2021-03-29·说的都是干货，快来重视知道大有可为答主答复量：2.3万选用率：76%协助的人：135万重视土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府施行或许授权其他单位施行，依照土地利用整体规划、城市整体规划及操控性具体规划和年度土地一级开发计划，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，一致组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设备建造的行为，包含土地收拾、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地运用者从土地商场取得土地运用权后，直接对土地进行开发建造的行为。本陈述通过结合二级商场的需求现状，各首要经济区域土地开发商场开展现状与潜力及土地开发职业外部微观环境，为相关开发企业及出资组织研讨剖析、说明土地一级开发商场的出资远景与时机、盈利方法及怎么做到危险躲避。

　　长时期以来，我国土地一级开发商场由政府独占，商场化运作经历缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发方法占有干流。但从近些年土地开发事务的开展状况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的事务，“政府主导、商场化运作”趋势显着。在大力推动城镇化建造布景下，各级当地政府都面对新城扩张和旧城改造晋级的压力，对新增建造用地和存量建造用地的开发需求放量增加，政府建造融资需求大增，土地一级开发迎来商场化蜕变良机。

　　不少企业及出资组织开端在土地一级开发商场布局，进入企业呈递加趋势。现在业界竞赛者首要包含各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；修建类企业，如我国中铁、中南建造等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房开展等。商场呈现出较为显着的地域特征，开发规划较小，缺少区域间的资源整合和有用竞赛，没有呈现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发商场的商场化程度相差甚远。

　　跟着城镇化进程的加速，土地作为一种稀缺资源，政府对其办理和操控将愈加严厉。在政府主导的土地一级开发商场上，那些具有较强实力且具有杰出运作方法的出资人将更受政府喜爱，有时机取得更多的商场份额，并以此建立企业品牌。现在，政府还未对一级开发出资人的资质、注册资本等方面做出严厉要求，但政府对土地一级开发商场拟定相应标准是早晚的工作，企业应及早介入土地一级开发事务，在商场上占得先机。已赞过已踩过你对这个答复的点评是？谈论收起让国际充溢欢声笑语

　　2021-03-29·TA取得超越6202个赞知道大有可为答主答复量：7731选用率：90%协助的人：272万重视土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄集体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。土地二级开发即土地运用者将到达规则能够转让的土地通过流通领域进行买卖的进程。包含土地运用权的转让、租借、典当等。以房地产为例，房地产二级商场，是土地运用者通过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。即一般指商品房初次进入流通领域进行买卖而构成的商场。已赞过已踩过你对这个答复的点评是？谈论收起她是我的小太阳高粉答主

　　2017-12-26·醉心答题，欢迎重视知道尖端答主答复量：5万选用率：10%协助的人：1.6亿重视土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄集体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　从空间上来讲，土地一级开发首要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这仅仅一种约定俗成的说法，在法律上还没有清晰的规划目标界定；从时刻上来讲，一种是能够先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发别离的方法，另一种是一级开发包含在二级开发之中的方法；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包含旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住所等第三工业）项目，另一种是增量一级开发，包含征用和农转用土地，有些是已纳入城市整体规划的成片征地开发，有些是整体规划区以外独自立项基建类项目。

　　依据土地一级开发触及的类型不同及开展进程，当时土地一级开发的开发方法首要有五种：

　　榜首，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方法的优点是政府无需投入，缺陷是政府收益也低，城市整体规划难以施行，开发进度无法掌控、确保。虽然国家千叮万嘱着重，往后运营性城市建造用地将一概先由政府进行一级开发，再进入土地商场，但割腊肉式仍将会连续适当长的时刻。这是百般无奈的工作，在缺少大额确保资金的状况下，许多准则是苍白的。

　　第二，指婚式（即五一致）：建立土地储备组织或指定专门建立的国有公司承当一级开发，优点是政府收益相对丰盛，缺陷是政府需求很多衬托资金，开发进度慢，没钱的当地玩不起，更等不起。

　　第三，招亲式：政府公开招标计划优、本钱廉的企业承当一级开发，依据土地运用权的搬运与否及分利方法不同，在实际操作中又衍生为多种方法，如一级开发不产生土地运用权搬运的托付式，实际上适当于工程承揽，也能够产生两次土地运用权搬运，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储一致上市。在政府与一级开发商的分利方法上有固定收益、溢价分红、固定收益+溢价分红及彻底商场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发协作中，政府作出了土地增值收益悉数归中信的许诺。

　　第四，新城公司式：直接建立新的城区公司独占一级开发运营，优点是政府主导，缺陷是与商场脱节，乃至滋生腐败。

　　第五，借壳上市式：现在国内土地证券仍为空白，可与境外有诺言、有资质组织协作土地一级开发，借壳上市融资，其缺陷是政府简单堕入被迫。如香港华润从前操作的10平方公里海南石梅湾项目选用的便是这一方法。

　　土地二级开发即土地运用者将到达规则能够转让的土地通过流通领域进行买卖的进程。包含土地运用权的转让、租借、典当等。以房地产为例，房地产二级商场，是土地运用者通过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。即一般指商品房初次进入流通领域进行买卖而构成的商场。

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