黄瑜（我国房地产TOP10研讨组办公室主任、我国指数研讨院常务副院长）：今日咱们用数字对物业职业做一个总结，一起对2018年的商场进行一下展望。首要抛砖引玉，把职业的情况从几个方面来讲，一方面是从职业现在的规划，互联网运用，本钱商场几个大的方面进行体系的总结和展望。有了今日根本资料之后，聚集的主题仍是本钱，所以今日不只请来了曩昔为物业公司上市作出重大贡献的美林、安信证券等券商，也请来了在曩昔一段时刻里在本钱商场很有作为的企业，比如说绿城服务、彩日子，包含在新三板中有作为的榜首物业、乐日子、物管股份，在座的还有立刻就要在国内走向本钱商场榜首股的南都的肖董，在特别时期，肖董不能讲什么，咱们有什么问题能够跟他交流。

　　今日我用数字来总结一下物业职业在曩昔几年都做了一些什么，再看看未来一年咱们怎样样有所作为。

　　曩昔一年，扩展规划依然是这些企业最重要的一项作业。怎样样扩规划？总结了一下，一共有五种“武器”。

　　他们把兄弟公司的资源优势用起来扩展规划，典型的是万科、碧桂园、保利地产、中海地产，全我国排在前面的这些企业，他们在规划方面确的确实发挥了重要的优势。这些企业在2016年在管的兄弟物业企业规划扩张中发挥了重要的效果。一起，他们自己也在扩展事务。2017年，他们增加了多少？咱们把前面几家的出售面积做了计算，碧桂园开发了5000多万平方米，可想而知对物业企业规划的扩展发挥了重要的效果，保利地产挨近2000万平方米。

　　商场化拓宽也是规划扩张的重要手法之一，特别是运用技能渠道做商场开辟。关于有开发商布景的企业，依然在做活泼的商场化扩张。绿城服务商场拓宽面积占总规划的近80%，每年靠自己力气去扩规划方面，在商场方面发挥了极其重要的效果。除了绿城服务这种有开发商布景尽力拓规划的企业之外，还有长城物业、中奥到家，他们在商场扩张方面也发挥了极其重要的效果，特别是长城物业，在拓宽方面几乎是100%，所以今日到达了逾1.7亿平方米的规划，他们首要一方面凭借传统的做法，一起也凭借了技能的渠道。

　　彩日子在曩昔一年中运用渠道的输出，使面积到达了将近9亿平方米，渠道带来的增量相关于2016年增加了20%，渠道服务规划首要源于小股操盘扩张。另一个比较典型的是长城物业经过渠道的输出，增加了协作伙伴400余家，掩盖了6000多个项目，成为了他们很重要的拓宽手法，现在掩盖的面积也到达了9亿多平方米，相关于2016年增加了将近30%的量。金地物业也是运用“享系列”输出渠道，发挥规划的效果。

　　在规划扩张过程中物业企业愈加慎重，在挑选协作伙伴时重视挑选优质项目，而不是盲目的做扩张。现在成为了一个弥补的手法，特别是关于现已上市的企业，他们在曩昔一年傍边扩了规划，可是在2016、2015年也汲取了经验，他们现在愈加慎重，有挑选的扩规划。

　　今日彩日子的段总过来了，他们在彩住所的形式上关于彩日子的扩规划发挥了十分重要的效果。经过彩住所的方法协助开发企业完成出售套数到达了2700多套，相当于2016年3倍的增加，本年全年估计可出售1万套。实践上出售端用彩住所的形式完成客户的介入，物业也进去了，经过这种方法联动了彩之云渠道的运用，把渠道的运用这块儿联络增强了。这是一个十分好的形式，这种形式咱们能够好好的去研讨一下。

　　福星才智家运用物业资源众筹的形式，招引了82余家企业参加他们的渠道，服务的物业面积超越2亿平方米。这是运用才智家的渠道，经过渠道的方法构成合纵连横的方法进行相应的协作，扩展了渠道运用的规划。

　　这是规划扩张的五种方法。经过这种扩张能够看到物业职业的集中度在进步，应该说估计2017年物业百强企业面积到达65亿平方米，截止到2017年算总量的话，能够在管的面积，算上总量能够到195亿平方米，在整个职业中的占比到33%，百强企业估计在2017年在管面积能到1/3。当然TOP10的企业商场的进步会愈加速，由于他们跟着母公司规划的扩张，物业这块儿也在不断地进步比重。这是咱们能够看到的规划这一年的改变。

　　下面看一下本钱商场的改变。本钱商场这一年改变十分大，在12月15号南都顺畅过会，咱们要给南都一个掌声。到现在为止物业职业三年曾经彩日子在香港上市，在国内立刻要上市的南都可期了，这个职业有了新的本钱的改变。这个职业并没有幻想的那么大的规划，可是做得十分实。每个企业都要有自己的做法，物业公司在这个范畴里都仍是有时机的。

　　当然还有排队的企业，原本应该有碧桂园物业，碧桂园物业有一些原因撤回了IPO的请求。还有中等规划的新城悦也在排队傍边，现在排在102名，也在做一些本钱商场的打破。12月11号浦江我国对错住所物业公司在香港上市了，彩日子也好，绿城服务也好，中海物业也好在本钱商场的体现十分好，特别是绿城服务，现在的市盈率近40倍，在这个职业里边发挥了极其重要的领头羊的效果。今日咱们请到了绿城服务的履行总裁和董事，吴志华先生一瞬间会跟咱们同享。

　　能够看到这些公司上市今后的规划在不断地扩展，服务也在不断地立异，收入也在继续的进步和改变。会前吴总讲说现在根据几方面有一些什么主意，都在不断地做工作。实践上，不只是上市，本钱对许多企业都是一个开端，有了本钱这条鞭子之后会不断地鞭笞你往前走。这些年我看到了彩日子的改变，绿城服务的改变，的确十分大。

　　新三板到现在为止有60家连续挂牌，本年挂了23家，能够看到这些企业在不断地走向本钱商场。到现在为止新三板企业规划大大小小，多种多样，有保利物业这样规划巨大的，也有像嘉宝股份、远洋亿家这种一般中等规划的，更多的是相对偏小规划的企业。我觉得，咱们有许多的协作共赢的时机。到现在为止，整个新三板立异层占比为11.76%，物业服务企业11家企业入围立异层，占比到达18%。在买卖的活泼度来说更活泼，包含榜首物业说最近有新的本钱对他们感兴趣，会有一些新的融资。

　　物业公司在用互联网进步功率，降低本钱，成为企业改造立异的重要东西。互联网从2014年开端各种APP层出不穷，现已做APP的企业开端迭代，想方法不断地进步。能够看到APP的掩盖率来说，TOP10企业几乎是百分之百掩盖了，TOP11—30的企业是86%，百强企业中具有APP的企业数量占比超越63%。可是不是都做得好呢？咱们这个职业到今日为止，在互联网运用方面，不管是做大仍是做小都在路上，特别是这几家大的公司，以彩日子为主，他们真的是在不断地继续立异，构建自己的生态圈，不断地做一些工作完成敞开的同享渠道。虽然这些大得企业都在尽力，包含一应云这样的企业，都在进步。中小企业也在做，不管从投入的本钱仍是人力资源的装备上来说都十分不行，对中小企业来说做互联网渠道确的确实需求慎重，协刁难咱们来说是一个最好的方法。

　　能够看到协作的范畴，大的企业在不断地迭代，不断地立异协作方法，跟这些企业不断地完成共赢。从共赢的效果来说，彩日子的注册用户、活泼用户相对来说好一些，跟其他的企业比活泼度相对来说好一些。绿城服务在实践服务方面做的更到位一些。渠道的效应在输出中能够看到，真实能发生多少效益？除了传统的物业服务企业运用互联网渠道来做服务，进步功率之外，更多的是咱们期望发生多种运营收益。多种运营收益，咱们也做过体系的剖析，大部分企业物业公司根据房子运营的收益居多，根据房子运营的收益相对传统，并没有用更多的互联网渠道，运用互联网渠道完成收益比较多的是理财。他们也经过输出渠道收取服务费，也有相似彩日子e修理也有相关的收入，可是创收比重仍是比较低，相对运用互联网渠道占比比较高的是互联网理财。

　　一起，这种输出渠道不管是大企业输出给小企业，仍是职业协作共赢的渠道效应，咱们协作方法是多种多样的。咱们总结了万科物业、长城物业、彩日子所输出的几种方法，像万科物业不是彻底出让股权，而是采纳相应的合同对价、收入分红的做法，长城物业采纳的是固盈的方法，彩日子是小股操盘的形式。咱们能够看看哪些合适各自的企业，不管是跟大企业协作仍是跟社会渠道协作，包含跟非物业的金融渠道的协作，都能够采纳这几种共赢的方法。

　　首要要看一下商场规划，盘算了一下2017年，以及未来商场中卖出去的房子，2018—2020年还有多少房子要卖出去，咱们测算了一下总的规划，到2020年全国物业办理的规划会到达240亿平方米，这还不是悉数，这些面积是能够占有的。这儿边会新增多少呢？2017年是18亿，2018—2020年商品房+保证房是40多亿平方米，这些商场咱们都能够去抢。算一下这个商场总量，用200家企业分摊的话，每家企业应该是多少，假如拿不到平均数的话就要在这个职业掉队了。所以怎样样把商场规划做大？商场的价值，未来五年应该是1.2万亿（增量），这是从服务规划来说。

　　增值服务这块儿，到2020年社区的增值服务商场规划也会超万亿，这是累计的概念，到那年的累计量会超万亿。这样的话，不管是在管的根底物业仍是社区的增值服务都有巨大的商场空间的时分，这些企业依然还要想方法去抢商场。怎样抢这个商场？咱们总结了之前咱们的一些方法以及未来或许运用的方法。

　　战略一：进步技能才能，运用互联网渠道，包含大数据、人工智能，用这些方法去抢商场是最好的战略。按传统的方法你肯定是抢不过用技能手法去抢的这些企业，所以咱们仍是要想方法用新的方法和新技能手法协助咱们去抢商场。包含这些大的企业现已开运用人工智能的产品做根底服务，包含万科物业运用“悟空一号”室内服务机器人，绿城服务也有长途服务的机器人，长城物业也在用机器人做派送的服务、迎宾服务，金科服务也在做智能家居服务，这些都是咱们在未来的几年中不管是扩展规划、进步功率、降低本钱，仍是说进步服务质量等等这些技能手法是必定要用的。

　　战略二：咱们必定要重视协作。咱们建立这个私董会的渠道也期望在这些企业里边，必定要构成协作共赢的渠道。大企业在做规划的阶段不要过于以老大自居，不要有必定要把他人吞掉的主意，假如你有这样的主意，还有大企业乐意跟兄弟同享，所以大企业还应该有格式。小企业不要抱残守缺，必定要有一种敞开的心态去寻求外围的协作，所以协刁难咱们来说是一个很重要的战略，必定要有敞开的心态。

　　物业公司渠道自身就有这样的价值。房地产从开发到入住大约便是五年的时刻，咱们买了一个房子有70年的产权，咱们用65年的时刻是要跟物业公司打交道，为什么不能够充分运用时刻的价值，把它做到最大化，把你继续的服务和价值做到最大化。所以根底服务是一方面，更首要的是咱们是一个很好的渠道，是一个很好的进口，是离人最近的进口，这个进口便是价值，咱们仍是有时机。时机是什么？必定要有外围公司协作，所以期望在咱们这个渠道给咱们搭接期望进入社区，进步产品价值，咱们完成共赢，把物业的增值做到最大化。

　　企业需求用本钱的力气完成跨过开展，这是一切在座的企业都应该去考虑的问题，假如你不去考虑真得会错过了这一波的风口。咱们说物业的风口正当时，咱们必定要抓住时机让企业完成腾跃，让咱们企业的价值最大化，让个人的价值最大化，这也是今日咱们建立私董会渠道要发挥的效果。

　　物业办理招投标战略及物管计划编写、物业费测算解析实战训练（2018年1月6日济南）

　　2018物业办理企业法令运用与危险防备实战训练（2018年1月13日北京）

　　2018物业项目精细化办理与本钱操控实战训练（2018年1月13日北京）

　　龙湖物业特征服务规划与客户触点办理的质量操控训练（2018年1月20日郑州）回来搜狐，检查更多