最近，常常听到许多朋友诉苦，本来比较好做的土地一级开发事务，在财综4号文、土储专项债、棚改专项债出台后，现已没有事务时机了。其实，假如去细心品读当时方针规定，就会发现土地一级开发仍是有许多商场时机的，仅仅散乱在不同的方针法规中。这儿给我们体系性地收拾当时有用的土地一级开发方针，并对土地一级开发商场时机进行深化解读。

　　土地一级开发是指政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　依照国民经济和社会开展规划、城市整体规划、土地使用整体规划和城市土地储备供给计划要求，将列入城市土地储备供给计划的开发项目，在确认土地开发归纳策划计划后，以政府托付或公开投标的方法确认一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再依据“政府主导、共同规划、商场化运作”的准则，运用现代项目处理的理论、体系和方法，安排施行土地开发项目征地、拆迁、规划规划、市政根底设备和配套建造、交通建造、投融资，并未二级开发商（单纯房子开发）服务。

　　提到土地储备，财政部印发的《地方政府土地储备专项债券处理方法（试行）》（财预〔2017〕62号）对土地储备做出如下界说：土地储备，是指地方政府为调控土地商场、促进土地资源合理使用，依法获得土地，进行前期开发、贮存以备供给土地的行为。

　　事实上，“土地一级开发”这个概念，多出现在一些地方性法规中，如《北京市土地一级开发暂行方法》、《昆明市社会资金参加土地一级开发收拾项意图方法》等。而国家层面出台文件用的，则是土地储备这个概念，很少用土地一级开发这一概念。

　　土地一级开发和土地储备两者尽管叫法不同，但包含的具体内容根本共同，在实践作业中能够同等对待。

　　为支撑房地产去库存，中央政府鼓舞棚改采纳货币化方法安顿，以消化市道积压库存量较大的商品房，并且近两年货币化安顿作用杰出。

　　君不见，三四线城市尽管人口丢失严峻，但房价上涨却很离谱，趁便也解说了国开行2万亿棚改借款得去向了。已然货币化安顿，那么拆迁出来的净地，不需要建保证房了，能够直接交给政府了。

　　这样能够剖析得到的结论是：棚改，大部分到完结土地一级开发停止，很少触及保证房建造，也是现在土地一级开发中最大的金融时机，没有之一。

　　特征小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安顿、七通一平等根底设备和社会公共配套设备的建造，其主要意图也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与工业开展、与项目开发结合在一起，由于工业的价值决议了特征小镇土地的价值。因而，在特征小镇建造范畴，土地一级开发作业与项意图前期规划、项目建造、工业导入、工业运营等环节之间存在密切联系，并且具有很高的相关程度。

　　土地一级开发的主要内容包含了筹集资金、处理规划和项目核准（立项）等各种批阅手续、征地、拆迁、安排施行市政根底建造并承受检验等。

　　按时刻类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发别离的方法 & 一级开发包含在二级开发之中的方法。

　　按开发性质分类：存量一级开发：包含旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住所等第三工业）项目。增量一级开发：包含征用和农转用土地，有些是已纳入城市整体规划的成片征地开发，有些是整体规划区以外独自立项基建类项目。

　　土地是特征小镇建造的根底与保证，土地的一级开发关于小镇项意图建造落地与工业开展具有重要作用。依据施行主体的不同，土地一级开发可分为土地储备组织自行开发或许企业经过招投标方法获得土地一级开发权两类开发方法。

　　特征小镇土地一级开发作业与项现在期规划、项目建造以及后期工业导入、工业服务等环节之间存在内在联系，相关度很高，因而，参加特征小镇一级土地开发建造的商场主体在开发进程中要细心考量与政府的协作方法，既要遵从此类项目投融资、建造、运营环节紧密联系、彼此运作的规则，又要保证参加程序标准合法。期间，各环节注意事项如下：

　　一：在投标底价中明确规定土地储备开发的估计总成本和赢利，要求其不高于总成本的必定份额。