本文与咱们共享公司在拿地买卖时期的税收谋划。咱们先来了解一下，在这个过程中，涉及到的税种都有哪些，以及计税根据为何？

　　年限：1）国有土地运用权：居住用地为70年，工业用地为50年，科技、体育等用地为50年，商业、旅行、文娱等用地为40年。

　　2）其他归纳用地运用权：50年。（《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例全文》第十二条）

　　协议出让是指国有土地的代表跟受让人进行谈判，洽谈并有偿运用土地及其他相关事宜的一种出让办法，现在这种办法现已很少运用。

　　划拨的土地运用权一般不能转让、租借或典当，私行转让、租借或典当的，将被视作非法收入予以没收，并根据情节轻重处以罚款。

　　年限方面一般没有运用期限的约束。别的，若因运用者的原因停止运用该土地的，国家能够无偿回收并依法出让。

　　2）年限：根据出让合同所规则的运用年限减去原运用者已运用的土地年限后，所剩下的年限。

　　【事例1】V公司是一家集团公司，2010年1月，用子公司Z购进一块地，本钱2亿元。

　　2020年该地块增值，评价价为10亿元。X公司是一家房地产开发企业，想在该地块开发一商场。买卖双方要怎么进行税收谋划呢？

　　可是转让2016年4月30日前获得的土地运用权，能够挑选适用简易计税办法。

　　即以获得的悉数价款和价外费用，减去获得该土地运用权原价后的余额为出售额。

　　依照5%的简易征收率核算交纳增值税，为便利核算假定为不含税价，应纳增值税=10亿元×增值税税率5%=5000万元。

　　假定该地块在中心城区，征收率别离是增值税的7%、3%和2%，增值税5000万元×附加税税率12%=600万元。

　　④土地增值税：应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，应纳税额2.4亿元。

　　V公司出售Z公司股权时能够留一部分股权，享用Z公司的分红，Z公司土地增值8亿元，能够猜测将来会有8亿元赢利，公司章程约好分红份额，V公司获得Z公司的股息盈利免交企业所得税，化股权转让所得为股息盈利。

　　在开发房地产时，作为企业所得税和土地增值税的本钱列支，购进土地本钱账面价值10亿元。

　　8个亿的溢价怎么消化？有必要等将来Z公司股权转让或清算时扣除计税本钱10亿。

　　房地产开发企业所得税25%，土地增值税24%（2.4亿元÷10亿元)，多交税金8亿元×49%=3.92亿，等同于V公司少交的税金递延到了X公司。

　　上游V公司建立相关公司，定价时调高建安、规划等本钱价格，调低股权价格，税负不变。

　　而关于下流X公司，股权价款不能进本钱，但建安价款能进本钱，该问题得以有用处理，也是现行行业界较为惯例的操作办法。

　　【事例2】甲某欲运营一家小型商业办理公司，其朋友乙某有一块搁置土地，甲某期望乙某将土地转让给他，乙某开出土地转让价2000万元，而且不肯承当买卖中发生的税费。

　　通过大略核算，增值税及其附加、印花税、契税、土地增值税、所得税等算计将近900万元，那么怎么合理、合法地下降税费呢？

　　根据财税[2018]17号 财政部 税务总局关于持续支撑企业事业单位改制重组有关契税方针的告诉[延期履行]，第六条的相关规则：

　　同一出资主体内部所属企业之间土地、房子权属的划转，包含母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其建立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房子权属的划转，免征契税。

　　乙某先以个人名义注册一家公司，公司类型为一人有限公司或个人独资企业（简称“个独”），之后将乙某名下的这块土地过户到新注册的一人有限公司或个独企业名下。

　　这样就契合了这个规则，“同一自然人与其建立的个人独资企业、一人有限公司之间的土地、房子权属的划转，免征契税。”

　　根据财税[2018]57号 财政部 税务总局关于持续施行企业改制重组有关土地增值税方针的告诉，第四条的相关规则：

　　单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行出资，对其将房地产搬运、改变到被出资的企业，暂不征土地增值税。

　　上述乙某注册的新公司，以土地作价入股进行出资，契合该方针，无需交纳土增税，如此，大额土增税也得以革除。

　　乙某向税务机关申请代开增值税专用发票，乙某将自己名下土地出资到自己名下独资企业，进项税额能够用来抵扣，税款没有糟蹋。

　　由所以个人性质的企业类型，作为产业转让所得，需交纳个人所得税，用评价的收入总额减掉最初获得土地时的原值的差额计征税费。

　　甲某以货币资金2000万出资到乙某以土地入股的新公司里，通过增资扩股之后，注册资本改变为4000万元，公司性质自一人有限公司或个独企业改变为合伙企业。

　　减资或撤资不归于股权转让，土增税是以不动产的搬运为课税目标，在此环节中，土地没有发生改变，无需交纳相关税费。

　　综上所述，在整个过程中，土地完成了转让，而契税及土地增值税部分实打实进行了减免，获得了谋划的价值。

　　【事例3】A企业别离注册了B、C两个公司，B公司占地面积80亩，C公司占地面积80亩。

　　土地当年购买单价为10万元/亩，土地运用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。现B公司要将其搁置不用的40亩土地转给C公司

　　①增值税及其附加为0元。根据 财政部 国家税务总局 关于股权转让有关营业税问题的告诉 相关规则

　　B公司将拟转让的土地及相关的财物、负债、人员等，分立为独立核算的子公司D。

　　然后将其具有D公司的股权转让给C公司。股权转让完成后，C公司吸收兼并D公司，D公司的产权转入C公司即可。

　　①增值税及其附加为0元。此种行为系企业吸收兼并，并非转让无形财物或出售不动产，亦不归于税法规则的视同出售行为，不交纳增值税。

　　②印花税为0元。企业因改制签定的产权搬运书据免予贴花，企业兼并归于改制行为，故不交纳印花税。

　　③土地增值税为0元。企业兼并分立遵从前史本钱准则，房地产未发生实质上的增值，故不需交纳土地增值税。

　　④企业所得税为0元。转让企业可暂不核算承认财物转让所得或丢失，无需交纳企业所得税

　　⑤契税为0元。两个或两个以上的企业，根据法令规则、合同约好兼并改建为一个企业，对其兼并后企业接受原兼并各方的土地、房子权属，不交纳契税。

　　综上所述，企业选用计划三，全体财物转让办法时税负最轻，当然，不同的办法会发生不同的潜在法令结果，各企业应根据本企业的实际情况进行挑选。