包海云律师,包海云律师，海南海口人，法学学士。 该律师法学理论功底深沉，处理案子条理清晰、思想细致，具有杰出的人脉关系和精深的事务技术。自执业以来，处理了很多的诉讼事务及非诉讼事务，娴熟的把握了公司法事务。在诉讼事务中擅长于公司股权并购及转让胶葛、合同胶葛、建造工程胶葛、土地行政胶葛等民商事类型诉讼案子、劳作工伤争议、婚姻家庭、交通事故等经济胶葛。曾先后在多家企业担任法令顾问并供给法令服务，为很多企业和个人献策......更多介绍

　　包海云律师海南海口土地处理律师,现执业于北京德和衡（海口）律师事务，法令功底厚实，执业经验丰富，秉承着“专心、专心、专业”的理念，承办每一项法令事务、每一个案子。所处理的案子胜诉高，取得当事人的高度肯定。在工作中一向坚持遵循诚信、维护正义的信仰，一心一意为客户供给优质高效的法令服务。

　　土地是人类赖以生存的重要资源之一，在现代社会人们的商业活动不免的会需求土地来进行开发，土地一级开发流程便是现在国家关于土地的处理以及运用。下面就让为我们带来土地一级开发流程的相关内容，一同来看看吧。

　　原土地所有者或运用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部分的赞同后向市疆土局提出土地一级开发请求。

　　经过土地预审的项目，依据项目的性质，托付市、区县土地储藏组织担任组织编制土地储藏开发施行方案，开发施行方案首要包含：待储藏开发地块的规划、土地上积、控规条件、地上物情况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、施行方法等。

　　编制了开发施行方案的项目上由市疆土局会同市开展变革、规划、建造、交通、环保等部分参与的联审会，经过会审，对建造项目土地一级开发的施行方案中土地、产业政策、城市规划、建造资质、交通及环保等条件提出准则定见。

　　1、土地储藏组织担任施行土地开发的，由土地储藏组织担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并组织施行。其间经过投标方法挑选开发企业担任土地开发具体处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以投标方法确认开发企业后，土地储藏组织应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　2、经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并组织施行。投标底价包含土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。经过投标方法确认开发企业后，土地储藏组织应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议。

　　土地储藏开发施行单位向市规划部分处理规划定见，向市疆土部分处理用地手续，向市开展和变革委员会处理核准手续，触及交通、园林、文物、环保和市政专业部分的，应依照有关规则处理相应手续。

　　在取得市人民政府的同意文件后由土地储藏开发施行单位到相关委办局处理征地、拆迁、市政基础设施建造等相关手续。

　　组织施行征地、拆迁和市政基础设施建造。危改、文保、绿隔等项目需按规则承当回迁房建造。

　　建造项目的土地一级开发完结后由市疆土局组织相关委办局进行检验，检验审阅的内容：

　　取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建造配套费和小区开发配套费。

　　1、基础设施配套费。关于基础设施配套常常归纳为;三通一平;和;七通一平;。;三通一平;指：通水、通路、通电、平坦地上。;七通一平;指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平坦地上。

　　2、公共事业建造配套费用。这与项目巨细、用地规划有关，各地情况纷歧，视实际情况而定。

　　3、小区开发配套费。同公共事业建造配套费相似，各地依据用地情况确认合理的规范。

　　土地一级开发企业承受土地收拾储藏中心的托付，依照土地使用总体规划、城市总体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建造。市土地储藏中心依照总建造本钱的必定百分比作为运营赢利。

　　重庆市的土地一级开发选用的是这种方法，土地一级开发企业承受土地收拾储藏中心的托付进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储藏中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发本钱后在市政府和企业之间依照必定的份额进行分红。

　　土地一级开发企业在完结规则的土地一级开发使命后，土地储藏中心并不是给予现金核算，而是给予开发企业必定面积土地作为补偿。此种方法的赢利率会高于榜首种形式，可是关于企业的现金流压力会比较大。

　　土地储藏组织担任施行开发的，其为主体。经过投标方法挑选开发企业担任收拾的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%，并由土地储藏中心同开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　以上便是为我们带来土地一级开发流程的全部内容。土地的运用是国家进行宏观调控的成果，这也是因为现在的人口胀大所以无法均匀的分配土地资源。假如你还有更多的法令问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的回答。

　　跟着工业化、城市化进程的加速，建造用地需求量很大，将不可避免地持续征收很多农村土地。征地直接关系到亿万农人的切身利益，事关社会调和安稳全局，是当时的热门和难点。我国的征地准则存在哪些问题下面由的在本文具体介绍。

　　1、地方政府使用当时的土地征收准则获取了巨大的利益。我国《土地处理法》规则，除团体经济组织依据规划可使用本村团体土地进行非农建造外，其他非农建造用地都必须向政府请求，土地一级商场由政府独占。地方政府经过征收从农人手中贱价拿地，再高价易手出让，从中赚取了巨额赢利。

　　2、农人的利益在土地征收准则下受到了危害。我国《宪法》和《土地处理法》清晰规则，国家因公共利益的需求，可依法对土地实施征收征用，但法令并未清晰界定公共利益的规划，因此形成了;公共利益;黑洞。我疆土地准则规则，城市中的非农建造用地由政府统一处理。但在城市化日新月异的布景下，地方政府不断动用行政权力进行征地，公益性建造用地与运营性建造用地不分，征地规划模糊不清，很多运营性、商业性用地也都打着公共利益的名义进行征收。由此农人的权益在;公共利益;外衣下受到了危害。土地征收补偿规范偏低，是失地农人利益受损的首要和直接体现。

　　3、在现行的土地征收准则下，用地企业既是利益受损者，又是利益收益者。依照我国现在土地征收准则的组织，地方政府是土地一级商场的独占者，是土地商场仅有的供方。因为利益最大化的驱动，商场中的供方总会想方设法将标的物的价格推高，在价格尽可能高的区域寻觅平衡点，这也是商场规则使然。地方政府作为经济人，在批租土地的经济活动中相同受这一规则的分配，将土地的出让价格越推越高。

　　4、土地农转非速度太快，使得土地征占规划过大，失地农人越来越多。因为多种原因，地方政府都把促进本地经济开展作为重要使命，大力推动工业化和城市化，由此带来了征地规划的扩张，使人均占有犁地量不断削减。

　　5、对失地农人补偿过低，不足以处理他们的久远生计。依照现有的土地处理准则，对农人的土地补偿费用是依照被征收土地前三年的均匀农产量核算的，而与土地的非农用运用价值、区域方位、经济开展情况、土地供求关系等商场要素无关。这就造成了两方面的结果：一方面给农人的补偿过低，另一方面地方政府经过转让土地运用权收入丰厚。给失地农人的补偿过低有三个体现：榜首，法定的补偿规范偏低。在经济较兴旺的东部地区，一般犁地每亩的年产量在1000元左右，按法定最高倍数30倍核算，每亩地补偿不过3万元，仅相当于一般公务员一年的工资收入。据测算，按城市最低日子保证规范每人每月300元核算，农人所得补偿一般只够保持68年的时刻;假如在经济落后地区或许公益性征地，其补偿规范更低，一般只够农人35年的日子费。假如参与社会保险，每人所得补偿费还不行参保费用的1/2。第二，在基础设施建造项目中，征地补偿费占工程出资的份额很低。

　　失地农人再工作难，进步日子水平难，社会保证程度低。现在在失地农人劳作力中，女人偏多、年纪大的偏多、文化水平低的偏多，有必定技术的少、跨区域活动工作的少，然后造成了他们再工作的困难。