在我国现有的土地财务体系和政府投融资方法下，城投公司与土地存在千丝万缕的联络。本文对城投与土地的联系进行收拾，以供出资者参阅。

　　在当地经济展开与相互竞争的进程中，当地政府或相关载领会举借债款进行很多基础设施建造，进步区域日子和营商环境，再通过经济展开后带来的税收和土地增值收益归还前期债款。

　　这种通过土地增值平衡预算内短期无法平衡的基础设施投入资金便是一般所说的土地财务，而在此进程中，城投公司起到了十分重要的载体效果。

　　城投和土地紧密结合，是最近二三十年各地乡镇化进程中十分遍及的特征。城投和土地的联系，能够首要概括成以下四种。

　　城投公司直接担任土地平坦，待土地出让后由政府通过本钱加成方法返还收益，依据方针的不同，阅历过土储方法、政府购买方法、代建方法。

　　政府划拨用地能够用于保证房、安顿房项目建造；也有城市更新项目建造触及城投一二级联动开发，其间拿地环节有揭露商场“招拍挂”、定向“招拍挂”（能够设置条件、指定主体）、协议出让以及补缴价款等多种方法。

　　一是在城投公司树立前期，当地政府通过财务拨款或注入土地（生地-储藏地、熟地-划拨地或出让地）、股权等方法对城投公司进行财物性支撑；

　　三是城投公司揭露竞地取得出让用地。前两种方法可认为是政府对城投注入土地进行增资。

　　出让用地能够处理典当融资，而划拨用地若要用于转让、租借、典当，需求补缴土地出让金进行土地性质改变。

　　此外，跟着房地产职业的快速展开，当地土地出让收入不断攀升。2007年之后，国家将悉数土地出让收入归入当地政府性基金预算办理。

　　土地出让收入已成为当地政府重要的财务收入来历，土地商场的景气量也会在很大程度上影响区域内城投公司的偿债才干。

　　土地收拾主体功用定位的改换，是城投从事一级土地开发事务由土储中心方法向代建方法改变的本源。

　　土地储藏[1]是指县级（含）以上疆土资源主管部分为调控土地商场、促进土地资源合理使用，依法取得土地，安排前期开发、贮存以备供给的行为。

　　土地储藏由归入疆土资源主管部分（现为天然资源部[2]）名录办理的土地储藏安排担任施行。

　　1）征购环节：土地储藏安排取得土地的进程，包含新增用地的征收和存量城市土地的收买、置换、收回；

　　2）储藏环节：土地储藏安排将收买会集起来的土地（生地或毛地）进行开发和再开发，通过拆迁、平坦、归并收拾和基础设施的配套建造，构成可供出让的“熟地”，土地储藏安排将已完结开发的“熟地”进行储藏，等候出让；

　　3）供地环节：土地储藏安排依据社会展开、城市规划和供当地案，有方案地将储藏土地出让、租借或转让。出让方法一般选用商场化程度较高的投标、拍卖和挂牌方法。

　　整体来说，土地储藏便是把国有土地（毛地）或村庄集体土地（生地）进行一致的征用、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的基础建造，使土地到达“三通一平”“五通一平”“七通一平”的建造条件（熟地），在此基础上再进行有偿出让或转让。

　　自1996年树立上海土地展开中心开端，我国的土地储藏安排阅历了从无到有再至逐步标准的两个阶段。

　　2007年11月，《土地储藏办理方法》（疆土资发〔2007〕277号）正式发布施行，该文件是我国第一部标准土地储藏作业的全国性法规，标志着我疆土地储藏准则开端树立。

　　277号文明晰“土地储藏安排作为土地储藏作业详细施行主体的位置，并规则土地储藏安排应为市、县人民政府同意树立、具有独立的法人资格、隶属于疆土资源办理部分、一致承当本行政辖区内土地储藏作业的事业单位。”

　　但《土地储藏办理方法》并未对土地储藏安排的边界和规划做出明晰的规则，存在城投渠道与土地储藏安排之间功用区分不清、城投直接承当土储功用的现象。在此阶段，城投以土储中心方法进行一级土地开发。

　　2010年9月，疆土资源部下发45号文，要求土地储藏安排有必要与其部属和挂靠的从事土地开发事务的安排完全脱钩，土地前期开发有必要按规则通过投标方法挑选工程施行单位，各地疆土资源部分及所属企事业单位都不得直接从事土地一级商场开发。

　　至此，我国的土地储藏安排开端走向标准，城投与土地储藏安排之间的功用区分逐步明晰化。

　　2012年11月，《关于加强土地储藏与融资办理的告诉》（疆土资发〔2012〕162号）正式提出了树立土地储藏安排名录，相同要求有下设或挂靠从事工程建造安排的，有必要与土地储藏安排完全脱钩。

　　同年12月，财务部、发改委、人行和银监会四部分下发463号文，要求当地各级政府不得授权融资渠道公司承当土地储藏功用。

　　2016年2月，《关于标准土地储藏和资金办理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：

　　2）要求土地储藏作业只能由归入名录办理的土地储藏安排承当，各类城投公司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业，土地储藏安排不得在土地储藏功用之外，承当与土地储藏功用无关的事务，包含城市基础设施建造、乡镇保证性安居工程建造等事务。

　　2018年1月，《土地储藏办理方法》修订稿（疆土资发〔2017〕17号）正式公布，原方法（疆土资发〔2007〕277号）废止。

　　修订稿明晰，疆土资源主管部分对土地储藏安排施行名录制办理，土储安排应安排展开对储藏土地必要的前期开发，为政府供给土地供给必要保证。

　　通过一系列的标准，城投渠道与土储安排之间的功用区分逐步明晰化。城投渠道的土地储藏功用被正式剥离，仅归入名录办理的土地储藏安排才干承当土地储藏功用。

　　土储安排安排展开对储藏土地必要的前期开发，而城投渠道能够通过托付代建等方法参加土地一级开发。

　　以下将对城投公司土地一级开发事务呈现过的2种事务方法的法律联系、操作流程、回款来历等进行介绍，此外，在2016-2017年间，少数城投以政府购买方法展开过土地一级开发事务，也在此介绍。

　　城投公司前期承当土地储藏功用，参加土地征购、贮存、供给三个环节。城投公司除了一级开发事务，也担任前期的土地征购，土地财物入账。

　　在这种方法下，城投公司能够用土地收益权进行典当融资，将融入的资金用于一级开发事务或其他事务。待土地挂牌上市后，由财务资金返还开发本钱。

　　重庆区域土储方法变迁首要分为三个阶段：正式树立重庆市土地储藏准则、土地储藏安排施行“名录式”办理和城投剥离土储功用。

　　与上文介绍的土储准则变迁进程根本坚持一致性。在第一和第二阶段中，重庆市地产集团选用土储中心方法展开土地收拾事务。

　　跟着2002年10月《重庆市国有土地储藏整治办理方法》正式发布，重庆市正式树立起了土地储藏与土地整治准则。土地整治遵从“谁储藏、谁整治”的准则，作为土地储藏安排的城投公司能够直接参加一级开发。

　　2003年2月，重庆地产集团由市政府注资树立，专门担任从土地征购到开发收拾再到出让的一系列事务，以帮忙树立政府主导型的土地储藏供给机制。

　　重庆市地产集团也由此成为了继重庆市城市建造出资公司后能够在当地承当土地储藏功用的商场经济主体。

　　尔后，重庆市渝富公司、重庆市水利出资集团、重庆市水务集团公司、重庆市高速公路展开公司、重庆高等级公路建造出资公司、重庆渝开发公司和重庆市动力出资集团有限公司等国有控股集团也被赋予了土地储藏的功用，依照不同土地的用处和性质以区分各集团的收储规划。

　　2008年，重庆市疆土房管局公布《关于进一步加强土地储藏整治作业的告诉》，对土地储藏主体、储藏土地批阅权限、储藏程序及科学统筹拆迁做出了详细规则，标志着重庆市土地储藏作业的进一步完善。

　　在土地储藏方法方面，重庆市完结了土地储藏程序的别离，即每个环节由不同的主体施行完结。

　　其间，土地行政办理部分担任制定方案，集团公司担任详细施行，最终再通过土地产权交易中心完结土地出让。

　　在以土储中心方法展开土地收拾事务的方法下，一方面，承当土地储藏功用的九大国有控股集团可通过质押土地收益权从银行获取融资，将所获资金用于土地一级开发或其他范畴的出资，扩张事务规划；

　　另一方面，九大国有控股集团以征地或收买的方法取得“生地”储藏后，可进行土地一级开发使其变为“熟地”，再进行挂牌出让以获取土地增值收益。

　　2012年11月，国务院162号文[3]要求对全疆土地储藏安排进行“名录式”办理，一致由疆土资源部存案，一起要求标准储藏安排融资规划，施行融资规划操控。

　　其间九大国有控股集团中仅重庆市地产集团被归入土地储藏安排名录，其他城投渠道则因未被归入名录而无法展开新增土地储藏相关事务。

　　但在此阶段，重庆地产集团并未剥离土储功用，仍在以土储中心方法展开土地一级开发事务。

　　2016年2月，财综〔2016〕4号文出台，各类城投公司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业。

　　依据该方针要求，重庆市正式剥离重庆市地产集团的土地储藏功用，并在2017年发布的《土地储藏安排名录》（2016版）中规则树立重庆市土地储藏整治中心以专门承当土地储藏责任。

　　针对重庆地产集团账面因前史原因构成的储藏土地财物，公司与市土储中心签定协议，将账面存量的储藏土地划出，市土储中心于未来若干年向公司付出存量储藏土地剥离对价款。

　　2010年9月，45号文[4]及后续相关文件公布后，城投公司仅与土地储藏安排签定代建协议，实践进行土地收拾流程后将熟地交还土储安排。

　　在代建方法下，事务托付方理应依照工程进度向代建主体拨付资金，城投公司依照必定份额收取托付代建费用。

　　但在实践操作中，因为土地开发事务的资金拨付遍及滞后，首要是待土地挂牌上市后由政府依照本钱加成方法返还收拾本钱并给与必定收益。

　　即城投公司与土储安排之间是托付署理联系，回款来历为财务资金。财务资金多来自当地政府的卖地收入，部分城投土地一级开发事务取得的回款严厉对应其所收拾的地块，部分区域由当地政府统筹后分配。

　　袍江工投是绍兴市袍江开发区仅有基础设施建造运营和土地一级开发主体，袍江区管委会授权袍江工投对区域内的土地进行前期开发收拾。

　　财综〔2016〕4号文[5]下发后，袍江工投与管委会签定《袍江新区规划内地块土地收拾协议》，公司以托付代建的方法对相应的土地进行前期开发，土地收拾开发项目到达交给条件后，袍江管委会和谐安排开发本钱核算和承认作业，以本钱加成法承认土地开发收拾事务收入，办理费份额在10%-20%，资金返还首要依据财务统筹安排。

　　结合袍江工投审计报告来看，公司土地收拾事务会计核算如下：公司付出土地收拾本钱时：借记“存货”，贷记“银行存款”；

　　承认土地收拾事务收入时：借记“应收账款”，贷记“主营事务收入”，一起将开发开销从存货中转为运营本钱，借记“主营事务本钱”，贷记“主营事务收入”；收到回款时：借记“银行存款”，贷记“应收账款”。

　　2018-2020年，公司承认收入、实践回款均为17.03亿元，2020年底存货中有37.04亿元的开发本钱。

　　依据《福州市政府关于研讨市城乡建总投融资等问题的会议纪要》（〔2011〕31号文件），福建城投受福州市政府托付，对相关片区进行一级土地开发。

　　项目资金自筹，开发完结后的土地交由相关部分挂牌出让，福州市财务局从土地出让收入中将公司的土地开发本钱（包含拆迁本钱、告贷本息及基础设施建造本钱等）返还给公司并付出开发本钱的8%作为收益。

　　从福州城投审计报告看，公司的开发本钱在“其他非流动财物—片区土地收拾”反映，收益计入“运营外收入-拆迁弥补收入”。

　　详细来看，公司展开土地一级开发事务：借记“其他流动财物”，贷记“银行存款”；

　　收到财务局返还款时：土地开发本钱部分借记“货币资金”，贷记“本钱公积-财务拨款”，8%部分计入“运营外收入”；每年期末冲减时：借记“本钱公积-财务拨款”，贷记“其他非流动财物”。

　　2016年2月，财综〔2016〕4号明晰“每个县级以上（含县级）法定行政区划准则上只能设置一个土地储藏安排，土地储藏作业只能由归入名录办理的土地储藏安排承当；土地储藏安排应当积极探索通过政府收买施行储藏土地的前期开发。”

　　2017年6月，财务部下发87号文[6]，禁止将“储藏土地前期开发”作为政府购买服务项目，以政府购买服务名义进行违法违规融资的行为被约束。

　　通过咱们收拾，存量城投发债主体以政府购买方法进行保证房、安顿房建造、棚户区改造的较多，而仅展开土地收拾事务的很少。

　　以政府购买方法展开土地收拾事务，购买主体是土地储藏安排/政府部分相关，项目接受主体为城投公司，购买主体分期付出服务费，资金来历为财务性资金。在政府购买方法下，回款往往存在必定滞后性。

　　2016年10月，都江堰市土地储藏中心与公司本部签定《土地收拾及前期开发服务购买协议》，公司作为乙方接受滨江新区和青城山镇芒城村、沿江村的土地收买、征地拆迁安顿及前期开发，都江堰市土地储藏中心按保本微利准则补偿公司的开销，服务费按季度付出，并约好了资金付出进度表。

　　2017年8月，都江堰建工中标“胥家镇、蒲阳镇土地项目”，相同签定《政府购买服务协议》展开事务。到2020年底，上述两个土地收拾项目已根本竣工。

　　公司依据结算函每年承认土地收拾收入，政府需付出的服务费算计54.46亿元，2020年底累计承认收入13.82亿元。

　　2016年，太原经开新设全资子公司太原经开汾东房地产开发有限公司，以政府购买的方法展开园区内圪塔营、化章堡两村的土地收拾项目。

　　经开区管委会在购买服务期期内依照项目总出本钱金收回方案付出购买服务款[7]，一起公司按上述方法每年度承认收入。综改区管委会树立后，公司项目回款由其拨付。

　　因为篇幅有限，今日先讲到这儿，有关城投取得土地财物以及土地开发、土地融资、土地财物对城投的影响等内容，咱们下回见！

　　[3] 材料来历：《关于加强土地储藏与融资办理的告诉》（疆土资发〔2012〕162号）

　　[4] 材料来历：《中共疆土资源部党组关于疆土资源体系展开“两整治一变革”专项举动的告诉》（疆土资党发〔2010〕45号）

　　[5] 材料来历：《关于标准土地储藏和资金办理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）

　　[6] 材料来历：《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号）

　　[7] 建造期付出汾东房地产实践总出本钱金中的自有本钱金、本年度购买服务办理费及财务费用，运营期年度付出金钱为建造期后总本钱金余额分年等额付出部分、本年度购买服务办理费及财务费用。