20世纪90年代住所准则变革以来，我国房地工业展开迅速，不只显着改进居民寓居条件，还在拉动经济添加、促进工作等方面发挥重要效果。本文运用投入产出模型，从房地产供应和需求两个视点系统研讨了房地工业对我国经济添加和工作的直接和直接拉动效果。研讨发现，虽然从出产视点看，房地工业添加值占GDP比重不高，但从需求视点看，房地产消费和房地产出资对开销法GDP添加奉献较大。当时，房地产消费占开销法GDP的比重约为7%，对开销法GDP添加的奉献率约为7%-8%。房地产开发出资对开销法GDP添加的直接奉献率约为7%。因为房地工业具有链条长、相关职业多的特色，房地产开发出资对其他职业添加值具有较强的直接拉动效果。2020年，房地产开发出资直接拉动GDP约7.5万亿，占当年GDP的7.4%左右。此外，虽然房地工业自身的工作拉动才能并不强，但与之密切相关的修建业和金融业工作拉动才能较强。近年来，房地产调控坚持“房住不炒”总基调，2021年在一系列方针调控下，房地产开发出资增速逐渐下滑。考虑房地产企业融资以及房地产商场展开状况，结合基数要素，估计2022年房地产开发出资增速将继续下滑。本文估计，在失望、中性和达观景象下，2022年房地产开发出资别离添加2.5%、4%和5.5%。依据投入产出模型核算，失望和中性景象将别离下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点；达观景象将拉动GDP添加0.05个百分点。2022年经济稳添加压力依然较大，无论是房地产调控短期方针仍是长时间方针的拟定，都需求充分考虑房地工业过快下滑对宏观经济带来的影响。

　　跟着我国房地产商场的不断展开，房地工业添加值从1978年的79.7亿元，快速添加到2020年的74552.53亿元。在这40多年的时间里，房地产添加值的年均增速为17.7%左右，显着快于同期GDP年均增速（8.3%）。一起，房地产添加值占GDP的比重也逐渐进步（图1）。1978年至1986年，房地产商场化进程还未敞开，住所首要按方案出产和分配，房地产添加值占GDP比重低于3%，且绝大多数年份低于2.5%。1987年至1997年，房地产商场化变革处于探究阶段，房地产添加值占GDP比重坐落3%-4%区间。1998年，国务院印发《关于进一步深化住所准则变革，加速住所制作的告诉》，提出展开住所交易商场，加速住所制作的变革方针，房地产商场化展开正式开端。随后，房地产商场快速展开，除2008年等单个年份有所动摇外，房地产添加值占GDP比重继续进步，从1998年的4%进步到2020年的7.3%。

　　本文运用不变价房地产添加值与不变价GDP来核算房地产添加值对GDP添加的奉献率[1]，核算公式为：房地产对GDP添加奉献率= 不变价房地产添加值/ 不变价GDP 100%；房地产对第三工业添加值添加奉献率的核算同理。核算发现，房地产添加值对GDP添加的奉献率的改变大致可分为2个阶段（图2）。1979年至2007年，房地产添加值对GDP添加的奉献率动摇上升，由1979年的1.2%，上升为2007年的5.8%。2008年，受金融危机冲击，房地产添加值对GDP添加的奉献率降为0.2%，但2009年即反弹为4.1%。2009年后，房地产添加值对GDP添加的奉献率稳中有降，除2016年和2020年外，根本坚持在3%以下。

　　居民消费开销中的寓居类消费开销包含房租、住所修理办理费、水电煤气费用和自有住所虚拟租金开销，这些消费构成房地产消费。学习许宪春（2015）关于房地产消费的预算办法，本文选用居民消费开销中的寓居类消费开销来预算房地产消费[2]，因不包含居民自有住所虚拟租金部分，因而存在必定的轻视。自2013年以来[3]，房地产消费开销占居民消费开销比重根本安稳在18%-19%左右，占终究消费开销比重则安稳在12.5%-13.5%左右（表1）。房地产消费开销占开销法GDP比重出现上升趋势，2013年为6.88%，2018年及今后则坚持在7%以上。此外，除单个年份外，房地产消费对开销法GDP添加的拉动效果根本坚持在7.5%-8.5%左右。

　　自1986年我国构成房地产开发核算准则以来，房地产开发出资的展开可分为4个阶段。2000年前，我国房地产开发出资增速较不安稳。1987年至1999年，房地产开发出资年均添加31.7%，增速最高年份1993年为165%，最低年份1990年为-7.22%（图3）。2000年至2010年为高速展开阶段，年均增速为25.5%。2011年至2015年，房地产开发出资增速逐渐下行，由2011年的28.05%下降至2015年的1%以下。2016年以来，房地产开发出资增速又逐渐上升，2020年升至7%。

　　固定资本构成总额是开销法GDP的组成部分，指常住单位在必守时期内获得的固定资产减去处置的固定资产的价值总额，详细包含有形和无形固定资本构成总额。全社会固定资产出资是以钱银办法体现的在必守时期内全社会制作和置办固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称，包含500万元及以上制作项目出资、房地产开发出资和乡村住户固定资产出资三部分，反映固定资产出资规模、结构和展开速度，是查询工程进度和查核出资效果的重要依据。房地产开发出资是指悉数房地产开发法人单位（以下简称“房地产开发企业”）一致开发的房子修建物[4]、配套的服务设备[5]，以及土地开发工程[6]和土地置办[7]的出资，分为修建工程、设备工程、设备工用具置办和其他费用[8]。

　　实践核算操作中，固定资本构成总额是在全社会固定资产出资的根底上，对数据口径进行调整后得到的。两者之间的不同首要有四个方面：一是全社会固定资产出资额包含土地置办费、旧修建物置办费和旧设备置办费，固定资本构成总额则不包含这些费用。二是全社会固定资产出资额只包含方案总出资500万元以上项目的出资，不包含500万元以下项目的出资，不包含固定资产的零散置办；固定资本构成总额包含方案总出资500万元以上和以下项目的出资，以及固定资产的零散置办。三是全社会固定资产出资额不包含商品房出售增值、新产品试制添加的固定资产以及未经过正式立项的土地改良开销；固定资本构成总额包含这些价值。四是全社会固定资产出资额只包含有形固定资产的添加，固定资本构成总额既包含有形固定资产的添加，也包含矿产勘探、核算机软件等无形固定资产的添加。

　　房地产开发出资是全社会固定资产出资的重要组成部分，也是固定资本构成总额核算的重要根底材料，但房地产开发出资和固定资本构成总额之间的口径规模存在两大差异。一是房地产开发出资包含土地和旧修建物的置办费，固定资本构成总额不包含这部分费用；二是房地产开发出资不包含商品房出售增值[9]，而固定资本构成总额包含这部分价值。

　　房地产开发出资占全社会固定资产出资比重自1987年以来全体呈动摇上升趋势，由1987年的3.95%上升为2020年的26.83%（图4）。房地产开发出资添加对全社会固定资产出资添加的奉献率[10]的改变阅历了动摇平稳再动摇的进程。1987年至1999年动摇较为剧烈，奉献率最低的是1990年，为-18.48%，最高的是1999年，到达33.76%；2000年至2007年期间相对平稳，奉献率根本坚持在15%-30%区间内；2008年以来，奉献率再次出现较大起伏动摇，尤其是2018年和2019年，奉献首先升至235.88%后又降至-14.07%。

　　鉴于以上论述的房地产开发出资、全社会固定资产出资和固定资本构成总额之间的联系，本文经过开销法GDP中的固定资本构成总额对GDP添加的奉献，来核算房地产开发出资对国民经济添加的奉献。因为土地置办费占房地产开发出资的比重远远大于土地置办费占全社会固定资产出资的比重，且土地置办费不能计入固定资本构成总额，若在核算时直接运用房地产开发出资占全社会固定资产出资的比重，不除掉土地置办费，则会显着高估房地产开发出资构成的固定资本构成总额占开销法GDP的比重，然后高估或轻视房地产开发出资对GDP添加的奉献率。因而，本文运用“固定资本构成总额占开销法GDP比重”和“扣除土地置办费之后的房地产开发出资占扣除土地置办费之后的全社会固定资产出资比重”，核算出房地产开发出资构成的固定资本构成总额占开销法GDP的比重；再运用“固定资本构成总额对GDP添加的奉献率”，以及“扣除土地置办费之后的房地产开发出资占扣除土地置办费之后的全社会固定资产出资的比重”，核算出房地产开发出资对GDP添加的奉献率。

　　研讨发现，房地产开发出资构成的固定资本构成总额占开销法GDP的比重自2002年以来，阅历震动上升、高位平稳和稳步下降三个阶段（表2）。2002年至2009年，该比重由5.3%逐渐上升为6.07%；2010年至2013年该比重均高于7%；2014年至2018年，该比重逐渐由6.85%下降至5.92%；但2018、2019年又上升至8.53%。2002年至2020年期间，房地产开发出资对开销法GDP添加的奉献率的动摇相对较大。2009年，因金融危机后的出资影响方针，房地产开发出资对GDP添加的奉献率到达13.08%；近些年，房地产开发出资对GDP添加的奉献率根本安稳在6.5%-7.5%左右。

　　房地工业具有工业链条长、相关职业多的特征。一方面，房地产开发活动与修建业出产活动密不可分，房地产开发进程中，经过直接耗费很多修建材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等多个制造业展开；另一方面，与住所相关的消费活动将促进家电、家具、家纺等制造业展开。此外，房地产开发和出售还会对物流、金融等第三工业产生较强的拉动效应。因而，为了科学评价房地工业对经济展开的影响，有必要考虑房地工业经过拉动其他工业对GDP产生的直接奉献。

　　投入产出模型是研讨出资怎么经过杂乱的工业相关与传导机制带动经济展开的一个有力东西，其数学表达式如下：

　　我国每5年展开一次投入产出查询，一起编制投入产出表基准表。本文依据以上构建的投入产出模型，以及最新的2017年149个部分的投入产出基准表，测算房地产开发出资对经济添加的直接奉献。

　　2020、2019、2018、2017年我国房地产开发出资完结额别离为141442.95、132194.26、120263.51和109798.53亿元。房地产开发出资包含修建设备工程、设备工用具置办和其他费用。其间，修建设备工程出资和设备工用具置办大部分可以构成固定资本，而其他费用中首要是土地置办费、旧修建置办费等不能直接构成固定资本的费用，因而将其予以扣除。2020、2019、2018和2017年其他费用别离为52245.27、48518.27、42769.68和29670.13亿元，则扣除了其他费用的房地产开发出资完结额别离为89197.68、83675.99、77493.83和80128.4亿元。将扣除了其他费用的房地产开发出资代入式（5），即得到2020、2019、2018和2017年房地产开发出资对各职业添加值的拉动效果。

　　研讨发现，2020年房地产开发出资拉动各相关职业添加值算计到达75172.97亿元，占当年GDP的7.4%。详细地，2020年，房地产开发出资拉动榜首、第二、第三工业添加值别离为4124.58、46448.48和24599.91亿元，别离占其当年添加值的5.3%、12.09%和4.44%。从细分职业来看，房地产开发出资对修建业的拉动效果最大。2020年，房地产开发出资拉动修建业添加值72995.74亿，占当年修建业添加值的30.48%。

　　核算发现，各职业对工作的拉动效果巨细由职业自身特色决议。从彻底非农工作系数和直接非农工作系数上来看，各职业的工作拉动才能相差较大（图5）。

　　与房地产密切相关的三个职业中（修建业、房地工业、金融业），修建业的工作拉动才能最大。修建业每添加一亿元总产出，可拉动各职业工作总计635人，其间直接拉动工作262人（图5）。修建业直接拉动的工作首要会集在制造业，一亿元修建业总产出直接拉动制造业工作130人（表5）。金融业的工作拉动才能第二，金融业每添加一亿元总产出，可拉动各职业工作总计511人，其间直接拉动工作270人。房地工业自身的工作拉动才能并不大，房地工业每添加一亿元总产出，可拉动各职业工作总计351人，其间直接拉动工作212人。

　　房地工业是典型的资金密集型职业，具有资金需求大、出资周期长等特色，因而融资是房地产职业展开的关键环节，也是影响房地产开发出资的首要要素。研讨发现，房地产开发资金来源增速与同期房地产开发出资增速和滞后半年的房地产开发出资增速之间的相联系数别离为0.73和0.81。可见房地产融资和出资之间具有较高相关性，而且房地产资金来源不只影响当期房地产开发出资，还对半年后的房地产开发出资有较大影响（图6）。

　　从资金来源的视点看，出售定金、预付款和个人按揭借款等出售回款是房地产企业资金来源的最大组成部分，约占50%左右（图7）。除了出售回款之外，房地产企业的自有资金和外部融资是另两大资金来源，别离约占悉数资金来源的30%和15%左右。2021年以来，在“三条红线”“房地产借款会集度办理”等方针下，房地产企业外部融资困难加大，叠加三季度以来房地产商场继续走弱以及基数要素影响，房地产开发资金来源增速继续放缓，其对房地产开发出资的影响将在2022年上半年继续闪现。估计2021年房地产开发出资增速为6%左右，在失望、中性和达观状况下，2022年房地产开发出资增速别离为2.5%、4%和5.5%左右。

　　据此核算，在失望、中性、达观景象下，2022年房地产开发出资完结额别离为153677.77、155926.71和158175.65亿元；扣除其他费用后（按2020年其他费用占房地产开发出资的比重36.94%扣除），别离为96909.2、98327.38和99745.57亿元。依据投入产出模型，可得到在失望、中性和达观景象下，2022年房地产出资将别离拉动GDP81672、82867.2和84062.4亿元。失望和中性状况下，将别离下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点，达观状况下，将拉动GDP添加0.05个百分点左右[12]（表6）。

　　本文研讨发现，当时房地产仍在我国经济添加和工作保证等方面发挥重要效果。虽然从出产视点看，房地工业添加值占GDP比重不高，但从需求视点看，房地产消费和房地产出资对开销法GDP添加奉献较大。当时，房地产消费占开销法GDP的比重约为7%，对开销法GDP添加的奉献约为7%-8%左右。房地产开发出资对开销法GDP添加的直接奉献约为7%；又因房地工业具有链条长、相关职业多的特色，房地产开发出资对其他职业添加值具有较强的直接拉动效果。2020年，房地产开发出资直接拉动GDP约7.5万亿，约占2020年GDP的7.4%。此外，虽然房地工业自身的工作拉动才能并不大，但与之密切相关的修建业和金融业工作拉动才能较强。因而，无论是房地产调控短期方针仍是长时间方针的拟定，都需求充分考虑房地工业对宏观经济带来的影响。

　　短期来看，当时疫情继续重复，经济自身下行压力较大，短期内防止房地产出资过快下滑、坚持房地产商场相对安稳关于经济企稳十分重要。主张：一是在坚持“房住不炒”总基调的一起，愈加侧重“稳地价、稳房价、稳预期”，多措并重坚持房地产商场平稳。二是推进房地产金融方针微调，供应端支撑房地产企业的合理融资，逐渐引导房企融资环境回暖。三是量体裁衣活跃出台相关方针，康复部分地区的房地产商场决心，在操控房价安稳的根底上，促进房地产出售和出资坚持安稳。

　　中长时间来看，无论是从人均寓居面积，仍是新式乡镇化等视点来看，未来我国房地产仍具有健康展开的空间。但未来房地产展开要坚决防止走过去催生泡沫和金融风险的老路，而是经过住所准则变革，房产税、遗产税等相关税收准则完善等办法，促进房地产回归寓居特点，而且更好地发挥房地产拉动实体经济的功用，完结职业良性展开。主张：一是保险推进房产税试点扩展，活跃研讨遗产税，引导商场预期改变，使得房地产逐渐回归寓居特点。二是侧重缓解房地产展开的差异性和不平衡性，更好地满意居民合理的寓居需求。针对区域房地产展开的结构性差异，量体裁衣，一城一策，推进各地房地产价格与当地经济展开和居民收入状况相匹配。一起，加大共有产权房、限价房等多种保证性住所制作投入，灵敏立异更多住所保证形式，满意居民合理的住所需求。

　　[2] 因为数据不可得，本文预算房地产消费时，未包含居民消费开销中的家庭设备用品及服务类开销。

　　[3]从2013年起，国家核算局展开了城乡一体化住户出入与生活状况查询，2013年及今后数据来源于此项查询。与2013年前的分乡镇和乡村住户查询的查询规模、查询办法、目标口径有所不同。因而，本文消费相关数据的剖析从2013年开端。

　　[4] 房子修建物包含住所、厂房、库房、饭馆、宾馆、度假村、写字楼和办公楼等。

　　[5] 配套的服务设备包含为完结楼盘总体规划而制作的小区内路途，以及为进步商品房质量而制作的绿洲和其他必要设备。

　　[6] 土地开发工程是指前期工程，包含通电、路、暖、气、给水、排水、通讯平和整场所等根底设备工程。

　　[7] 土地置办出资指房地产开发企业经过各种办法（“招拍挂”、出让、划拨等）获得土地运用权而付出的费用。

　　[8] 修建工程指各种房子、修建物的制作工程；设备工程指各种设备、设备的设备工程，其间不包含被设备设备自身的价值；设备工用具置办指置办或克己的、到达固定资产规范的设备、东西、用具的价值；其他费用指在固定资产制作和置办过才知产生的除上述构成部分以外的费用，其间包含土地置办费。

　　[10] 房地产开发出资对全社会固定资产出资添加的奉献率=（当年房地产开发出资-上年房地产开发出资）/（当年全社会固定资产出资-上年全社会固定资产出资）*100%。

　　[11] 终究国内运用（除出口列向量外）被分解为国内产品的终究运用和进口产品的终究运用两部分。