2021年头，笔者从前撰文《2021年房地产商场或许呈现五大趋势》（拜见《每日经济新闻》2021年3月30日），这五大趋势别离是：（1）商场呈现分解，中心城市的房价走势将强于非中心城市；（2）在“三线四档”方针影响下，房地产将进入低添加乃至负添加年代，房地产开发企业的收益率将快速下降，房地产企业将敞开去杠杆阶段；（3）为了寻觅新的盈余添加点，房地产开发企业将敞开多元化运营测验；（4）数字化科技转型将成为房地产开发企业新的趋势；（5）市值办理和信誉办理将受到重视。

　　在遭受新冠疫情冲击下，2020年的新房成交额仍然创前史新高，使得本年头的房地产商场充溢达观气氛，笔者的上述猜测剖析归于失望派，当然也是少数派。本年的商场走势与笔者的判别根本共同，7月份之后的商场运转状况比年头的失望猜测还要差，商场呈现了显着的拐点信号，或许这是我国房地产商场长时间趋势的拐点。笔者别离从出售、出资、土地等几方面进行总结如下：

　　2021年的商品房出售高开低走，7月份之后呈现负添加。2021年1-10月份，商品房出售面积143041万平方米，两年均匀添加3.6%；增速较三季度末回落1个百分点。商品房出售额147185亿元，两年均匀添加8.8%，增速较三季度末回落1.1个百分点。

　　从单月出售数据走势看（拜见下图），商品住所出售从2021年7月份开端呈现大逆转，上半年的房地产出售虽然高开低走，但全体仍然创前史新高，7月份之后同比呈现负添加，且呈加速下滑态势。金九缺席，银十不再，楼市买卖加速下滑。10月份商品住所出售面积、出售额同比别离下降24.11%、24.13%，降幅较9月份别离扩展8.3、7.2个百分点。

　　高频数据显现，11月中上旬，楼市出售仍然下行。我国指数研讨院要点监测的20个城市商品住所，11月第一周（11月1日-11月7日），成交面积环比下降19.4%，同比下降36.6%；11月第二周（11月8日-11月14日），成交面积环比下降5.8%，同比下降26.5%。

　　二手房成交量自6月份之后逐月下滑，10月份跌至前史低位。二手房数据咱们采纳贝壳研讨院的数据，据贝壳50城1二手房监测数据，10月50城二手房全体成交量与9月根本相等，单月同比降幅扩展至48%，单月成交量维持在2019年3月以来底部（除疫情刚发生的2020年1、2月之外）。50城中有41城（9月38城）成交量低于2019-2020年月成交均值，32城10月买卖量跌破均值超20%。

　　房地产开发出资月度数据在7月份之后相同快速下滑。2021年1-10月份，全国房地产开发出资124934亿元，两年均匀添加6.8%，增速较上期回落0.4个百分点。10月份房地产开发出资同比下降5.4%，降幅较上月扩展1.9个百分点。新开工面积从7月份开端接连4个月负添加且降幅继续扩展，这是我国房地产商场罕见的现象（拜见下图）。

　　土地商场供需继续双降。中指研讨院数据显现：全国300城，10月住所用地供应、成交面积同比别离下降29.59%、57.96%，降幅较上期继续扩展。10月住所用地出让金达2774.57亿元，环比下降42.65%,同比下降34.09%。均匀溢价率为2.7%,较上月下降1.48个百分点,较去年同期下降10.95个百分点。

　　房地产开发资金来源继续恶化。1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，两年均匀添加7.1%，增速较上期继续回落0.6个百分点。其间，国内借款降幅扩展至10%；自筹资金、定金及预收款、个人按揭借款同比增速较上期别离回落1、4.6、1个百分点。

　　龙头房地产开发企业的融资总量大幅下降。克而瑞研讨显现：10月排名前100家房地产开发企业的融资总量为367.35亿元，环比下降 54.5%，同比下降71.3%，融资量到达近年来新低。其间发债总额116.09亿元，环比下降74.5%，同比下降78.6%。

　　房企境内外债券融资规划进一步缩短。贝壳研讨院数据显现：1-10月房企境内外债券融资同比下降24%，前1-10月累计降幅较前三季度进一步增大。其间，10月单月境内外债券融资较上月削减31笔，发行规划折合人民币约304亿元，环比削减55.9%，同比削减56.1%。

　　大型房地产开发企业的债款违约事情频频呈现是2021年房地产商场的典型特征。到2021年11月末，债款违约房企名单包含我国恒大、华夏美好、蓝光开展、协信远创、泰禾、我国泛海、北大资源、阳光100我国、新力控股、把戏年、佳兆业、年代我国、阳光城等。违约事情发生后，相关企业股票市值大跌，市值跌落起伏挨近六成；债券价格被大幅打折，都已跌至30美元以下。

　　根据咱们的查询及商场调研材料，导致当时房地产商场快速降温的首要原因是多方面的，既有房地产调控方针效果的成果，也与恒大等房地产龙头企业呈现债款危机对商场冲击有关。

　　2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财政目标出台了“三线年末又对商业银行的房地产金融事务集中度办理提出详细目标要求。这些房地产金融调控方针对遏止房地产开发企业的高负债扩张起到了杰出的效果，有利于完善房地产商场的长效机制。有关部门在出台“三线四挡”方针时，考虑到商场的安稳，对财政数据不合格的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此方针在履行过程中呈现层层加码现象，财政不合格的企业根本失去了融资才能，有些商业银行乃至呈现提早抽贷现象，致使房地产商场呈现了必定程度的流动性梗阻。

　　为了遏止部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房辅导价方针，居民购房请求按揭借款有必要依照辅导价进行，下降了居民购房的财政杠杆，这对下降房地产金融的危险是有积极意义的。但此方针在出台之初对商场需求的抑制效果是非常显着的，直接表现是商场买卖量呈现大起伏萎缩。深圳是首要推出二手房辅导价格的城市，在出台此项方针后，深圳二手房买卖量降到了每月2000套左右，相当于方针出台之前的20%左右。

　　上海在8月推出二手房请求房贷参阅合同网签价、银行评估价、涉税评估价，履行“三价就低”准则作为借款请求房价规范，这是8月上海二手房成交量下降约30%的最首要原因。

　　二手房辅导价办法使得楼市的流动性收到较大的冲击，单个城市的二手房辅导价办法对全体的房地产商场影响有限，但假如越来越多的城市开端施行二手房辅导价办法，其负面影响是不行忽视的。

　　商业银行为了满意房地产金融集中度的要求，有必要对房地产金融事务作适度调整，有些银行分支机构呈现了按揭借款放款慢的现象，停贷规划扩展。根据一线查询，现在要点城市均匀房贷放贷周期延伸到60多天，放贷周期显着延伸。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷事务暂停，部分银行已告诉客户额度严峻放贷或许需要等至2022年。9月底人民银行提出“两个保护”（保护房地产商场安稳，保护顾客合法权益），按揭借款的放款速度有所加速。

　　最近两年来，先后稀有家大型房地产开发企业呈现债款违约事情，典型案例如：泰禾集团、华夏美好等，但这些企业的资产负债规划不大，这几家公司的年出售额均在一千亿左右，债款规划也在千亿左右。这些房地产开发企业的债款违约不会对房地产商场大局发生冲击。但最近几个月来，恒大地产的违约事情对商场发生了巨大的冲击。

　　恒大地产是“高杠杆、高负债、高周转”运营的典型代表，从置办土地开端，每个环节均采纳高杠杆形式操作，这是它规划敏捷扩张的要害，它不只要巨额的有息负债，并且有规划巨大的无息负债，债权人不只要金融机构，还包含建筑商、供货商，乃至包含公司的一切职工。

　　为了应对债款危机，该公司打折卖房或以房抵债的状况。该公司在全国上千个城市都有在售的楼盘，该公司打折卖房对商场预期有直接冲击。在其影响下，迫使更多的房地产开发企业参加降价卖房的队伍，商场进入恶性循环。

　　恒大的债款危机还直接影响到金融机构对房地产金融事务的决心。在恒大危机迸发之前，金融机构挑选和辨认房地产开发企业信誉的首要规范是出售规划，年出售规划排名靠前的公司被以为是优质客户。该公司呈现债款危机打破了金融机构对房地产龙头企业的崇奉，表现为房地产开发企业的融资愈加困难，事实上形成了房地产金融的紧缩效应。

　　房地产商场的中长时间趋势与经济根本面有关，短期趋势由宏观方针决议，在剖析和猜测2022年房地产商场短期动摇趋势时，咱们侧重从剖析房地产调控方针下手。笔者以为，2022年的房地产调控方针将呈现微调，房地产商场最坏的阶段或许现已曩昔，但难以再次呈现V型回转。原因如下：

　　回顾曩昔20余年房地产商场运转的特色，宏观调控方针与房地产商场之间存在显着的相关性，房地产商场一向充当着宏观调控的东西，每逢经济下行压力加大，影响房地产商场总是成为必选动作。

　　最近一次相似的方针操作是2018年。2018年头确认的宏观调控的基调是“去杠杆”，至2018下半年房地产商场呈现趋势性回调痕迹，经济下行压力也随之加大，2018年第四季度就出台了比如放松限购及添加房地产融资途径的方针办法，房地产商场呈现快速回转。2019年一季度楼市各项数据呈现回暖，房地产商场呈现典型的V型回转。

　　当时，经济下行压力超越2018年末，房地产商场也呈现快速下滑，从10月份开端房地产金融方针暖风频吹（见下表）。因而，许多剖析人士等待房地产商场在2022年再次演出V型回转。

　　当时的房地产金融方针改动更多地表现“防危险”的思路，“房住不炒”的辅导思想不会改动。我国之所以“不再把房地产商场作为短期影响经济的手法”（2019年7月底政治局会议精神），与我国经济及人口开展的阶段有关。我国乡镇人均住所建筑面积现已超越40平方米，超越中等收入国家的住所消费水平，乡镇户均套数超越了1；乡镇化人口比例现已超越60%，乡镇化现已挨近结尾；人口晚年化现已快速到来，1962年至1975年出世的人口将步入退休年龄。我国乡镇的房价现已与居民收入水平相违背，每年巨额的归还按揭借款的压力现已严峻影响到居民消费。

　　从方针操作层面看，2020年8月份出台的旨在操控房地产开发商财政杠杆危险“三线四挡”方针，为房地产开发企业财政扩张行为设置了鸿沟。除非有关部门清晰废弃“三线四挡”方针，让房地产开发企业从头回到曩昔任意扩张的年代，明显这是不或许的。

　　自本年十月中旬全国人大授权国务院试点房地产税之后，引起广泛重视，关于征收房地产税对商场的影响，当时的观念较为一致，普遍以为房地产税短期内对楼市有必定冲击，长时间来看影响不大。得出以上观念的根据首要是参阅美、日、韩等国经历，以及上海、重庆进行的房产税试点经历。

　　笔者以为，当时我国征收房地产税的状况与2005年的韩国有很大的差异，2005年韩国的房地产商场正处在上升周期，而当时的我国房地产商场现已从上升周期向下行周期改变。十年前上海和重庆的房地产税试点税基比较窄，没有触及存量住所，因而，上海和重庆的试点经历对未来的参阅效果有限。

　　征收房地产税或许使住所租金上涨，直接影响到租房者的利益。当时一线城市和二线城市的住所租金收益率只要1.5%左右，远低于按揭借款的利率（5%左右），也低于银行理财产品的收益率（3%左右）。征收房地产税必然影响租金上涨，受损的是租房者的利益。关于难以经过租金上涨来搬运税收本钱添加的住所，持有本钱的添加或许使住所一切者卖出住所。在房价继续上涨了20余年之后，房地产商场累积了巨大的“获利盘”，征收房地产税或许会导致这些“获利盘”套现，短期内或许导致有些城市的住所供求关系呈现较大动摇。商场供求关系改动会导致土地出让收入呈现大起伏跌落，影响地方政府的财政收入。现在现已呈现大比例的土地流拍，征收房地产税会加重该预期。

　　[1]贝壳二手房50城包含：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、姑苏、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。