跟着财税【2016】22号文的出台,文件对房地产开发企业预交税款的管帐处理基本上现已完善,现在的争议或许便是预交税款的抵减办法,便是按项目抵减仍是混合抵减?笔者结合现在业界对该问题的一些评论,对上一篇文章进行了修正,现发出来供我们参阅.

　　1、怎么预交税款?国税总局2016年18号布告明确规则采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税.并在获得预收款的次月交税申报期向主管国税机关预交税款.

　　2、怎么抵减税款?国税总局2016年18布告规则房开企业交税责任产生时,应以适用税率核算当期应交税额,抵减已预交税款后,向主管国税机关申报交税.未抵减完的预交税款能够结转下期持续抵减.

　　从上述规则来看,现在的税收政策对房开企业预交税款的抵减是答应不同项目混合抵减的,别的从增值税申报表的填写方面来看,也是支撑混合抵减的.

　　企业预缴增值税时,借记应交税费——预交增值税科目,贷记银行存款科目.月末,企业应将预交增值税明细科目余额转入未交增值税明细科目,借记应交税费——未交增值税科目,贷记应交税费——预交增值税科目.房地产开发企业等在预缴增值税后,应直至交税责任产生时方可从应交税费——预交增值税科目结转至应交税费——未交增值税科目.

　　简易计税的项目依据财会【2016】22文的规则,简易计税明细科目核算一般交税人选用简易计税办法产生的增值税计提、扣减、预缴、交纳等事务,为此简易计税项目的预缴增值税需通过简易计税科目来反映,这个要与一般计税项目的预缴增值税通过预交增值税科目来反映相差异.

　　从上述规则来看,财会【2016】22号文对房开企业预交税款的抵减是依照项目对应抵减的思路来的.这就和税收政策不共同,产生了税会差异,关于该问题笔者将在下文通过三个事例进行胪陈.

　　事例1:明大房地产开发企业,一般交税人,有A、B两个开发项目,均存案成老项目.

　　(1)2016年5月份,A项目预售获得房款2100万元,B项目未满意预售条件.

　　A项目预售获得房款,增值税交税责任没有产生,只需求预缴增值税,因为房开企业是在获得预收款的次月交税申报期才向主管国税机关预交税款,为此5月份的账务处理不需求反映预缴增值税的处理,仅需做如下分录:

　　(2)2016年6月份填写《增值税预交税款表》申报后,A项目预缴增值税应做如下分录:

　　(3)2016年6月A项目正式交房并获得后续房款10500万元,B项目满意预售条件,获得预售房款31500万元.

　　①A项目正式交房,增值税交税责任产生,需求对预收房款2100万和后续房款10500万承认收入并交纳增值税,做如下分录:

　　依据上述管帐处理后简易计税科目有借方余额360万元,2016年7月份企业无需交纳增值税,也便是A项目应纳增值税540万元被B项目预缴的900万增值税抵减掉了.

　　从税收政策的规则来看,一方面不同项目预缴的增值税是能够混抵的;另一方面次月预缴的增值税即便还没有缴款入库,也能够立刻抵减申报应缴的增值税,不必比及预缴增值税入库后下个月再抵减,这两点从增值税申报表的填写中能够得到完结.

　　综上所述,房开企业在只要简易计税项目的情况下,不管是单项目还多项目核算,税会不会呈现差异,通过简易计税这个二级科目就能够将相关事务核算清楚.

　　事例2:明大房地产开发企业,一般交税人,有C、D两个开发项目,均为新项目,选用一般计税.

　　(1)2016年5月C项目预售获得房款5550万元,D项目未满意预售条件,仍在施工中.明大房地产开发企业2016年5月收购建筑材料一批,获得增值税专用发票,含税价格1170万元,获得建安劳务增值税专用发票11100万元,该批专用发票共同在下月申报日期截止前进行勾选承认.

　　①C项目预售获得房款,增值税交税责任没有产生,只需求预缴增值税,因为房开企业是在获得预收款的次月交税申报期才向主管国税机关预交税款,为此5月份的账务处理不需求反映预缴增值税的处理,仅需做如下分录:

　　②购入建筑材料入库时,并将建安劳务本钱计入开发本钱.因为增值税专用发票未认证,需求通过待认证进行税额科目进行过渡,详细管帐分录入下:

　　(2)2016年6月交税申报期内填写《增值税预交税款表》,C项目预缴增值税需做入下分录:

　　(3)2016年6月填写增值税交税申报表前,对获得的发票进行勾选承认,需做入下分录:

　　(4)2016年6月C项目竣工并交房获得后续房款27750万元,C项目土地出让金收据上显现的金额为11100万元.D项目满意预售条件,获得预售房款33300万元.

　　①C项目竣工并交房,增值税交税责任产生,需求对预收房款5550万元和后续房款27750万元承认收入并交纳增值税,需做如下分录:

　　(5)2016年7月份交税申报期填写《增值税预交税款表》,D项目预缴增值税需做如下分录:

　　依据上述管帐处理后,应交税费——未交增值税科目贷方余额为780万元,标明企业7月申报应纳增值税为780万元,别的有预交增值税900万元.

　　可是依据税收政策规则,D项目7月份预缴的增值税900万元是能够直接抵减C项目的应纳增值税,抵减之后该企业7月份应交税额为0,预交增值税余额为120万元.

　　综上所述,房开企业在只要一般计税项目时,不管单项目仍是多项目,均会呈现税会差异,对此差异,笔者主张依据实践申报交纳的税金来进行账务调整,可做如下分录:

　　在申报期内通过上述处理,也便是不比及D项目的交税责任产生就将其结转到未交增值税科目中,并且这儿依然依据税收政策的准则进行了混抵,这样就能够使得税会共同.

　　事例3:明大房地产开发企业,一般交税人,有A、B两个开发项目,均存案成老项目.还有C、D两个开发项目,均为新项目,选用一般计税.

　　(1)2016年5月份,A项目预售获得房款2100万元,B项目未满意预售条件.C项目预售获得房款5550万元,D项目未满意预售条件,仍在施工中.明大房地产开发企业2016年5月收购建筑材料一批,获得增值税专用发票,含税价格1170万元,获得建安劳务增值税专用发票11100万元,该批专用发票共同在下月申报日期截止前进行勾选承认.

　　(3)2016年6月填写增值税交税申报表前,对获得的发票进行勾选承认,需做如下分录:

　　(4)2016年6月A项目正式交房并获得后续房款10500万元,B项目满意预售条件,获得预售房款31500万元.C项目竣工并交房获得后续房款27750万元,C项目土地出让金收据上显现的金额为11100万元.D项目满意预售条件,获得预售房款22200万元.

　　通过上述管帐处理后:应交税费——未交增值税科目有贷方余额180万元,标明一般计税项目需交纳的增值税税额为180万元.

　　一起,应交税费——简易计税科目借方余额为360万,标明简易计税项目多预缴了360万元.

　　可是依据现在的税收政策,从增值税交税申报表的结构来看,简易计税和一般计税预缴的增值税完结能够混抵简易计税和一般计税应交税额,为此,2016年7月份申报期,明大房开企业应交税税额为零,预缴增值税余额为180万元,可结转下期持续抵减.

　　综上所述,房开企业在简易计税项目和一般计税项目并存时,肯定会存在税会差异,关于上述差异,笔者主张依据实践交税金额进行账务调整: