【七公片区开发】坚持“将片区开发变成简单技术”的理念，继免费推出片区开发合规性盈利性研判APP之后，再拟于近期逐步公开片区开发技术，免费推广普及片区开发的基础技术，以利于公号业务向营商环境、人力财政及资金支持、软件支持等片区开发高级咨询阶段转型升级的需要。

　　财金10号文叫停了管理库内的使用土地出让收入作为运营补贴支出安排的做法，进而叫停了管理库内的片区开发之后，对于片区开发的研究和尝试向着截然不同的两个方向发展。一是务实地研究在管理库之外合规地使用土地出让收入，二是务假地编造虚构片区开发市场化收益的栈道，暗度兜底承诺的陈仓。

　　幻想市场化经营性收益，具体说就是，幻想不通过财政范畴的收入，通过市场化的经营所得来覆盖片区开发投入。

　　我们这里举例来说，轨交车票、文旅门票、宾馆酒店、商业综合，文体娱乐、厂房租售、物业保洁、老旧改造等，非政府投资的不以财政收入为收入来源的市场化项目。

　　在七公刚参与基建融资的早些年里，对于以欺骗手段取得银行或者其他金融机构融资的行为，处罚是极为严厉的，例如2004年X钢亿元骗贷案三名主犯都是被顶格判处的，我们关注的那一时期超亿元案例的判决也都与此相似。

　　近些年由于限制的趋势，判处已经有所减轻，但我们仍注意到，修改后的刑法第一百九十三条对于符合“编造引进……项目等虚假理由……”等定罪情形的，起点也还是五年以下，最高仍可处十年以上甚至无期。

　　市场化项目，特别是跟土地相关的，是必须通过公开竞争的方式取得的，比如说通过招拍挂的方式获得土地。在这种公开竞争中，预期高利润的项目，会由于竞争的存在，而逐渐将超额利润挤压为0。换句话说，不采取非市场的或不正当竞争的手段来获取项目，是不可能获取足以覆盖其他项目所需资金的超额利润的。

　　尽管主管部门曾经对PPP管理库内项目的土地取得方式，曾经考虑尝试开放一些“不实行招拍挂的类一二级联动”的做法，但由于边界不易厘清，在实操中，参与的各管理部门非常谨慎，担心触及违规边界。

　　无论是轨道交通车票收入、生态文旅、景区门票、餐饮住宿、老旧改造、厂房租售、物业保洁等市场化收入，还是其他类型的财政收入，都无法取代片区开发中土地收入的作用和位置。

　　哪有利润率辣么高的项目，一直没有人去做，一直等着用来反哺土地一级开发？所以，别再做荒唐梦了。

　　我们这里直白一些的说，那些幻想用二级、三级阶段的市场化经营收入来覆盖片区开发前期投入的想法，根源上是来自于违规的一二级联动的念头，通过土地招牌挂阶段控制摘牌(或者土地出让收入分成)的方式，实现低价摘牌(或者通过分成返还实现相当于低价摘牌)。所以说，当我们看到“基础设施+二级开发”型捆绑项目时，就可以知道，它不大可能做成合规项目了。

　　这个我们以前在讲用土地或者国有资产作为项目收益来源的置换来做项目收入来源的时候曾经提到过，有些读者将其称为：资源补偿项目(Resource Compensate Project，RCP)，含义包括将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”。

　　在涉及前期的土地一级开发的片区开发项目中，资源补偿方式是不适用的。东北有句俗话讲：“皮裤套毛裤，必然有缘故，不是皮裤薄，就是毛裤没有毛”。

　　好好的土地和国资不拿它拍卖来换钱。反而要作为项目收入的置换，那是什么原因呢？不是这块土地或者国资卖不出去，就是这块土地还没拆迁，或者国有资产涉诉了。

　　类似的道理，一般的商业综合体宾馆酒店。正常经营都不一定做得好，倒闭很常见，还用它来覆盖片区开发一级投入的部分，如果不通过违规的方式去实施，怎么能有那么大的利润呢？自欺欺人呗。

　　在片区开发市场化收益的诸多幻想中，房地产收益是最具诱骗性，也是最危险的一种。

　　这种诱骗性，来自于房地产收益具有足够高的想象空间，在某些违规条件下，确实能够实现反哺土地一级开发及片区开发的可能性。

　　而这种诱骗性则埋藏了更大的风险，首先是违规风险，除了少数地区实施的狭义城市更新等小众特殊政策之外，土地一二级开发是无法合规联动到一起的；更甚则是风险叠加，房地产业本身利润率与土地一级开发相去甚远，而且风险很高，除了市场风险，更加剧烈的是政策风险，包括本行业政策风险和金融政策风险等等。2020-2021年全方位的地产调控，就让参与各方实实在在地体会了一把。

　　尽管我们一直在强调，不可谋求通过二级开发的市场化经营性收益来覆盖土地一级开发投资，但由于房地产一度被认定为是利润可观+风险可控的行业；同时，在很多政府实施项目中，借助甚至依赖房地产业反哺成为公益性项目的操作方式。比较常见的是，在土地招拍挂过程中，要求配建的学校等公益设施及回迁安置房等。

　　这种操作模式给社会资本造成一种假象：即社会资本投资人也可以通过类似的方式实现一二级联动，或者，以某种方式来实现二级开发反哺一级开发成本。

　　事实上，在除了极少数地区实施的不经招拍挂直接协议出让土地的狭义城市更新模式之外，采取一二级联动的方式，无论是采取指定摘牌的控牌方式，还是土地出让收入分成的非控牌方式，都是违规行为。

　　除了前述的狭义城市更新模式之外，一二级是联动不起来的。而狭义城市更新，作为一种非政府主导的建设模式，失去公益性的目标，缺少公权力的支持，无法成为一种主流模式。

　　基于上述原因，有些社会资本投资人，为了实现以二级反哺一级的想法，做出了几个方面的努力：一是谋求控牌，二是预计控牌难以成功的情况下，希望与地方政府之间达成土地出让收入分成的违规约定，仍然是违反了财经纪律和禁止违规举债的相关规定。

　　在实操案例中，我们多次遇到社会资本与地方政府达成上述违规约定，而到期无法兑现，终于对簿公堂造成双输结局的情况，所以再次奉劝社会资本和地方政府不要冒险实施一二级联动违规。

　　有些社会资本，在预计土地控牌难以成功的情况下，通过尽量在较远区域选址而实现控牌，但是显而易见的是，利润额或销售量或者二者同时都会遇到问题。

　　同时，由于房地产业本身具有较大的风险，如果将一级开发的收入希望也寄托于此，一旦发生风险，将会造成一连串连锁反应。

　　比较健康的设计，是在片区开发项目中，一级收入与二级收入在一定程度上形成类似跷跷板的风险互补结构：当经济繁荣时，土地价格较高，社会资本及其合作伙伴未必能够成功摘牌土地，但土地出让收入较为可观，一级开发环节收入非常有保障，招商引资也易于落实。当经济萧条时，土地竞拍冷落，社会资本及其合作伙伴则比较易于成功摘牌土地，投资人在一二级开发阶段都有收益。

　　片区开发的主要收入来源，本应是地方政府的付费，再进一步说是土地出让收入，这个具有较大的空间。而寄希望于二级开发，不仅利润率较低，而且占用了大量投资，严重制约了开辟新项目的拓展能力。

　　投资者获得收入的来源是通过投资于片区开发项目所创造的，是片区开发能够自给自足，而无需依赖财政刚性支出的原因。

　　当然，这里需要注意的是，土地一级开发的实现，是投资者获得收入支付的必要不充分条件。通过土地一级开发获取土地出让收入，地方政府得以有能力支付委托开发费用，但片区开发的合同金额得以支付，还需要依据绩效考核的结果。

　　片区开发是新型城镇化建设的主要内容，其核心特征是含有土地一级开发，取得土地，前期开发(七通一平)、收储土地、出让交易等一系列行为。

　　片区开发的功能意义在于，在保证粮食安全、社会稳定的条件下，通过将低生产率水平规划用途的土地置换成为高生产率水平规划用途的土地，以利于在较低的成本上，将低生产率水平产业置换为高生产率水平产业，从而实现了创造更高生产力水平的功能。

　　这也是片区开发能够向委托人交付一整个营商环境产品，而不是N条路N座桥的单纯基础设施建设工程的根本原因。

　　在集体土地征用为国有土地(或依照相关试点地区政策，不必征用为国有土地)后，转变为二三产业用地，企业建厂投资至少下降了10-20%左右，地方政府获得服务业用地成本的下降幅度更大。

　　于是，以土地一级开发为必要内容的片区开发，成为在科学技术没有本质提升条件下，提高中期GDP而推动实现帕累托最优的现实最好办法。这促使片区开发类型项目区别于其他类型42号文PPP项目，而成为除使用者付费类型之外的，唯一确定能够实现总产出大于总投入，从而创造GDP的42号文PPP类型。

　　投资者获得收入的来源是通过投资于片区开发项目所创造的，是片区开发能够自给自足，而无需依赖财政刚性支出的原因。

　　当然，这里需要注意的是，土地一级开发的实现，是投资者获得收入支付的必要不充分条件。通过土地一级开发获取土地出让收入，地方政府得以有能力支付委托开发费用，但片区开发的合同金额得以支付，还需要依据绩效考核的结果。

　　有些读者，误以为片区开发不能含有土地征拆，事实上，在目前的监管体系下，债务监管政策并未禁止购买征拆服务，在管理库PPP项目中，也没有对应用于政府性基金领域相关支出的比例限制。这种误解的产生原因可能是受到在项目洽谈中建设施工单位提出的一些诉求影响，而且一度在咨询领域传讹甚广。

　　在除狭义城市更新之外的绝大多数片区开发项目中，购买征拆服务是片区开发的必要组成部分，是片区开发过程中能够以高效土地置换低效土地的关键环节；没有征拆环节，也就不存在土地一级开发，也并不算是真正的片区开发项目，新型城镇化建设的主要功能也不可能得以实现。在实操中，从远郊到近郊的征拆支出占比从30%到80%之间不等，越是近郊区域，越是高价值的区位，征拆占比就越大；不包含征拆内容，等于没内容。抛开土地整理内容，在一般城区的市政建设项目中，即使是单纯基础配套设施建设，征拆支出也占重要比重。

　　同时，如果基础设施建设的征拆支出是合理的，而土地整理的征拆支出是不合理的，就会产生判断上的含糊，因为在实操中，土地整理的范围与基础设施建设的范围，是不大可能区分开来的。退一步讲，即使进行了人为的划分和界定，也不可能与被征收人所在的实际区域完全一致，在大多数情况下，不可能将被征收人地块分割征收。

　　最后，在土地开发领域，目前禁止的是：土地储备贷款融资、土地储备职能外委、土地收入挂钩分成、工程打包作为服务、违约拖欠合同付款；不过，无论是购买征拆服务，还是土地开发领域中部分的采购工程，在现行文件体系下，都是合规的模式，并没有任何文件禁止。所以，片区开发模式也没有理由不包含土地征拆内容。

　　从全市场基础设施建设的总体情况来看，没有任何市场化项目能够覆盖大体量片区开发的投资。不包含土地一级开发的大体量片区开发，不可能合规。

　　如果有，也一定已经完成投资了；新的能够覆盖片区投资的市场化项目，尚有赖于科学技术重大进步的出现。

　　不包含土地一级开发的大体量片区开发项目，不可能不绑定地方财政的刚性(或相对刚性)支出责任，不可能解决合规性的问题。

　　关于举办“债务严监管形势下城市更新、片区综合开发‘两新一重’项目谋划与投融资实务培训班”的通知

　　关于举办“EOD引领多模式运作城镇环境基础设施建设和城市更新与片区开发实务操作高级研修班”的通知