提交下列材料：

　　2、由署理银行代收专柜开具的以中标价为核算基数的“一费制”收费项意图缴款凭证。

　　30日内，依照投标文件和中标人的投标文件缔结书面合同；投标人和中标人不得再行缔结违背合同实质性内容的其他协议。缔结书面合同后7日内，中标人应当将合同送处理安排存案。

　　1）勘测、规划投标，应当获得该项意图制作用地规划答应证，并处理制作用地手续和立项批阅手续；

　　2）制作工程全进程监理投标，应当完结立项批阅手续；制作工程施工阶段监理投标，应当完结勘测和规划作业；

　　3）施工投标，应当完结立项批阅手续，制作资金现已实施，按规则应当施行制作监理的工程已签定制作监理合同；

　　4）材料、设备投标，应当完结规划作业，材料设备的技能功用现已确认，所需资金现已实施；

　　揭露投标工程应施行资历预审，聘请投标工程可施行资历预审，也可施行资历后审，但资历预审和资历后审不能一起进行。施工投标项目需求区分标段和确认工期的，投标人应当合理区分标段、确认工期，并在投标文件中载明。应活跃推行总承揽担任制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分隔投标，禁止投标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需求另行挑选承揽人的，有必要进入有形修建商场经过投标投标办法确认。任何为投标项意图前期预备或许监理作业供给规划、咨询服务的法人及其从属安排（单位），均不得参与该投标项意图投标。

　　投标办法：开发制作工程投标投标能够采纳揭露投标、聘请投标和洽谈议标等几种办法：

　　由投标单位经过报刊、播送、电视等转播前言发布投标布告，揭露请承揽者参与投标竞赛。凡具有规则条件的单位都可自愿参与投标。在很多的投标单位中挑选报价合理、工期较短、诺言杰出的承揽商。这种揭露投标办法，因为参与投标的单位较多，所以查看投标资历及其标书的作业量较大，投标费用开支较多。施行揭露投标工程应施行投标人资历预审，当资历预审的潜在投标人过多时，由投标人经过随机办法从中挑选投标人，且数量不得少于

　　7家。揭露投标一般适用于工程规划较大、技能杂乱、报价水平不易把握的大中型工程制作制作项目，以及收购数量多，金额大的物资设备、材料的供给。

　　投标单位不揭露发布投标布告，而是依据工程特色向经预先挑选的承揽商宣布投标告诉书或聘请函，然后依据各单位回函答复状况，确认投标方针，请他们参与投标项意图投标竞赛。聘请参与投标单位的个数，世界各国都有规则，我省在有关规则中，明晰要求不少于三家。聘请投标办法因为对聘请方针的技能、经历和诺言方面比较了解和信赖，所以安排作业比较简单。

　　不只能够节约投标费用、缩短投标作业的周期，也能够进步投标中标率。聘请投标归于有限竞赛性投标，这种投标办法约束了竞赛规划，有或许失掉优异的投标者。施行聘请投标工程可施行投标人资历预审，也能够施行投标人资历后审。

　　由制作单位直接挑选投标单位，就工程的工期和造价等条件，两边直接商谈中标条件和要求。参与议标的单位应不少于两家。议标适用于投标作业展开有困难的区域。工程规划不大、专业性较强或特殊要求多，面临造价要求并不非常严苛的工程项目。两边在投标投标进程中费用开销最少，投标作业的周期也最短。议标缺少竞赛性，在造价上一般都偏高。

　　投标作业由开发公司掌管，没有安排投标和编制标底才能的开发公司，可托付工程咨询公司等投标服务公司署理。但这类服务安排有必要具有必定技能资质，具有法人地位，经投标投标处理部分查看赞同的企事业单位。

　　分发投标文件及有关技能材料、图纸等，安排投标单位现场勘测和投标文件答疑；

　　投标请求书应当包含以下首要内容：项目称号、状况、概算；开发公司担任安排投标的人员的名字、年纪、事务简历、职务、职称；资金来源及实施状况；图纸、场所等状况是否具有投标条件；投标办法。

　　工程制作投标投标有必要编制完好的投标文件和投标标书。投标文件和投标标书一经宣布，除还有规则外，一般不得改变。投标有必要依据有关规则编制标底，并送政府主管投标投标的部分或其托付单位查看赞同。编制标底人员的资历，须审阅赞同。此外，一个投标工程，只能编制一个标底。

　　为了确保投标的公正性，应当以投标单位为主，聘请有关部分及专家树立评标领导小组，进行评标、决标。关于大中型制作项目，投标单位还能够聘请经历丰富、有较高技能和经济点评水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出点评。在此根底上，引荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确认中标单位。假如决标成果有损于国家利益时，政府主管投标投标的部分，有权予以否决。

　　投标单位在提交投标标书的一起，有必要提交由其开户银行出具的投标确保金证书。投标单位中标后，假如回绝承当中标的工程使命，投标单位有权向为其出具保函的单位讨取投标确保金。

　　签定承发包合一起，有必要严厉施行标书的各项条件，不得修正和改变；两边应交换各自开户银行出具的履约确保金证书。确保金额在合同期满后应当退回。

　　投标单位和中标单位签定合同后毁约，对方有权持履约确保金证书向其担保银行索兑确保金。因为违约给对方形成的丢失如超越履约确保金的，还应补偿履约确保金的缺少部分。

　　6）资历预审文件7）资历预审鉴定陈述8）投标文件9）购买投标文件挂号表10）答疑会纪要(或答疑材料)及签收回执11）标底(工程预算书)及市制作工程项目造价咨询核准证(如有标底)

　　14）开标会报到表15）投标记载一览表16）投标函及投标函附表17）评委评分表18）评分汇总表19）评标陈述20）投标投标状况书面陈述21）中标告诉书及中标公示证明22）处理建管手续联络单23）合同存案表24）行政事业性收费、基金缴款告诉书及收据25）制作处理收费确认表（共2份）26）安全和文明施工开工检验合格证

　　按企业的制作成绩、人员本质、处理水平、资金数量、技能装备等，将工程总承揽企业资质挂号为为一、二级；施工承揽企业资质挂号分为一至四级。各资质挂号标准及承揽工程规划由制作部一致拟定、发布。现在，施工企业资质挂号标准按

　　1989年制作部《施工企业资质等级标准》施行。企业资质等级施行分级批阅。一级企业由制作部批阅，二至四级依据从属关系由国务院有关部分和省、自治区、直辖市制作行政主管部分批阅，经查看合格的企业由自治处理部分颁布《修建业企业资质证书》

　　企业资质动态处理是指因为状况改变，当构成及影响企业资质的条件现已高于或低于原定资质标准时，由资质处理部分对其资质等级或承揽工程规划作相应调整的处理。动态处理经过资质年度查看和其它办法的监督查看进行。对企业资质的晋级、降级施行公告准则。施行动态处理，首要是为了突出在商场竞赛机制中内涵本质和用户点评对其资质的决议作用。经过对企业的资质查看确认资质等级，由资质等级确认企业接受施工使命的规划与规划；经过对企业运营果冻及作业成绩的查核来从头鉴定资质等级。这种双向的动态的资质处理便是我国对施工企业进行行业处理的首要手法和发展方向。

　　跟着加工处理体制改革的不断深入，呈现了以完结工程项目总承揽为主旨的企业集团。这种对工程从立项到交给适用全进程承揽的企业，称为工程项目总承揽企业。为加强对工程项目总承揽企业的资质处理，

　　1992年4月制作部发布了《工程总承揽企业资质处理暂行规则》。工程项目总承揽企业资质分为三级。《暂行规则》从企业曾承当国总承揽的工程数量、自有资金、人员本质、专业人员数量、企业承揽总产值等方面规则了各资质等级须具有的详细条件。2003年7月，制作部出台文件，废止《工程总承揽资历证书》，对从事工程总承揽事务的企业不专门树立工程总承揽资质。具有工程勘测、规划或施工总承揽资质的企业能够在其资质等级答应的工程项目规划内展开工程总承揽事务。但工程的施工应由具有相应施工承揽资质的企业承当。

　　其一是工程总承揽办法，即指从事工程总承揽的企业（以下简称工程总承揽企业）受业主托付，依照合同约好对工程项意图勘测、规划、收购、施工、试运行（竣工检验）等施行全进程或若干阶段的承揽。工程总承揽企业依照合同约好对工程项意图质量、工期、造价等向业主担任。工程总承揽企业可依法将所承揽工程中的部分作业发包给具有相应资质的分包企业；分包企业依照分包合同的约好对总承揽企业担任。工程总承揽办法通行的做法有四种，即规划收购施工（EPC）/交钥匙总承揽、规划—施工总承揽（D-B）、依据工程项意图不同规划、类型和业首要求，还可选用规划—收购总承揽（E-P）、收购—施工总承揽(P-C)等办法。

　　其二是工程项目处理办法，工程项目处理是指从事工程项目处理的企业受业主托付，依照合同约好，代表业主对工程项意图安排施行进行全进程或若干阶段的处理和服务。工程项目处理企业不直接与该工程项意图总承揽企业或勘测、规划、供货、施工等企业签定合同，但能够按合同约好，帮忙业主与工程项意图总承揽企业或勘测、规划、供货、施工等企业签定合同，并受业主托付监督合同的施行。工程项目处理有两种根本办法，即项目处理服务型或项目处理承揽型，项目处理服务是指工程项目处理企业依照合同约好，在工程项目决议方案阶段，为业主编制可行性研讨陈述，进行可行性剖析和项目策划；在工程项目施行阶段，为业主供给投标署理、规划处理、收购处理、施工处理和试运行（竣工检验）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进展、费用、合同、信息等处理和操控。工程项目处理企业一般应依照合同约好承当相应的处理职责。项目处理承揽是指工程项目处理企业依照合同约好，除完结项目处理服务的悉数作业内容外，还能够担任完结合同约好的工程开始规划（根底工程规划）等作业。关于需求完结工程开始规划（根底工程规划）作业的工程项目处理企业，应当具有相应的工程规划资质。项目处理承揽企业一般应当依照合同约好承当必定的处理危险和经济职责。

　　工程制作阶段，指房地产开发项目从列入年度施工方案起，到项目施工悉数完结，经过制作主管部分掌管的归纳检验，到达客户能够住用程序的进程。本阶段开发商要完结的首要报批手续有：在获得土地运用权后，向计委请求列入年度施工方案；一起，与

　　“四源”供给单位签定供源协议，按规则付出有关费用。尔后，向建委提出请求开工陈述，填写制作开发批阅表；到市投标投标处理办公室，处理投标赞同手续，挑选施工单位；到工程制作质量监督总站（站），处理质量监督注册手续；到建委申领制作工程开工证。项目竣工后，及时报请制作主管部分进行制作工程归纳检验及制作工程规划检验。

　　1、施工答应证申办规划：在中华人民共和国境内从事各类房子修建及其从属设备的制作、装饰装饰和与其配套的线路、管道、设备的装置，以及乡镇市政根底设备工程的施工，制作单位在开工前应当依照本办法的规则，向工程所在地的县级以上人民政府制作行政主管部分（以下简称发证机关）请求收取施工答应证。工程出资额在３０万元以下或许修建面积在３００平方米以下的修建工程，能够不请求处理施工答应证。依照国务院规则的权限和程序赞同开工陈述的修建工程，不再收取施工答应证。

　　1）填写《修建工程施工答应证请求表》，并收取《处理修建工程施工答应证必备材料清单》。

　　2）供给以下必备材料：《制作工程用地答应证》；《制作工程规划答应证》；《拆迁答应证》或施工现场是否具有施工条件的证明；中标告诉书及施工合同；施工图纸及技能材料；施工安排规划；监理合同或制作单位工程技能人员状况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工答应请求表和处理建管手续联络单。

　　3）制作单位应当自收取施工答应证之日起三个月内开工。因故不能如期开工的，应当向发证机关请求延期；延期以两次为限，每次不超越三个月。既不开工又不请求延期或许超越延期时限的，施工答应证自行报废。

　　（二十三）市行政事业性收费、基金缴款告诉书及收据；市制作处理收费确认表（共

　　商品房出售有商品房预售和现售两种办法。商品房预售是指房地产开发企业将正在制作中的房子预先出售给承购人，由承购人付出定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工检验合格的商品房出售给买受人，并由买受人付出房价款的行为。商品房现售标准是指房子现已过竣工检验或分期检验，并获得《房地产开发运营项目交给运用证》。

　　商品房预售施行答应证准则。未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，获得《商品房预售许

　　可证》。开发企业请求处理《商品房预售答应证》应当提交下列证件（复印件）及材料：

　　3、按供给预售的商品房核算，投入开发制作的资金到达工程制作总出资的25%以上，并现已确认施工进展和竣工交给日期。规则为多层修建完结主体结构的悉数；小高层修建完结主体结构的三分之二；高层修建完结主体结构的二分之一。

　　6、商品房预售方案。预售方案应当阐明商品房的方位、装饰标准、竣工交给日期、预售总面积、交给运用后的物业处理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　商品房现售施行现售存案证。现售存案证只用办一次，直到房子悉数卖光，不用每年替换，当顾客看到该证是上一年处理的，也能够照买不误。应当契合以下条件：

　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设备具有交给运用条件，其他配套根底设备和公共设备具有交给运用条件或许已确认施工进展和交给日期；

　　消费个案描绘置业参谋营销理念提高营销核心理念提高卖点体系规划与提高营销战略与主线战略置业参谋营销进犯体系树立现场进犯体系的树立价格定位及战略价格战略价格定位定价预控及阐明付款办法主张出售额动态测算项目促销方案主张途径促销主张公关活动促销主张客户促销主张品牌促销主张演示单位及环境的规划主张置业参谋营销预算推行费用估计营销费用估计（六）

　　功用区分主张装饰方向主张样板房的功用区分界说看房通道的布局主张传播前言的确认及详细前言发布方案项方针识（LOGO）规划中英文标准字规划标准色系辅佐色系标准组合标准特许组合禁用组合出售训练出售处理策划出售部队进驻出售施行第三阶段：推行主题的拟定1. 推行标语的拟定

　　传真纸、 文件袋 、请柬、作业卡、 水杯、烟灰缸、垃圾桶 、 车体、工地围墙规划、工地广告牌规划、导示牌规划、条幅规划、路旗规划 、挂旗规划 、车体包装规划 、 首要街区大型形象广告牌的规划、展板规划、售楼处导示招贴、 喷绘画规划、看楼通道规划、户形形象阐明规划、样板房导示卡、牌、标志等规划 、行车导示体系规划、售楼书 、售楼杂志、宣扬折页、宣扬海报、 邮寄单张 、 影视广告脚本构思

　　广告作用测定与监控竞赛对手监控竞赛者咨询陈述竞赛者广告监控及详细剖析出售操控及月度方针拟定2、出售合同的签定。3、按揭处理。

　　借款方针：在本地购买自住住宅，一起在当地住宅资金处理中心体系交存住宅公积金的住宅公积金交存人和汇交单位的离退休员工。借款条件：

　　1、具有当地乡镇常住户口或有用居留身份（如身份证、户口簿、武士证件、暂住证等）；