“土地一级开发”是指在土地出让前，对土地进行收拾出资开发的进程。详细来说，便是依照城市规划功用、竖向标高和市政地下基础设备配套目标的要求，由政府(土储部分)一致安排征地补偿、拆迁安顿、土地平整、市政基础设备和社会公共配套设备建造，如期到达土地出让规范的土地开发行为。

　　土地一级开发是土地出让前的运作方法，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，到达出让的规范。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府托付企业来做，政府担任处理和监督，或许由国有企业或事业单位性质的土地储备安排来做。

　　依据土地一级开发触及的类型不同及开展进程，当时土地一级开发的开发方法主要有五种：

　　方法一：“割腊肉式”即谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方法的优点是政府无需投入，缺陷是政府收益也低，城市整体规划难以施行，开发进度无法掌控、确保。虽然国家千叮万嘱着重，运营性城市建造用地将一概先由政府进行一级开发，再进入土地商场，政府在缺少大额确保资金的情况下，许多准则是苍白的。故，割腊肉式仍将会连续适当长的时刻。

　　方法二：“指婚式”：建立土地储备安排或指定专门建立的国有公司承当一级开发，优点是政府收益相对丰盛，缺陷是政府需求很多衬托资金，开发进度慢，没钱的当地玩不起，更等不起。

　　方法三：“招亲式”政府公开投标计划优、本钱廉的企业承当一级开发，依据土地使用权的搬运与否及分利方法不同，在实际操作中又衍生为多种方法，如一级开发不产生土地使用权搬运的托付式，实际上适当于工程承揽，也能够产生两次土地使用权搬运，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储一致上市。在政府与一级开发商的分利方法上有固定收益、溢价分红、固定收益+溢价分红及彻底商场操作等几种，如惠州市政府与中信深圳集团一级开发协作中，政府作出了土地增值收益悉数归中信的许诺。

　　方法四：“新城公司式”直接建立新的城区公司独占一级开发运营，优点是政府主导，缺陷是与商场脱节，乃至滋生腐败。 （亦庄、顺义新城等管委会）

　　方法五：“借壳上市式”目前国内土地证券仍为空白，可与境外有诺言、有资质安排协作土地一级开发，借壳上市融资，其缺陷是政府简单堕入被迫。如香港华润从前操作的10平方公里海南石梅湾项目选用的便是这一方法。

　　1、土地储备安排担任施行土地开发的，由土地储备安排担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。其间经过投标方法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储备开发本钱的2%。以投标方法确认开发企业后，土地储备安排应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　2、经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。投标底价包含土地储备开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。经过投标方法确认开发企业后，土地储备安排应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议

　　(六)土地储备开发施行单位向市规划部分处理规划定见，向市疆土部分处理用地手续，向市开展和变革委员会处理核准手续，触及交通、园林、文物、环保和市政专业部分的，应依照有关规定处理相应手续