：项目介绍给出了详细的四至规划，总面积近5平方公里，开发期限暂定10年。

　　开发内容：施行规划内的整体规划、建造、营运，触及土地一二级联动开发，包括基础设备配套建造、公共设备建造、公共服务设备建造、园林景观美化、水体营建及集工业、才智城市开发建造运营等内容。

　　出资报答：授权中标的项目开发主体，由其承当该科技园片区归纳开发项目的开发建造运营，中标的项目开发主体享有开发区域内特许运营权和开发收入，承当区域规划内工业开发建造、运营保护并具有由此发生的收益。中标人可经过股权协作方法与其它具有相应资质条件单位一起实行开发作业。

　　归纳评分法。商务技能分：90分，价格分：10分，项目开发期限内，片区开发收益分红分三档，赢利分红投标人与中标人分红份额为7:3得8分，赢利分红投标人与中标人分红份额为8:2得9分，赢利分红投标人与中标人分红份额为9:1得10分，赢利分红投标人与中标人分红份额低于7:3为无效标。片区开发收益指片区开发期限内，片区开发主体在片区内取得的各类开发收入扣除片区开发本钱（包括但不限于基础设备及公共配套设备建造、商业设备、工业开展、片区运营等投入）后的收益。

　　华东63亿片区开发项目揭露发布之后，当即引起了业界的火热评论。因为项目规划的确稍显杂乱，加上咱们取得的项目信息尚不全面，因而，咱们仅能在必定的假定条件下，给出合规性判别。

　　依据方针的杂乱性，咱们必须先扫除一二联动城市更新方针的布景之下的景象。为此，咱们反其道而行，先假定项目施行的方针布景，是在一二联动城市更新方针之下的景象，然后在本文的一切其他各节，再来评论没有一二联动城市更新方针下的各种状况。

　　针对城市更新方针，咱们依据有无土地协议开发这一要害点，将其划分为不触及土地权属改变和开发的老旧改造城市更新类型，和触及协议改变转让开发土地的一二联动城市更新。前者仅仅对城市基础设备的修补完善和更新，不触及土地权属改变，不用定派生新增GDP，是国家部委鼓舞的城市更新类型；后者不是国家部委鼓舞的城市更新类型，仅为部分区域采纳未揭露发布方法施行的方针(仅有极少数区域揭露发布)。

　　一二联动城市更新答应不经规范招拍挂环节而采纳与土地原使用权人经过协议方法转让土地，因而，在这一方针条件下，前文所提及的争议内容，基本上是合规的。

　　一二级联动方法之下，其收益原本便是市场化收入，比如房地产开发收入，有些读者提出，在投标人为该工业园管委会的状况下，投标人是否可与中标人共享赢利？七公觉得在收入的确为市场化收入的状况下，问题不大，或许采纳管委会出资企业与中标人分配赢利的方法，也没有什么实质的差异。

　　一二级联动违规，在于其土地取得方法的违规，而不是取得土地之后的环节违规。所以，假如答应铺开一二级联动，取得土地之后的环节，是很简单合规操作并获取赢利的。

　　如咱们一向的定论，假如答应一二级联动，那么一切的政信筹资形式都没有意义，也无需考虑金融工具。

　　因为单体地块一级开发的赢利太高了，假如开发商不用承当基础建造和工业用地开发本钱，并且能以本钱价取得商住土地的话，即便不借用金融工具，毛赢利率也可以到达500%以上的。咱们也有理由信任，为了这个500%，任何出资人都会乐意付出一些超常规尽力的。

　　其他方面，至于项目叫城市更新仍是片区开发，类型是否为服务，是否为房地产开发运营，等等，都归于不管是否都不足以成为判定为严峻违规的景象。

　　所以，完好阅读后的读者会发现，在此一二联动城市更新方针下，原先一切的合规性判别都被曲折了。

　　不过，咱们在揭露信息途径并未查阅到该项目地点市、省发布的城市更新方针全文，因而也无从了解到地点区域是否铺开了一二联动城市更新做法。

　　可是，本地发布的一二联动城市更新方针，仅仅是在本地铺开了一二级联动做法，假如没有取得天然资源部分同意，依然归于违规做法，只不过是违规责任在地市区县之间的分配不一样罢了，而从全国规划看，这一违规做法现在还没有铺开的痕迹，依据之一是，到现在为止，天然资源部一次也没有提及过一二级联动解禁或相似的情绪。

　　以下假定本项目方针布景在非一二联动城市更新的一般方针条件下，即一般的不答应一二级联动的状况。

　　片区开发没有任何有意义的市场化收入，任何市场化收入都不具有获取超额赢利反哺片区开发中土地一级开发投入的才能。

　　例如项目内容提及的“基础设备及公共配套设备建造、商业设备、工业开展、片区运营”等内容，总体上常见的状况是，连出资都难以回收，更不或许反哺片区投入；哪怕有那么一丢丢期望，社会出资人也会竭尽全力地去测验的，特征小镇便是个栗子。

　　除了具有部分公益性的社区用房等内容外，片区开发不答应包括纯商业设备，原因首要在于，纯商业设备的土地需求经过招拍挂方法取得，而片区开发中只要土地一级开发，没有二级开发环节(不然就要换项目主体了，回迁安顿房在外)，所以，凡包括有纯商业设备内容的片区开发，必定包括有违规环节。

　　片区开发并无有意义的市场化收入，关于当地财务仅有有意义的收入，是预期土地出让收入。

　　明显，关于土地出让收入在当地财务和出资人企业之间的分红，不管是预期的，仍是已有的，都是违规行为。

　　该项目中有关“片区开发收入分红”的提法，又挑起了读者有关片区开发“股性”or“债性”的评论爱好。篇幅所限，本文暂不做详细解说，仅供给定论，咱们拟在片区开发实况专题中再做详细研讨。

　　1. “债性”的片区开发是违规举债行为。穿透来看财务承当终究付款责任的景象下，只要是构成了债，就归于新增隐性债款的违规举债行为。

　　2. 财务体系不支持片区开发收入在政企间分配。片区开发的财务收入是土地出让收入，当地用以向社会资本出资人付出对价。在这些片区开发环节中，不存在可在政企间进行按份额分配的资金。同理，所谓“出资人-EPC”系列形式，也不或许归于“股性”片区开发，回购出资人股权的做法，就更违规了。

　　3. 所谓的“股性”片区开发，是咱们描绘当地与社会资本协作状况时，打的一个比如。按咱们之前常用的表述，在片区开发中，当地与社会资本出资人的协作联系，相似于优先劣后的股份协作或合伙联系：在片区开发项目中和针对新增财务收入，社会资本出资人承当出资责任并优先取得付出；当地政府承当行政责任，实行项目推动所需的各项行政责任，新增财收中，依约向社会资本出资人付出后的剩下部分，均为当地政府所获的实践净新增收入。

　　咱们仅仅打个比如罢了，实际傍边的状况，当然不答应对财务资金采纳分配的方法进行操作。

　　假如是城市更新项目，则项目应冠以“城市更新”命名；假如不是城市更新项目，则命名为片区开发项目并没有错。

　　片区开发形式的实质是含有服务内容要求的收购工程，依照87号文的要求推论，不能将工程与服务打包作为服务来购买，那便是，只能依照工程来收购了，因而本项目类型不应为服务。

　　假如本项目不是一二联动城市更新方针，除非包括有肯定规划的回迁安顿房的状况下，不应该将项目所属职业定位在房地产运营职业上。

　　国家部委文件关于可以采纳“两标并一标”的前提条件有三，一是“已经过投标方法选定的”，二是“特许运营项目”，三是“出资人依法可以自行建造、出产或许供给的”。

　　其间，③“出资人依法可以自行建造、出产或许供给的”是必要性条件，在此条件下，①“已经过投标方法选定的”、②“特许运营项目”两项条件，适当所以确认了购买服务(以及补助等)的数量、价格等要素，因而，当然也就不用再次投标了，其评论的规划在于特许运营形式所限制的购买服务领域内。

　　本项目不归于25号令所界定的特许运营类项目规划，且归于收购工程，本次投标也没有确认数量、价格要素，因而，在详细建造施工环节，还需求进行投标。

　　此外，许多读者还提出了，详细出资额以审计价为准是否契合现行要求，以及归纳评分法的评分规矩等方面的定见，因为不是七公主攻方向，本文在此暂不评论了。

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