1月9日，在北京市国土局举行了全国第一批试点土地一级开发招标发布会。当天，与会大厅人满为患，开发商、中介安排及来自其他省份国土局土地储藏中心的相关负责人聚集一堂。其局势的火热程度不亚于广渠路36号地拍卖现场。

　　在现场，记者看到除创始、万通、北京城建等一些大房企相关负责人外，还有一些北京房地产署理安排人员，如三轩行署理公司。该公司总经理李国平称，他们署理的重兴嘉园都已出售结束，现在手头已无署理项目，所以也想来这儿寻觅商机。

　　坐在记者身旁的沈阳市土地储藏交易中心副主任曲长令，一向专注重视着发布会的每个细节。他告知记者，他这次是专程来学习土地一级开发招标的。

　　据北京市国土资源局门头沟分局副局长金健伟介绍，这些一级开发招标地块遭到开发商高度重视。当门头沟新城城子区域21－28号用地招标公告宣布后，共有32家单位购买标书。与此一起，石景山区南宫住所小区土地一级开发项目也有10多家开发商购买标书。购买标书的单位中除开发商外，还有中介安排，可见现在商场对一级开发的重视度之高。

　　北京市国土局新闻发言人张维在发布中标单位后还泄漏，顺义区行进村改造一、二期土地一级开发项目、海淀区大西山景色旅游区西埠头土地一级开发项目也已宣布招标公告，这两块地将于本月内完结招标和评标。张维还泄漏，本年将会有860公顷的土地进入一级开发商场.

　　据了解，此前土地一级开发商都为相关政府部分托付。土地开发结束后由审计部分对开发商的投入进行审计，被托付的开发商底子都是有实力的企业，如创始集团进行怀柔新城，鲁能集团进行顺义新城的一级开发。这些项目土地一级开发周期一般在一至两年，周期相对较长，难以满意北京土地商场的需求..

　　到2005年末，北京约有4000公顷土地、规划修建面积近8000万平米住所没有开发。其间，“8·31”协议出让土地中没有拆迁的有23块，正在拆迁的有43块，已拆迁但没有开工的有29块。由于土地一级开发缓慢导致二级商场供给缺乏，因而北京市国土资源局于上一年5月23日印发了《北京市土地一级开发项目招标招标暂行办法》，欲凭借社会力气参加一级开发，缓解北京市供地严重局势。

　　2006年8月18日上午，在市国土资源局会议室，曾赞荣副局长掌管召开了北京市土地一级开发招标试点项目施行计划专家审查会，对北京第一批土地一级开发招标试点项目施行计划进行了归纳评议。各委办局及社会专家对土地一级开发招标项目施行计划中的征地、拆迁、大市政配套建造等要点问题进行了归纳评议，开始确认了土地一级开发地块的本钱操控起伏。

　　曾赞荣副局长指出，通过对土地一级开发招标试点项目施行计划的评议，可有用操控土地一级开发项意图估计本钱，以确保土地一级开发招标项目作业的顺利开展。会后，北京市第一批土地一级开发项目招标作业正式发动。这也标志着全国土地一级开发招标初次登上地产舞台。

　　北京市国土局副局长史贤英称，土地一级开发的底子意图是为了确保政府有计划地向商场供给“熟地”，更好地施行城市规划，一起确保政府有计划地向商场供给“熟地”，为房地产二级开发发明良好条件，加速土地上市速度。

　　的含义就在于使土地供给途径由曩昔的“多源头”、“多渠道”转为由市政府集中统一供给。一切供地，都必须经市政府同意后施行，其间有的存量国有土地由政府收买储藏，有的新增建造用地由政府安排土地一级开发，这已成为政府向商场有计划供给“熟地”的必要途径。

　　史贤英表明，五年来，北京有8000多公顷土地由政府授权企业和储藏安排进行土地一级开发。“土地一级开发招标将使土地一级商场与二级商场彻底分隔，以确保土地供给商场的公正性。”张维泄漏，土地将逐渐成为政府宏观调控的闸口。往后两三年内将有5000公顷生地进入一级开发商场，这将成为政府有计划向商场供给“熟地”的首要来历。

　　闻名地产经理人杜猛也表明，土地一级开发招标意味着引进商场化竞争机制。凭借社会力气参加开发，将加速土地供给，直接影响日后房子供给量，应该会在必定程度上缓解现在住所过于紧俏的局势。

　　是由政府或其授权托付的企业进行征地补偿、拆迁安顿、土地平整，进行地上、地下市政基础设备和社会公共配套设备建造，使土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂作业，使土地进入二级商场。

　　关于此次土地一级招标，有不少大开发商也表明有爱好。如万通、北京城建等。南宫小区地块一级开发招投公告一宣布去就引起了广泛重视，先后有57家单位购买了标书，其间就包含万通、创始等大房企。

　　2006年12月11日在南宫小区项目土地一级开发招标答疑会上，万通地产董事长冯仑表明，跟着土地一级开发登上商场舞台，也招引了大开发商的目光，许多公司都把一级开发作为抢占商场份额的一部分，包含万通，往后都将测验在一级开发方面做些作业。虽然此次没中标，有些惋惜，但还会重视政府往后再推出一级开发地块。

　　今世集团张雷也表明对土地一级开发有浓厚爱好。本年860公顷的一级开发项目，将是他们要点考虑目标。

　　复地集团在北京一向没做过土地一级开发，但他们一向抱着“静观其变”的情绪，现在情绪比较低沉。“咱们一向静观一级开发商场的进程。未来不扫除将一级开发商场作为公司重要战略开展。”复地集团相关负责人表明。

　　人们遍及关怀的是土地一级开发施行招标后，是否会进步地价然后直接拉高房价。对此，北京市国土局副局长曾赞荣表明，政府通过约束一级开发的赢利和开发时刻约束开发商，不会形成房价上涨。

　　曾赞荣表明，现在政府还约好开发商在规则的时刻内完结土地一级开发，如门头沟新城城子区域21－28号用地一级开发，就要求中标单位必须在540天之内做完一级开发。一起还规则土地一级开发赢利最高不超越8％。“假如能约束开发商赢利，也就等于约束了地价。”曾赞荣说。

　　但有业内人士以为，这个揭露定价的一级开发赢利偏低。一位正在进行土地一级开发的开发商表明，一般土地一级开发时刻至少要两年以上，假如通过银行借款方法进行一级开发必定不合算。

　　一般来说，在土地储藏中心挂牌的土地出让底价为土地一级开发悉数本钱，首要包含一级开发本钱和一级开发商的8%赢利。现在银行借款为1-3年利率为6.03，存款2年利率为3.06.若以北京土地储藏中心招标地产———北京市通州区马驹桥国家环保工业园区地块为例，该地块土地面积为187735.624平米，政府招标底价为4.72亿，包含土地一级开发本钱和赢利，其间土地一级开发本钱为4.37亿。依照8%的一级开发赢利核算的话，开发商两年内进行一级开发的赢利为3496万元。假如该金钱悉数通过银行借款完结，那么每年的借款利息就达2635万元，两年的地块利息就达5270万元，以此来看，开发商彻底通过借款进行一级开发很可能赔本。

　　有业内人士以为，从现在8%的一级开发赢利来看，很难使开发商安心进行土地的一级开发，因而需求赶快改动现在一级开发赢利的核算方法，采纳各种鼓舞的方法，增强开发商一级开发决心。如呼和浩特等城市，土地一级开发完后，出让时的溢价部分由一级开发商和政府评分，该土地一级开发作业做得越好，其出让价格就越高，参加一级开发商的赢利也就越高，这样就形成了一个良性循环。

　　作为全国第一批土地一级开发中标的幸运者，中标石景山区南宫住所小区土地一级开发的北京天泰兴业代表张保权拿到中标书时，粉饰不住心里的高兴。那么这块地什么时候开工？北京天泰兴业往后又将怎么操作？记者就此采访了张保权。

　　张保权：这块地悉数为石景山区乡村集体土地。规划区内以林木为主，并有少数平房修建物，这块地总用地面积26.45公顷，规划修建规划25.29万平米，规划性质为寓居及配套。接下来，咱们将对该地块处理规划意见书、核准批复、征地等手续，并自筹资金安排施行征地、拆迁和大市政建造等土地一级开发作业，请求土地一级开发检验等。

　　张保权：咱们公司于2005年注册，其时注册时首要想做二级开发，但没有找到比较满意的地块，所以转向土地一级开发商场。作为首家土地一级开发中标单位，我供认这是一个硬骨头，有很大挑战性。

　　张保权：我不忧虑，在招标之前咱们做过具体的调研，并形成了一套比较老练的计划。可以说，我对拆迁难已做好了足够的思想准备，咱们也有反抗这种危险的才能。

　　记者：那么对你来说，现在土地一级开发最大的危险是什么？未来你最忧虑什么？

　　张宝权：咱们最大的危险就是在一级开发进程傍边可能会呈现不行预见的危险，这就像战役相同，暗剑难防。由于土地一级开发和二级开发不相同，二级开发只针对一个项目，而一级开发往往是针对一个区域，开发商需求处理的作业十分多，如铺设市政管线等，一些管线要通过其他区域，这就需求咱们与其区域相关部分做好交流作业，有时难度较大。