近来，深圳土地部分推出了一份征求意见稿：《深圳市土地整备利益统筹方法》。或许是内部征求意见的原因，商场上并没有揭露显着的反响。可是，我的直观感觉是，深圳土地二次开发的新趋势要来了。

　　什么新趋势？土地整备方法行将超越大热了十多年的城市更新方法，成为深圳土地二次开发浪潮中的排头兵。

　　这种意向之所以重要，就在于它是深圳以土地为依托的各类工业再展开的行动指南。掌握不住这个展开意向和趋势，很或许会丢掉重要的战略时机。

　　深圳这座严峻缺地的城市，多年来一直在搞土地的二次开发，基本上是三种形式，城市更新、土地整备和棚户区改造。其间，曩昔十多年来一直是出以城市更新为主，土地整备和棚户区改造为辅。

　　早在2009年10月，深圳就公布了第一部《深圳市城市更新方法》，并于2012年1月推出了《深圳市城市更新方法施行细则》。2021年3月，集多年城市更新经历堆集后构成的《深圳经济特区城市更新法令》正式施行，进一步稳固和拓宽了深圳城市更新作业的展开方向。

　　截止2021年12月31日，深圳市归入城市更新计划公告项目982个，其撤除用地上积8316.76公顷；其间专规批复项目622个，计容积率建筑面积18109.55万㎡；施行主体承认项目470个，占地上积3456.84公顷。

　　深圳城市更新看似取得了很大的成果，可是，一个不容忽视的状况现已呈现，上一年，深圳城市更新的计划批阅数量大幅度下降，城市更新项目计划从2020年的104个转变为2021年的53个，城市更新作业正在由计划增量转为存量熟化，这预示着城市更新作业行将离别那个从前轰轰烈烈的展开阶段。

　　深圳城市更新呈现的这种新状况事实上也反映了这项作业背面的一系列难言之隐。因为触及许多的拆迁补偿、立项报批、商场主体资金、公共项目移送率上升、方针约束大拆大建、流程绵长、本钱居高不下等一系列难题或困局，使得许多更新项目难以依照料想的流程推动，这意味着，在深圳土地二次开发中长时间占有主导地位的城市更新正面对显着缩短的局势。

　　与此同时，咱们看到，一直在土地二次开发中扮演非必须人物的土地整备作业，其执行面积正在快速上升。到上一年底，深圳土地整备执行土地上积共7327.54公顷，仅比城市更新执行面积少了不到1000公顷，以土地整备土地执行的速度看，估计很快就会超越城市更新的用地总量。

　　这也便是为什么深圳土地部分近来要推出这份《深圳市土地整备利益统筹方法》（征求意见稿）的内涵原因。这明显是一个明晰、激烈的信号：深圳的土地整备作业要清晰加快了，乃至能够说，土地整备方法将代替城市更新，成为下一步深圳土地二次开发的新主角。

　　从城市更新法令和土地整备方法这两大文件看，因为都触及土地的二次开发，因而它们有着许多共同点。可是，它们又有着若干显着的不同，归纳起来主要有三点：

　　首要，城市更新的目标是那些环境恶劣、存在严重安全隐患、基建及公共服务条件很差、现有土地及物业使用不契合城市展开要求的老旧城市片区，包含工业区、商业区、住宅区、城中村等，要对这样的老旧城市片区施行撤除重建或归纳整治；而土地整备的目标则是未完善征（转）地补偿手续用地、已征未完善出让手续用地、国有已出让用地等存量低效用地，对其展开土地整备利益统筹的作业。看得出来，前者是从地上物业起步，要点在于对老旧物业及空间的重建或整治性改造，后者是从土地起步，要点在于对低效土地的合理使用。

　　其次，虽然城市更新和土地整备都由政府扶持发动，但前者大体走的是商场化道路，项目中的商业化成分更多，是政府引导、商场主导的开发形式，而后者大体走的是方针化道路，政府对项目的浸透程度要深得多，项目更多表现公共利益，包含许多的基建、公共服务项目以及保证性住宅项目，因而是政府主导、商场合作的开发形式。

　　再次，从城市更新和土地整备的多年实践状况看，因为前者面对巨量的拆迁补偿和前期与业主的利益和谐作业，商场化开发的本钱显着更高，其推动状况就杂乱得多，施行难度也大得多，相比之下，后者的原有利益方的和谐作业就没有前者那么高的难度，归纳开发本钱也低于前者。这也是土地整备项目在长时间实践中对城市更新项目能够构成竞赛优势的重要原因。

　　土地整备和城市更新相同，也在深圳土地商场和房地产商场上运行了许多年，为什么在现在条件下才凸显出它的共同价值？一个重要的原因是，2020年国家给予深圳的归纳变革试点权。在综改计划中，国家支撑深圳斗胆在土地管理制度的变革中先行先试，深化探究，包含能够授权的永久基本农田以外的农用地转为建造用地批阅事项托付深圳市政府同意；支撑在契合疆土空间规划要求的前提下，推动二三工业混合用地；支撑盘活使用存量工业用地，探究处理规划调整、土地供给、收益分配、前史留传用地问题；探究使用存量建造用地进行开发建造的商场化机制，完善搁置土地使用权回收机制，等等。

　　明显，这些重要的变革内容都与深圳既有的土地整备作业密切相关。深圳确实十分需要在土地管理制度变革中，闯出一条高质量展开的新路。当综改计划的精力融入土地整备作业中时，其变革的共同价值就凸显出来了。

　　这便是说，对土地缺少的深圳来说，土地整备更具有经过新的归纳变革构成更显着的土地节省集约使用格式的条件，也更有或许取得更高的经济效益和社会效益。

　　这让咱们对深圳的土地整备产生了一种高于土地二次开发自身含义的等待，咱们期望它不仅能够反映《深圳市土地整备利益统筹方法》（征求意见稿）中所触及的有关土地合理使用的资源整合趋势，并且能够成为深圳土地管理制度变革的先行演示范畴，为深圳经济迈向高质量展开探究出一条能够学习的新路来。